不動産相談の窓口 リアルスクエア株式会社
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毎週火・水曜日

不動産売却のポイント!

1.売却する理由を確認し、計画を立てる

まずは不動産の売却する理由を明確にすることが、非常に大切です。
なぜ売らなければいけないのか売ってからどうしたいのかを整理しておきます。

売却理由は具体的にどんな理由なのか、
各種不動産情報サイトにおいてランキングされている売却理由を
ピックアップしてみると、

より良い住まいに住み替え                                               
子供の成長に伴い、手狭になった
住まいを相続した/することになった
今が売り時だと考えた
資金が必要となった
○ 家族と同居/子供が独立(家族の増減
通勤/通学/転勤
結婚/離婚
ローンの返済が苦しくなった
資産の整理

売却する理由を確認すると理由はさまざまです。
売却理由によって売却方法や資金計画が変わってきます。

また購入希望者の中で多くの方が気にされるポイントでもあり、
しっかりと整理しておくことで購入希望者に安心感を与える事ができます。

売却理由が整理できたら、

住み替えの時期はいつ頃か
いつまでに売却したいか
どのくらいの価格売却したいか
手元に資金はどのくらい残るか
今の住まいを売却せずに賃貸にするのか
新居は購入するか賃貸にするか
住宅ローンを全額返せるか
税金はどれくらい掛かるのか

など自分自身の希望経済状況を確認しておきます。

このように整理をしておくことで、
住み替えのイメージを持つことができたり、
希望通りに売却が進まないときにも適切な判断をすることができます。

2.売却の流れを知る

① 周辺相場を知る

      売却すると決めたら、いくら程度で売却できるのか、
      周辺相場を調べてみましょう。



② 物件の査定を依頼する

当店では、不動産コンサルティングマスターの資格を持つスタッフが
ご希望の査定をいたします。

売りに出すことが決定される前までは、ご近所様に知られないように秘密厳守!
最短1日で査定書をお届けいたします。

じっくり高値で売却をご希望のお客様
売却査定
じっくり高値で売却をご希望のお客様
売却と賃貸両方を査定したい方
賃貸査定
売却と賃貸両方を査定したい方
早く、確実に売却をご希望のお客様
買取査定
早く、確実に売却をご希望のお客様



③ 仲介を依頼し、媒介契約を結ぶ

媒介契約とは、不動産の売買や貸貸借などの契約の成立のために、
売却や貸借を希望する売主・貸主と、
仲介の依頼を受けた不動産会社が取り交わすもの
「媒介契約書」という書面で契約を結びます。

媒介契約には、一般的に
一般媒介
専任媒介
専属専任媒介

の3つに分かれます。

それぞれに特徴がありますので、スタッフのアドバイスを参考にお選びください。

 一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
 複数の不動産会社と
 同時進行で依頼
 できる ×できない ×できない
 自分自身で
 購入希望者を探す
 できる できる ×できない
 契約有効期間 制限なし 3ヶ月以内 3ヶ月以内
 「レインズ流通機構」への
 登録義務
  任意  必要   必要
 不動産会社から
 依頼者への報告義務
 ×なし 2週間に
 1回以上
  1週間に
  1回以上

 


売り出す前に「建物検査(インスペクション)」を行って住宅の状況を把握したり、
「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」を利用する事もできます。

一般の方がお住まい(不動産)の住宅を売却する場合でも、一定期間買主に
「瑕疵(かし)保証」と「設備等の保証」をしなければなりません。
当店をご売却の窓口としていただくと、「既存住宅 瑕疵保証・保険サービス」をご利用いただけます。

ー 売主様のメリット ー
1.購入希望者に保証付住宅として安心感を提供できます。
2.売却後の瑕疵担保責任のリスク回避になります。
3.販売時に物件情報サイトに検査結果を掲示することで、物件をアピール
4.築年の古い住宅の付加価値UP
5.「住宅ローン減税」や「登録免許税の軽減」の適用可能物件として値引き交渉の対応策になります。


 



④ 売却開始する

売却活動において最も重要なもののひとつである売り出し価格は、
自分の希望売却価格を通したくなるものですが、
その後の売却活動に大きく影響しますので、
不動産会社が提示した査定価格や、周辺の売却事例市場動向など踏まえて
慎重に決定するようにしましょう。



⑤ 購入希望者を探す

いよいよ販売活動を開始したら、各種大手ポータルサイトでより多くの見込み客に物件情報をお届けし、
お客様の住まい(不動産)の売却を成功に導きます。


購入希望者が現れた場合、物件を見学するために訪れます。
見学時の印象は契約締結の決め手となる場合が多いので、
お掃除や整理整頓はしっかりやっておきましょう。


また、購入希望者との売却条件の交渉については、譲れる点と譲れない点を明確にしておきましょう。



⑥ 物件情報を開示

売買締結後のトラブルを防ぐために、物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者に提供しましょう。
近隣環境についての報告、物件の不具合や過去に起きた事故がある場合は、誠実に伝えることが大切です。



⑦ 売買契約を結ぶ

買い主と売買条件を合意したら売買契約を結びます。

このとき、一般的に物件価格の約10~20%の手付金(契約金)を受け取ります。
売買契約を結ぶ際には、契約内容をしっかりと確認しましょう。

▼ 

⑧ 引渡しの準備

売買契約締結後は、残代金受領日まで物件を引き渡せる状態にする必要があります。残代金の受領日までに引っ越しするとともに、
電気・ガス・水道等の公共料金を精算を済ませておきましょう。

また、売買代金を受領するのと同時に、
登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)を行う必要があります。

当店では、お引渡しに向けた準備もサポートさせて頂きます!

