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コロナ渦で裁判所の不動産競売市場はどうなってる?

コロナ渦において、

「収入が減って、住宅ローンの返済が滞っている人が増えている」と

メディアでも取り上げていましたが、実際のところどうなのでしょうか。

住宅ローン滞納者は増えているのか、

裁判所の不動産競売情報から考えてみました。

不動産競売物件は増えた?

2020年(令和2年)4月の緊急事態宣言から裁判所の業務も中断して、

競売は行われていませんでしたが、

数か月後の8月くらいから競売入札が再開しました。

 

当初、競売中断していた物件が一気に出てくるのかと思っていましたが、

再開1回目に少し件数が増えたかなぐらいで、競売物件全体が増えている感じはありません。

 

横浜地方裁判所の、令和3年3月入札期間事件の3点セットの現況調査報告書によると、

令和2年10月に受理され、現地調査をして11月に不動産鑑定士により、

評価額の算定がされています。

 

競売開始までの期間が結構スピーディーです。

 

ということは、それ以前の事件(支払滞納物件)は無いということなので、

ローン滞納案件は少ないということです。

 

金融機関の方で、コロナ渦での支払い延滞を多少なりとも認めている

(支払い猶予している)というのが、現状なのかもしれません。

 

気になるのは、売却基準価格(以前は最低売却価格と言っていた)が、

高いことです。

 

競売市場価格では、一般市場価格の2割減が売却基準価格なのですが、

物件によっては売却基準価格で落札しても高い物件が結構あるのです。

 

競売では、売却基準価格のさらに2割減が買受可能価額(最低入札できる価格)なので、

そこまで落札価格を下げないと、落札して買っても、

赤字になる可能性もあるということです。(物件によりますが)

 

これでは、任意売却するより競売で落札された方が、

借入額を多く返済できるなんてことも起きるかもしれません。

 

最高価額落札者の9割不動産会社です。

 

投資用のワンルームは個人入札も多いいですが、

実需マンションや戸建ては不動産会社の落札率が9割方です。

 

落札しても再販売しても赤字になるケースもあります。

 

なぜ、そこまで無理して買うのかというと、

買取再販売会社は買うのが仕事なので、止めることができないのです。

 

仲介会社から仕入れ購入しづらい今、競売に参入してくる会社も増えてますが、

しばらくすると減って行きます。

 

所詮、無理買いしても利益にはならないので、退散していきます。

 

まとめ

競売物件より入札する不動産会社が増えた

 

 

不動産競売歴18年

競売の読み方は、(けいばい・きょうばい)のどちらも正しいです。

 実は、通常の不動産売買業務以外に、

裁判所の競売入札を2003年(平成15年)より地味に行っておりまして、

最高価格入札(落札)を数十件経験しております。

 

2005年頃より、並行して任意売却も取り扱うようになりました。

 

自社での買取がメインですが、

代理入札(一般の方の代わりに入札手続きをすること)も行っています。

 

競売を始めたキッカケは、民法改正によって短期賃貸借保護制度が廃止になり、

それまでの悪法を利用した競売妨害や、

占有屋といった立退料を請求してくるような悪人の相手を

しなくて済むことになったからです。

 

現在は、建物明渡猶予制度が創設され、6か月後には立退かせることができますし、

賃借人であれば当然に家賃の徴収もできます。

 

落札した物件に入居しているのが、元所有者や家族など関係者で、

使用貸借なら、基本的には話合いで1か月以内には退去してもらいますし、

引っ越し代などの立退き費用も払う必要もありません。

 

それでも中には大人しく退去しない者も居ますので、

その場合には、裁判所に引き渡し命令の手続きを行い、

強制執行をすれば荷物もまとめて追い出してくれます。

(別途費用は掛かりますけど)

 

なので、現在は安心して不動産競売入札ができるようになりましたし、

金融機関から住宅ローンなどの借り入れをして、

落札することもできるようになりました。

 

但し、一般的な住宅ローンとは違いますので、

万一落札して銀行などから借入ができなくて、

落札金額を払えないと買受保証金の放棄をしなければなりませんので、

細心の注意が必要です。

 

裁判所の競売と任意売却

競売はそれほど増えていないことはわかりましたが、

では任意売却は増えているのでしょうか。

 

実は、任意売却件数もそれほどは増えていません。

 

ただ、相談件数は増えています。

先行き不安のなか、予備軍は多いというのが現状です。

 

住宅ローン滞納が始まり、任意売却に踏み切っても売れなければ競売になります。

 

住宅ローンという借金を金融機関に返済するという意味では、

競売も任売も同じですが、

残った債務(借金)を返済していくのか、

自己破産してチャラにしてしまうのかによって、

考え方、行動が変わります。

 

ローン滞納している方が任意売却するのがベストとは思っていません。

それぞれの事情や売却後の方向性も大事にしたいと思います。

 

先ずは、ご相談を。

 

お客様に安心してご来店頂けるよう、弊社では新型コロナ感染対策を実施しております。

アルコール消毒設置
店舗入口や各テーブル等にアルコール消毒の設置をしております。

接触箇所の消毒
ドアノブ、テーブル・椅子等の消毒を定期的に行っています。

内見時および店舗内の換気
定期的に換気・消毒を行っています。

接客時の対応
お客様を対応する場所には、アクリル板を設置しております。

スタッフの取り組み
マスク着用の徹底、出勤前の検温、感染を疑われる症状の有無の報告を実施しております。

お客様へのお願い

お客様につきましても来店の際にはマスクの着用・手指のアルコール消毒をお願いしております。

大変ご不便、ご迷惑をお掛け致しますが、ご理解ご協力をお願い致します。

この記事を書いた人
坂 本 賢 一  サカモト   ケンイチ
坂 本 賢 一
これまで「提案力」を武器に、不動産の仕事を続けてきました。 知識・経験を積み重ね、お客様との強固な信頼関係を築くための営業スタイルを意識するようになり、お客様に応じた提案はもちろんのこと、難しい状況ほど状況報告やフォロー等で、こまめにお客様との接点を持つように努めています。 その結果、お客様と良好な関係を築くことができ、ご紹介のお客様が増える結果になりました。難しい案件ほど燃えます!知識経験を活かし、お客様に頼んで良かったと喜んでもらえるような仕事をしていきます。
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