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中古マンション売却の流れについて

自宅の不動産査定を行い、売却依頼する不動産会社が決まったら売却完了までの一連の流れを把握しておきましょう。特に売主が行わなくてはならないことについてです。

中古マンション売却の準備

ここでは特に中古マンションの売却のながれについてです

マンションを売却することを決めて、売却を依頼する不動産会社も決定

不動産会社が正式に調査を始めると同時に、売主所有者にも用意してもらう物があります

不動産会社は登記事項証明書で所有者確認を行い、媒介契約書に署名捺印をもらいますので、売主所有者に身分証明書のご提示をお願いします。

登記識別情報(権利証)のご提示をお願いします。何十年も前に購入していると紛失してることがあり、確認しておくことをお勧めします。

マンションが全部委託管理か自主管理かにより、管理組合の状況を調査します。マンション管理全体を委託している場合は、管理会社に重要事項調査報告書の提出を依頼し売却マンションの管理費、修繕積立金等の月額、その他費用(ルーフバルコニー使用料、専用庭使用料、インターネット使用料等、駐車場・駐輪場・バイク置場の有無「空きの有無、使用料」)とそれらの滞納の有無、大規模修繕工事の予定・履歴、長期修繕計画書、管理規約使用細則の取得を行います。取得には数千円~数万円掛かり、通常は不動産会社が負担しています。管理組合総会議事録は、所有者でないと取得できないことが多いので所有者に用意してもらいますが、自主管理の場合には全てを売主所有者に用意してもらわないとなりません。

マンションを購入取得してから過去にリフォームなどをしている場合には工事履歴が分かるものがあると売却時にアピールできます。

新築分譲時のパンフレット、間取り集があればご用意下さい。

毎年4月~6月頃に届く固定資産税、都市計画税の納付書、表紙と2枚目が必要です。領収書は取ってあるけど表紙は捨ててしまったという方意外と多いです。物件の引渡時に固定資産税等の日割精算を行いますので、その際に必要になります。どうしても見つからない場合は、区役所の税務課で評価証明書または公課証明書を取得すれば年間固定資産税額の計算はできますが、納付書を買主に提示したほうが信憑性があります。

建物内外にある設備の有無と設備の不具合など付帯設備表の作成です。設備の中で壊れているものや不具合があれば自己申告してもらいます。ウォシュレットや食洗器などで、不具合があれば修理して引き渡すのか、そのまま引き渡すのかです。そして居住中に使用しているエアコンなど引越し先に持っていく物などは設備無と記載します。残置物の有無なども決めておくことで、引渡し後にトラブルにならないよう気を付けるところです。売主買主個人同士でも引渡しから7日~10日は設備有、不具合無とした設備については売主に責任が生じます。

そしてもう一つが物件状況報告書(告知書)の作成になります。付帯設備表と同じく不動産売買契約においてトラブルになりやすいです。雨漏り被害や近隣トラブルや売買対象不動産に影響を及ぼす事柄を記載するものです。事件・事故などの告知もこの書類になります。付帯設備表と物件状況報告書はこの時点では仮の書類となり、正式な書類は売買契約時までに作成する必要があります。

ここから売却開始です

マンション売却開始から引渡しまで

集めた資料を基に販売図面を作成し、レインズに物件登録。

SUUMO athome HOMES YAHOO不動産などのポータルサイトや不動産会社のホームページに掲載されると購入希望の方がマンション内覧に来られて購入申込~売買契約となります。この売却期間は通常相場での価格であれば1ヶ月~3ヶ月です。この期間で売れなければ、売却価格が高すぎるのか不動産会社に問題があるのか検討した方が良いと思います。

売買契約書に署名捺印して手付金の授受を行うのが契約です。ちなみに手付金の額は売買価格の5%~10%程度が一般的です。そして最近は自己資金が少なくて売買価格全額、諸費用、リフォーム代金まで住宅ローンを借りる方もいらっしゃるので手付金数十万円というケースも増えてます。

次は残金決済と引渡しになります

売主は住宅ローンの残債などがあれば、借入先の金融機関に連絡して一括繰上返済の準備をしておきます。

決済の前に引越し後の掃除(買主がリフォーム予定であっても清掃しましょう)

残金決済の当日に売主、買主、不動産仲介会社、司法書士が集まり買主から売主に残代金の支払~売主の住宅ローン残債返済~売主から買主に所有権移転登記手続~鍵の受渡し

売買契約から引渡しまでは1ヶ月~2ヶ月が一般的ですので、売却計画から引渡しまでで概ね半年というのが一般的です

忘れてならない税務確定申告

不動産を売ったら(買った時も)、忘れずに申告します

売買契約書を交わした年でなく残金決済引渡しを行った年度の翌年の2月16日~3月15日の間に申告します

例えば12月に契約して翌年1月に決済引渡しをした場合は、その年ではなく翌年に確定申告となります。忘れそうですよね!

不動産を買った金額より高く売れば譲渡所得税が掛かり、税金を支払う事になります。税金も所得税と住民税に分かれますので、所得税は申告後早めに支払うことになりますが住民税は6月頃に後から通知が来ますので、また払うのかと思われる方も・・・・

不動産を買った金額より安く売った場合は、税金を払わなく良いのだから申告しなくて良いと思っている方もいますが、建物は個人の居住用不動産でも減価償却資産ですので買った金額と同額で売った場合は利益になることもありますし、損失があった場合には申告することにより所得税住民税の還付があることも・・・・

税務署は自分で申告しなければ、税金の支払いは請求してきますが、還付金があっても教えてくれませんし、何もしなければ還付もしてくれませんので・・・・

この記事を書いた人
坂 本 賢 一  サカモト   ケンイチ
坂 本 賢 一
これまで「提案力」を武器に、不動産の仕事を続けてきました。 知識・経験を積み重ね、お客様との強固な信頼関係を築くための営業スタイルを意識するようになり、お客様に応じた提案はもちろんのこと、難しい状況ほど状況報告やフォロー等で、こまめにお客様との接点を持つように努めています。 その結果、お客様と良好な関係を築くことができ、ご紹介のお客様が増える結果になりました。難しい案件ほど燃えます!知識経験を活かし、お客様に頼んで良かったと喜んでもらえるような仕事をしていきます。

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