任意売却と競売の違い

自宅を手放すという意味では同じですが、

任売（任意売却）と競売（競争入札による売却）の違いについて

ご説明します。

任意売却と競売の違いは、ご自分の意思で売却を進めるか、

裁判所の都合で進められるかですが、結果は大きく変わることがあります。

住宅ローンを借りて家を買えば、その家は担保不動産となり

借金を返さなければ担保となっている家・不動産を銀行などの金融機関（債権者）が

裁判所に申し立てを行い、裁判所は担保不動産を売却して

優先的に債権者に貸金の回収をします。

競売は、早い者勝ちでも売値が決まっているわけでもありません。

あらかじめ裁判所の執行官の指示で、不動産鑑定士が不動産査定を行います。

調査の為に建物内にも入室します。

裁判所が相手なので、所有者や居住者が入室の妨害はできません。

査定方法は不動産会社の査定方法と同じで、

３つの査定方法から出された金額の調整を行います。

ここで出された金額が一般市場価格で、任意売却で売りに出される価格に近いです。

競売の査定は、一般市場価格に競売市場価格である７割程度が最低売却価格となります。

競売はオークションのように入札方式になりますので、

１週間程度の期間に書面にて希望金額を記入して入札し、

最高値価格にて入札した方が落札者となります。 

最高額落札者が裁判所から売却許可決定を受け、

代金全額を支払ってから、２週間程度で居住者を強制的に退去させることができます。

当然ながら、引っ越し費用などはもらえませんので自費で退去します。

落札代金から裁判所の費用を差し引いた金額は金融機関（債権者）に支払われ、

借入金に充当されます。残りの残債額は、一括で債務者に請求されます。

競売のデメリットは、いくらで落札されるか分からないことや

競売になったことがインターネットなどで閲覧出来てしまう事です。

インターネット上では名前は消されていますが、

裁判所備え付けの書類には名前が出ていますし、

マンションは部屋番号も出てます。

写真も掲載されているので、近所に分かってしまうこともあります。

引越し先の住居が確保できていて、自己破産するつもりなら

ギリギリまで住んでいられるというメリットもあります。

競売は裁判所が行っているので強制的ですし、

こちらの都合は全く聞き入れてもらえません。

任意売却は債権者の同意は必要ですが、

所有者の意思で売却が行えるので引渡しのタイミングなどの

話し合いができます。

更に市場価格に近い価格で売却できるので、

借入金を減らすことにもなり金融機関（債権者）にとっても

多くの貸金を回収することができます。

そして、金融機関（債権者）の許可をもらえれば引越し代も捻出することもできます。

任意売却するのに、手持ちのお金を出す必要はありません。

売却代金の中から、売却に関わる費用は捻出します。

売却に関わる費用とは・・

〇 仲介手数料

〇 滞納した管理費・修繕積立金

〇 滞納した固定資産税等

〇 登記抹消費用

などです。

万一、任意売却できなかった場合や

任意売却途中であきらめた場合でも、

費用は請求致しませんので、ご安心ください。