家を売った後も住めるリースバック契約の注意点とは

自宅を売却した後に、売却先の方と賃貸借契約を結んで、

賃料を払いながら住み続ける方式を「リースバック契約」と言います。

1.買主は投資家や不動産会社なので、売主は比較的短期間に買主を見つけることができる

2.買主は、賃借人が決まっているので直ぐに家賃収入を得ることができる

3.売主は、売却後も住み慣れた家に住むことができる

4.売主は、引越し費用が掛からない

5.資金の確保に役立つ

6.任意売却で利用できる

7.買主は、親子間や知人などでも大丈夫

買主の目的は、投資に対しての利益です。

投資利回り８～１２％の前後で購入価格を決めます。

都心のマンションなのか、郊外の戸建なのか、

建物の築年数等により投資利回りが変わります。

家賃１０万で、利回り８％なら、契約価格１,５００万円。

家賃１０万で利回り１２％なら、契約価格１,０００万になり、

利回り重視で購入検討している買主の購入価格は、安くなりますので、

単純に利回りだけでなく不動産取引事例などの不動産査定も交えて価格が決まります。

家賃設定を高くしても、元売主の賃借人が家賃を払えなくては、元も子もありません。

また賃貸家賃相場からかけ離れると、リースバック契約者が退去したあとに

家賃利回りが合いませんので、

一般的にリースバック契約価格は市場価格の８～９割程度になります。

リースバック契約は買い戻し特約を付けることもできます。

３～５年程度、「賃貸した後に１～２割上乗せした価格で買い戻す」

ということも可能です。

任意売却したあとで、親族名義で買い戻すケースもあります。

数年前からリースバックを取り扱う投資家や不動産会社は増えましたが、

良い事ばかりではありません。

投資家も不動産会社も目的は利益ですから、

賃貸契約更新時に家賃の値上げ要求してきたり、

買い戻しの約束があったのに他に売ってしまったり、

転売目的で賃貸契約を定期借家契約にして、

再契約せずに賃貸期間を短くしようとするなどトラブルも多いです。

任意売却を取扱う会社の中には、「簡単にリースバックが出来ます」という

会社がありますが、信用できませんので気を付けてください。