旧耐震マンション購入前のチェックポイント！

旧耐震マンション購入前のチェックポイント！

買って大丈夫な旧耐震基準のマンションとは？

旧耐震のマンションだからと言って購入該当から外すのは早計です。

旧耐震基準に該当する築年のマンションでも、新耐震基準に相当する建物はあります。

新築マンションであれば、耐用年数も長く、耐久性も優れているでしょう。

ですが立地が良くなかったり、価格が高くて見合わなかったりと購入条件に合わないことも多いはずです。

中古であれば、築１０年位までは新築時より価格が下がり

１５年～２０年で価格が安定します。

そして築３０年程度で下げ止まります。

旧耐震基準のマンションは現在、築後４０年を超えています。

古くに建てられたので、立地の良いマンションも数多くあり

価格も築浅マンションより安価です。

資産価値はあるので、設備や耐震性に問題なければ買わない手はありません。

旧耐震マンションを購入する際には、いくつかのチェック項目があります。

まず、マンションの管理会社より重要事項調査報告書を取り寄せます。

所有者もしくは不動産会社であれば取り寄せが可能ですが、費用が掛かります。

重要事項調査報告書には、専有部分の管理費等の金額や滞納の有無や共用部分に関する事項、マンション一棟に関する情報が含まれています。

中でも、大規模修繕履歴・アスベスト使用の有無・耐震診断の有無などが記載されています。

耐震診断を行っていれば診断結果があるわけですが、大半のマンションは行っていません。

耐震診断を行うにも費用が掛かりますし、診断結果が悪かったときに困るからです。

管理費と修繕積立金のバランスも確認した方がよいです。

管理費ばかり高くて修繕積立金が少ない場合は、修繕積立金総額が少ないことがあります。

マンション全体の修繕積立金の滞納がないかもチェックしてください。

修繕積立金総額が少なければ大規模修繕が行えないばかりか、管理組合で借金までして修繕工事を行わなければならない事態になることもあります。

築４０年を超えているとおおよそ３回の大規模修繕工事が行われているはずですが、特に防水工事と給排水管、窓枠サッシの整備状況が重要です。

長期修繕計画書が作成されているかも確認してください。

マンション全体の修繕計画が計画的に予定されているかが重要です。

長期修繕計画書が作成されていないとマンション購入時に住宅ローンの利用ができないこともあります。

特に自主管理のマンションでは必ず確認しましょう。

マンション買う時は管理を買えと言われる所以です。

マンション内覧時には室内だけでなく、共用部分や外壁なども確認してください。

エントランスの清掃具合、郵便ポスト、駐輪場の使用状況などよく観察してみることです。

構造については分かりづらいかと思いますが、いわゆるラーメン構造（柱と梁で支えている構造）の場合にマンション１階部分が駐車場だったりします。

このような構造の場合は耐震性が低いことがあります。

下駄履きのような形状になるので、耐震補強が必要になるケースが多いです。

逆に団地のような中低層マンションで横長なマンションの場合には、頑丈に作られているケースもあり新耐震基準と変わらない耐震性もあります。

但し、団地のような造りでは、給排水管がコンクリートスラブ内に埋め込まれていたりすると、老朽化した配管を交換できないために露出で新規に取付なければならないことがありますので、リノベーション工事を行う場合は購入前にリノベ工事業者と一緒に内覧するのがよいのでしょう。

現地だけで分からない項目は管理室などに設計図書が保管されていることが多いので、管理会社に依頼すれば設計図書を閲覧できます。

築４０年程度では、まだ建替え議論はされていないと思われますが重要事項調査報告書以外に近々で議題になっていることがないかマンション管理組合の総会議事録などにも目を通しておくようにしたほうがよいです。

不動産会社に依頼すれば、売買契約前に調べてらえるはずです。

最近の傾向としては、築浅の郊外物件より築古でも駅近のマンションの方が需要があります。

給排水設備状況により水回りの位置変更ができなかったりするマンションもあるかもしれないので、リフォーム工事の融通が利かないこともありますが、駅近の旧耐震マンションは投資にも向いています。

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