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任意売却の基礎知識

任意売却の基礎知識について解説します

任意売却と競売の定義

本来、任意売却とは所有者(債務者)の意思で売却することですが、不動産・金融業界での慣例として不動産担保として借りた金融機関(債権者)に不動産売却によって借入金(債務金)を全額返済(弁済)できない状態での不動産(物件)売却することです。

結果、任意売却を行うには所有者本人の意志だけでなく不動産に抵当権設定している権利者、差押え登記している権利者の合意が必要になります。

業界では任意売却を略して任売(にんばい)と呼びます。

一方、競売とは所有者(債務者)の意思は反映されずに裁判所の権限にて強制的に不動産を売却(換価)することです。

 

任売のメリット・競売のデメリット

任売のメリット

①通常売却に近い価格で売却ができるため、競売による換価と比較して債務を多く減らすことができる

②売却価格の中から引っ越し代を賄ってもらえる可能性がある

③売却方法が通常売却と変わらないので、近所の人に経済的なことを知られずに済む

④引越しのタイミングを相談することができる

⑤売却後の残債務について無理のない返済計画ができる

⑥仲介手数料などの費用を持出し負担しなくて済む

 

競売のデメリット

①競売による最低入札価格の査定評価を行うにあたり市場の通常価格より2~3割低い価格設定にされる(競売の場合は事前に室内の内覧ができない)ので、任意売却にするより債務額が減らない可能性がある

②競売になった場合、競売申立て費用や遅延損害金などが債務残高に加算される

③インターネット上で競売情報が見れるので、事情が知られてしまう可能性がある

④売却決定日は裁判所に決められ、落札決定から1か月程度で退去しなければならなくなり、引っ越さないと強制執行になる

 

任意売却しても残債務額が多額になってしまうケース

住宅ローンの返済に困ったら、任意売却を検討するのが良いと思いますが

任意売却しても残債務額が多額になってしまうケースでは

月々無理のない支払額が2万円だとして、10年返済しても240万円の返済です

最長でも残債務返済期間は25年まででしょうから

一生掛かっても返済できないこともあります

そのような場合は、自己破産の検討も必要かと思われます

そのようなケースでも金融機関(債権者)に少しでも多く返済しようという考えがあるなら任意売却は有効です

任意売却後に自己破産するという選択もあります

 

自己破産すると借金は帳消しになる?

裁判所に自己破産申請をして免責許可がおりれば債務(借金)はなくなりますが

ギャンブルなどに使った借金は免責不許可になるケースもあります

また、裁判所の判決による税金なども帳消しにはなりません。

 

任意売却ができるタイミング

定義の任意売却は、いつでも出来る訳ではありません

借入金額を全額返済せずに(出来ずに)不動産を売却するのですから

債権者の承諾をもらわなければできません

ローン返済の滞納が4ヶ月(回)を過ぎると、任売の相談に乗ってもらえます

そして、3ヶ月程度は任意売却での売却ができますが

その間に売れずにいると債権者は並行して競売の申立てを行います

競売の手続きが進んでいくと競売の期間入札のスケジュールが組まれます

入札期間と開札日が決まり、入札者が現地調査に来ます

開札日前日まで任意売却は続けられますが、実際には事務手続きもあるので

入札期限前には、買手が決まらないと競売にて落札されます。

 

4ヶ月(回)の滞納が始まり、債権者と任意売却の交渉ができるようになってから

4~6か月で競売で落札されるという事になりますので

このタイミングの間に任意売却しなくてはなりません。

 

任意売却が上手くいかない理由

債権者から任意売却の承諾をもらえても売れないこともあります

①所有者(債務者)が協力的でない
 不動産なので建物内を内覧確認してからでないと買う方も安心して買えません
 リフォーム費用の見積もりも取りたいです
 しかしながら、ローン破綻している方の中には生活が荒れて、生活ごみが氾濫している家もあります。
 買主であるお客様を迎えられる状況でないこともあります(ひどいときは、靴を脱いで家に入りたくない家もありました)。
 内覧できない状態で売るなら競売と変わらないのです。

②債権者の不動産査定額が高い
 任意売却する不動産会社と債権者の査定額に開きがあり、結果売れない。
 不動産会社は現地調査を行って査定額を出しますが、債権者は机上で査定しますので、査定額に開きがあります
 任意売却の際は、売却条件に売主の契約不適合責任を免責条件で売却します
 これは、契約引き渡し後に契約条件などに不備が生じた場合には、ある期間売主が保証しなくてはならない責任です。
 個人の売主でも責任がありますので契約不適合責任を免責にする分、任意売却価格は市場価格より少し安くする必要はあります。

③任意売却の経験が少ない不動産会社に依頼したとき
 任意売却は通常売却とは勝手が違いますので、任意売却に関する知識・経験が必要です。
 債権者との交渉もしなくてはなりませんし、債権者が多数の場合の調整もしなくてはなりません。

 

自己資金の持出は必要なの?

任意売却の場合は、基本的にお手元の資金は必要ありません。

売却できた代金のなかで、抵当権抹消登記に係る司法書士手数料や不動産会社に支払う仲介手数料、場合によっては所有者(債務者)の引越し費用、マンションの場合には管理費・修繕積立金の滞納額まで賄ってくれます。

更に残った金額にて金融機関(債権者)への返済に充てられます。

マンションの場合などで駐車場や駐輪場の滞納は認められないケースが多いですので、任意売却は通常売却とほぼ同じですので所有者負担になります。

税の滞納も認められないことがあります。

まずはご相談無料ですので、ご連絡ください。

任意売却は時間との勝負です、早めの相談がなによりです。

 

この記事を書いた人
坂 本 賢 一  サカモト   ケンイチ
坂 本 賢 一
これまで「提案力」を武器に、不動産取引を行って参りました。 知識・経験を積み重ね、お客様との強固な信頼関係を築くための営業スタイルを意識するようになり、お客様に応じた提案はもちろんのこと、難しい案件ほど状況報告やフォロー等で、こまめにお客様との接点を持つように努めています。 継続とは力なりで、お客様と良好な関係を築くことができ、今では多くのご紹介のお客様とお取引させて頂くという嬉しい成果となっています。 難しい案件ほど燃えます! 頼んで良かったと喜んでもらえるような心ある仕事に努めます。

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