▼  

⑨ 物件を引渡す

買い主が立ち会った上で物件の設備等の細かな取り扱いなど、
「物件状況確認書」や「付帯設備表」の記載内容と違っている点はないか最終確認し、
晴れて引渡しとなります。

引き渡し後は、税務申告の手続きも忘れないように注意しましょう。

3.買い替えの場合、購入が先?売却が先?

買い換えに伴う売却の場合、新しい物件を先に購入したほうがいいのか売却してから購入したほうがいいのか
迷ってしまうと思います。

一般的には今の住まいを売却してから、新居を購入するケースが多いようですが、
仕事の転勤やお子様のお子様の学校の転校等で住み替え時期が決まっている場合や、
住み替えの予算に制限があり、売却価格を重視したいなどケースバイケースです。

したがって、自分の事情に合わせて調整し、売却を先行するか、購入を先行するか、売却と購入を同時に進めるのか、
しっかりと計画を立てることが重要となってきます。

◆売却を先行する場合、資金計画が立てやすいのがメリット

Q

“売却を先行する場合”
現在の住まいを売却した代金を新しい物件の購入代金に充てたいという点から、
売りを先にする方が多いのが現状です。売却価格が確定するため、
新居の予算や手付金支払い等の資金に関する計画が立てやすくなります。

また、現在の住まいを売ってから新居の購入手続きに入るため、
売り急がなくても良いというメリットもあります。

一方で、売却の契約を先に結ぶことになりますので、
現在の住まいの引渡し時期を上手に調整しないと
一時的に賃貸等の仮住まいに住む必要があり、引越しを2度行う可能性があります。
A
“売却を先行する場合”
現在の住まいを売却した代金を新しい物件の購入代金に充てたいという点から、
売りを先にする方が多いのが現状です。売却価格が確定するため、
新居の予算や手付金支払い等の資金に関する計画が立てやすくなります。

また、現在の住まいを売ってから新居の購入手続きに入るため、
売り急がなくても良いというメリットもあります。

一方で、売却の契約を先に結ぶことになりますので、
現在の住まいの引渡し時期を上手に調整しないと
一時的に賃貸等の仮住まいに住む必要があり、引越しを2度行う可能性があります。

◆購入を先行する場合、新居をじっくり選ぶことができます

Q

“購入を先行する場合”
住み替えの心配がなく、その分の経費を節約することができます。
じっくりと新居を選べるので心理的満足度が高くなったり、
売りを急がなくてもよいので良い条件で購入してもらえるまで
ゆっくりと構えることができるというメリットがあります。

ただし、売却価格が思ったより低かった場合には、
現在の住まいのローンが残り一時的に新旧ダブルローンになったり、
頭金が用意できないために新しくローンを組めないなど、
資金面での調整が難しくなるというリスクがあります。

現在の住まいの住宅ローンを既に完済しており、
手元に住み替え先物件の手付金等を支払えるだけの資金がある場合には、
先に物件の購入を検討してもよいでしょう。
A
“購入を先行する場合”
住み替えの心配がなく、その分の経費を節約することができます。
じっくりと新居を選べるので心理的満足度が高くなったり、
売りを急がなくてもよいので良い条件で購入してもらえるまで
ゆっくりと構えることができるというメリットがあります。

ただし、売却価格が思ったより低かった場合には、
現在の住まいのローンが残り一時的に新旧ダブルローンになったり、
頭金が用意できないために新しくローンを組めないなど、
資金面での調整が難しくなるというリスクがあります。

現在の住まいの住宅ローンを既に完済しており、
手元に住み替え先物件の手付金等を支払えるだけの資金がある場合には、
先に物件の購入を検討してもよいでしょう。

◆売却と購入を並行の場合、バランスを見ながら調整して進めることが必要

Q

“売却と購入を並行の場合”
買い替えをするとしたら、売却と購入の引渡しを同じ日にすることが
一番理想的ですが、同じタイミングでというのはなかなか難しいものです。

ある程度同時に進行する場合は、
現在の住まいの買い主と新居の売り主と価格や引渡しの時期などについて、
それぞれのバランスに配慮しながら交渉を進めることが必要です。

また当店でご依頼いただきますと、
お探しの物件を探しながら並行して現在の住まいが売れるように、
購入と同時に売却も一本化して進められます。
窓口がひとつだけであれば、日程調整の連絡を逐一とらなくても両方の調整ができ、
よりスムーズになります。

少ないリスクで後悔のない買い替えをお手伝い致します!
A
“売却と購入を並行の場合”
買い替えをするとしたら、売却と購入の引渡しを同じ日にすることが
一番理想的ですが、同じタイミングでというのはなかなか難しいものです。

ある程度同時に進行する場合は、
現在の住まいの買い主と新居の売り主と価格や引渡しの時期などについて、
それぞれのバランスに配慮しながら交渉を進めることが必要です。

また当店でご依頼いただきますと、
お探しの物件を探しながら並行して現在の住まいが売れるように、
購入と同時に売却も一本化して進められます。
窓口がひとつだけであれば、日程調整の連絡を逐一とらなくても両方の調整ができ、
よりスムーズになります。

少ないリスクで後悔のない買い替えをお手伝い致します!
なお、買い換えには税制上の特例が適用される場合がありますので、
資金計画を立てるに当たっては、どんな特例があるのか確認しておきましょう!
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