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区分所有の投資マンション購入前に知っておいたほうがいいこと

不動産投資というと、ワンルームマンションを思い浮かべる方も多いと思います

いきなり1棟アパートはハードルが高いでしょうし、金融機関からの融資も借りづらくなってきているようです

REITや投資信託、小口での不動産投資もありますが、今回は現物不動産投資についてご説明します。

横浜で投資用マンションに適したエリアとは⁉

住みたい街ベスト10に必ず入ってくるヨコハマ

さすがに横浜駅徒歩圏に住むのは難しくても電車で10~15分程度なら

手頃なエリアがあります

それが横浜市南区エリアの市営地下鉄ブルーライン沿線

桜木町・みなとみらいエリアまで電車で7分

シェアサイクルを使っても15分くらい

ヨコハマには珍しく、地形が平坦なので地元でも人気のエリア

全国的にみても投資用マンションが多くあり売買取引が活発です

 

さらに2路線使えるエリアが比較的手ごろな価格帯で売買取引されています

ブルーライン 伊勢佐木長者町駅~阪東橋駅~吉野町駅~蒔田(まいた)駅~弘明寺(ぐみょうじ)駅~上大岡駅

京浜急行線 日ノ出町駅~黄金町(こがねちょう)駅~南太田駅~井土ヶ谷駅~弘明寺駅~上大岡駅

上記の両線利用可能な立地にある投資用マンションが人気で、家賃も安定しています

入居者は、学生ではなく社会人が9割ですので

専有面積も20㎡以上でバストイレ別の物件がねらい目

25㎡以上で築浅マンションになると1Kで2人暮らしのケースも多々みられます

 

横浜市南区は生活保護者も多いエリアです

家賃補助は単身で52,000円が上限なので、20㎡以下のバストイレ同室でも入居が決まりやすい

共益費等は入居者自己負担になりますが、52,000円を超える部屋でも入居契約になることもあります

一度入居すると長く借りるケースが多いのと、家賃補助があるので滞納が無い(少ない)

家賃支払いしないと家賃補助を打ち切られてしまう為

当然に賃貸保証も必須にするので、家賃回収には問題なさそうです。

 

投資マンション購入にあたり資金計画はどうする

家賃収入を得たいがためにうっかりミスをしないための勉強が必要です

例えワンルームマンションと言えど、すべて借入で行うのはリスクがあります

頭金は多いに越したことはありません

最初の物件は全額現金購入でもいいくらいです

最低でも物件価格の3割は用意しましょう

2件目以降から金融機関を利用するのがベストでしょう

自宅購入前に投資用不動産で借入が増えすぎると

自宅購入の時に住宅ローンが借りられないなどのデメリットが発生することもあるので注意が必要です。

 

不動産投資で失敗しがちなパターン

投資用不動産専門の会社から買う時に気を付けたいのが

●節税目的に購入を勧められるとき
 所得税、住民税、相続税などの節税効果があるのは確かですが、そもそもそれだけの資産価値があるのかどうかの見極めが大切です。節税効果があっても資産価値があまりなかったり、下落要因が多い不動産では意味がありません、損するだけです。

●よく知らない地域の不動産を勧められるとき
 当社で売主さんより売却委任をいただいて少し高めに売り出している投資不動産に買付してくる買主さんの住所を見ると地方の方の場合が多くあります。買主側の不動産仲介会社は大抵都心の投資不動産専門の会社です。恐らく買主さんは現地を見ていませんので、必ず現地確認してもらうようお願いしますが、売買契約は何らかの理由をつけられて持ち回り契約になりますので、決済まで顔を合わせることはありません。
 当社は売主側の不動産会社なので売主さんの利益と権利を守れればいいのですが、本来共同仲介なので買主さんのことも考えてあげなければならないのかもしれませんが・・

●地方の物件で、気軽に行けない地域
 地域事情が分かりにくく、信頼できる会社を見つけにくいので、言われるがままになりやすい。

●利回りがやたらと良い物件
 利回りが良い物件というのは家賃収入などの所得に対し、購入価格(初期投資額)が低いという意味です。誰もが利回りの良い物件を探しているわけですが、都合よくそうそうあるものでは、ありません。家賃が相場より高いか物件にデメリットが何か無いか検討したほうがよいでしょう。

