不動産査定書のミカタ

不動産会社から査定書を取り寄せたら、どう判断したらよいのか？

不動産会社によって査定書は様々です。

Ａ４用紙１枚もあれば、30ページにもなる分厚い査定書もあります。

大手不動産ほど分厚い傾向ですが、厚みに意味はありません。

権威と豪華さを表現したいのかもしれませんが、

重要なことはそれほど書いてはありません。

投資用でなく居住用の不動産査定の場合は、

取引事例法もしくは原価積算法を用います。

中古マンションであれば主に取引事例法、中古戸建はどちらも参考に使います。

投資用不動産では収益還元法も取り入れます。

最近は、AIによる簡易査定ソフトが査定書を作ってくれるので、

それだけで15ページ位の査定書になりますが、

これも実は頼りになりません。

確率の低いデータも取り込まれるので、

そのままではお客様には出せませんので、補正がかなり必要になります。

査定書の内訳は、

・あいさつ文
・目次
・概要
・売却の流れ
・付属資料
・地図類
・路線価

などの役所関係資料

・売出事例
・成約事例
・査定額

になります。

本当は４～５枚も資料があれば充分な査定書ができるんですが。

不動産査定には２種類あります。

①不動産鑑定士が作る不動産鑑定評価書
法的な効果もあり、裁判所に提出するときや、
相続の遺産分割など税務署などに提出する際に効力があります。
そのため数十万以上費用が掛かります。（有料）　

②不動産会社が作る不動産査定書
机上査定と実地査定があり、無料です。

普通に売却するだけなら不動産会社の査定書で十分で、

不動産会社が査定を無料にしているのは売却の依頼が欲しいから、

しかも専任で任せて欲しいからです。

成約になれば成功報酬として仲介手数料がもらえるからです。

そのためにわざと高い査定書を出す不動産会社もありますが、

適正価格とかけ離れていては売れません。

また自社で買い取ろうとして安い査定を出す会社もあります。

どちらも適正価格ではありません。

売却依頼する会社を３社程度に絞ったら、実際に訪問査定をしてもらいましょう。

机上査定では本当の適正価格は出せません。

現地も確認せずに確度の高い査定はできません。

室内の使用状況、眺望、日当り、建物設備の劣化・不具合などを加味して、

加点減点しながら、適正価格を出します。

訪問査定の際に担当者の人柄なども見て置くことも忘れずに。

相性も重要です。

正式な査定書が出来たら、査定価格の根拠を確認する。

根拠がハッキリするほど査定の精度が高く、早く売れる確率が高くなります。

最低売却価格、高めに売り出すならチャレンジ価格、売却期間、販売方法戦略なども

聞くようにして１社に絞ります。

１社に専任媒介で任せるのが基本です。

数社に競わせて、などと考えない方が良いです。

逆効果になることが多いです。

一般媒介で数社に依頼してよいのは、高値売却を狙わずに

最初から適正価格で売りに出す場合なら、早期売却になることもあります。

あとは余程希少な物件の場合です。