●家賃が近隣より高い物件
 家賃は入居者の募集時期や募集方法によって変動します。元々、売主が高く売るために家賃設定を高くして、入居者募集の際にインセンティブをつけていることがあります。
本来の家賃に見合っているか確認すべきです。レントロール(賃借状況)を検証しましょう。
 ありがちなのが、新築時に入居した方が10年以上居住している場合です。入居者は新築時の家賃を払い続けていますが、建物は経年劣化していきますので再募集したときには新築時のプレミア家賃では入居が決まりません。万一、新築時に入居した方が十数年後に退去した場合には、同賃料では貸すこともできないでしょうし、経年劣化で設備もかなり古くなっていますので、リフォーム費用を捻出しなくてはなりません。もちろん退去者に請求することもできません。

 

自主管理か管理委託かサブリースどれがいい?

賃貸住宅管理業の適正化に関する法律が成立し、2021年6月に賃貸住宅管理業の登録が義務化されました。

それ以前にも、国土交通省による賃貸住宅管理業者登録がありましたが、そちらは廃止となりました。

上記の登録は廃止にされてしまいました。

今後は、管理戸数200戸以上ある場合は、2022年6月までに新規登録が義務付けられています

実務経験者の要件のひとつである「賃貸不動産経営管理士」資格が認定資格から国家資格に格上げになりました

資格取っておいてよかった(笑

宅地建物取引士に続いて2つ目の国家資格です

公認 不動産コンサルティングマスターは宅地建物取引士の上位資格ですが、認定資格なので国家資格ではありませんが、資格取得する方増えているみたいです。

 

新しく国土交通大臣登録に義務化された背景を見てみますと

賃貸管理は従前、オーナー管理もしくは不動産管理会社に依頼することが多かったのですが、オーナー家主の高齢化・相続による家主の責任転嫁など問題が増えて来てます

また、管理業者の介在が増加していても、オーナーあるいは入居者とのトラブルがさらに増加している現状もあります

そして、1棟アパート・投資用マンションにおいてトラブルが増えているサブリース業者(特定転貸事業者)のなかの悪質業者の排除

などが挙げられます。

 

自主管理か委託管理かサブリースにするか

ありがちなのが、新築分譲時の投資マンションを半強制的にサブリース契約させられていることです

①自主管理
新築ですから入居者が決まらないことはありませんので、サラリーマン兼業が難しくなければ築10年位までは自主管理で十分です。

賃借人の入退去と更新だけ不動産会社に任せればよいのです。

 

②委託管理
築10年以降は設備故障などが増えてきますので、賃貸管理を委託した方がようでしょう

弊社では、区分マンション1物件につき2,000円(税別)で管理してます。

大家さんは大掛かりな工事以外は何もしなくて大丈夫

5万円を超える設備工事の時だけ弊社からご相談します。

 

③サブリース
どうしてもサブリーズにした場合以外は、不必要かと思います

初期投資(購入価格)を全額借入で行っていて1か月分も家賃収入を逃したくないなど、カツカツで投資しているなら仕方ないかもしれません

そもそもローン支払い+管理費等=家賃収入の時点でかなり危険な不動産投資になってると思いますが、サブリース会社も商売なので実質家賃以上の保証額にはしませんし、逆ざやになったところで契約変更を申し出てくるでしょうね。

 

賃貸管理のご相談もどうぞ

 

この記事を書いた人
坂 本 賢 一  サカモト   ケンイチ
坂 本 賢 一
これまで「提案力」を武器に、不動産取引を行って参りました。 知識・経験を積み重ね、お客様との強固な信頼関係を築くための営業スタイルを意識するようになり、お客様に応じた提案はもちろんのこと、難しい案件ほど状況報告やフォロー等で、こまめにお客様との接点を持つように努めています。 継続とは力なりで、お客様と良好な関係を築くことができ、今では多くのご紹介のお客様とお取引させて頂くという嬉しい成果となっています。 難しい案件ほど燃えます! 頼んで良かったと喜んでもらえるような心ある仕事に努めます。

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