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任意売却直前から通常売却へ

任意売却直前でスタートした投資用区分マンション売却でしたが、通常売却で完済できました。
ブルーライン「吉野町」駅徒歩2分、2007年(平成19年)築の広めの投資用マンション

任意売却にするかの耐えどころ

3年前くらいに、マンションオーナーから相談を受けました。

相談時には、住宅ローン滞納2か月でした。3か月滞納すると任意売却にしなくてはならい状況でした。

金融機関は、3ヶ月(3回)滞納が無いと任意売却の相談は受付けてくれません。

オーナーから、よくよく話を聞くと購入したのは中古になってからということで、購入時は既にオーナーチェンジ物件でしたので、本来なら居住するための住宅ローンでは借りられないはずです。しかも、物件価格以上のオーバーローンで借りたという話です。

当時売買した不動産会社も問題ですが、金融機関からしても問題案件です。
金融機関には正直に説明しましたが、本来なら一括返済しなければならない状況ですが、銀行も少しでも多くの貸金を回収しなければなりませんので、分割返済ができるようならこのまま返済を続ければ良いとの回答でした

返済を続ければ任意売却にしなくても大丈夫ですが、3回目の滞納を回避できるか所有者に確認すると、なんとかやってみますとの返事があり、しばらく様子をみることに

残債と売却査定の相場との開きが400万円以上あり、残債金額で売りに出しても売れるとは思えませんが、とりあえず売却開始しました。
案の定、問合せは全くありません。

半年経過後に所有者に返済状況を確認すると、銀行への返済は続けているとの事で、安心した矢先に実は管理費・修繕積立金の滞納があることが発覚。滞納額は約100万円。

サブリース賃貸なので、空室になっても毎月決まった家賃は入ってきます。
サブリース賃料97000円ー銀行への返済77000円ー管理費等20000円=0

固定資産税は自腹ですが、何とかやっていけそうと思うのはこちらだけで、仕事が変わったりで収入減により家賃を生活費に充当してしまったというのです。生活を優先するのは仕方ありません。

管理費は滞納しても銀行へは滞納していませんので、競売開始にはなってませんが管理組合からは督促が来ていて滞納分に関して裁判所の支払決定済通知が来ていました。滞納金には延滞利息や損害金も付きます。

任意売却直前です

再度、所有者に返済していく意思があるのか確認すると、仕事も安定してきたので管理費も払っていくとのことで、滞納分はそのままにして直前分の管理費から支払いを開始することに・・

住宅ローン返済表を見せてもらうと銀行への返済は続いているので、借入元金は少しづつ減っていました。もう少し返済を続ければ任意売却ではなく通常売却での可能性も出てきました。残債額が売却査定額に近づいてきたのです。

しかし、管理費等の滞納金も一括返済しなければなりません。

銀行への支払いを止めてしまえば、直ぐにでも任意売却も可能ですが

所有者の方が払っていく意思があるということが分かっているので、売却も半年前に中止していました。

そしてさらに1年半後に、そろそろ残債が減ってきたので売却できないかとの相談

当初の相談からすでに2年以上過ぎているので、再度売却査定しました。
査定額は2年経過しましたが、値下がりもしていないので当初の査定額と変わりませんでしたが、入居者が退去予定とのことで空室になります。

空室になると専有面積が30㎡以上ですので、ご自身で住むのであれば住宅ローンが利用できます。

オーナーチェンジの利回り5.5%の物件よりも空室の35㎡の方が需要もあり魅力的です!

売却の可能性が出てきました!

空室条件で売りに出すと問合せ殺到!

金融機関への一括返済および管理組合への滞納金支払い、仲介手数料を併せてピッタリな額で売却できました。
実際には、管理会社に延滞損害金は少し免除してもらい、買主には契約不適合責任(建物内の設備の不具合について)は免責とさせて頂き、後日売主に責任が発生しないよう、お願しました。

華やかさと気品を感じられるマンション

現在97000円にてサブリース中ですが入居者退去予定ですので、ご自身の居宅としてご購入可能なマンション

2007年築、専有面積35.39㎡と広めのワンルームですので、フラット35などの住宅ローン利用できます。

京浜急行線「南太田」駅徒歩6分、ブルーライン「吉野町」駅徒歩2分

地上10階建て、総戸数36戸。スタイリッシュな外観が目を引きます。

ブルーラインで「関内」駅まで直通5分、「桜木町」駅まで直通6分、「横浜」駅までは直通10分なので気軽に、カジュアルに、アクティブにおしゃれタウン「みなとみらい」を楽しめます!
また、室内はデザイン性のあふれる広々としたワンルーム、人気のバス・トイレ独立タイプで長期稼働が期待でき投資用としても最適です。

ヴィータローザ横濱吉野町
横浜市南区山王町4-28-10
ブルーライン「吉野町」駅徒歩2分
京浜急行線「南太田」駅徒歩6分
築年2007年3月築
構造 鉄筋コンクリート造10階建
総戸数36戸  
専有面積35.39㎡ ワンルームタイプ

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この記事を書いた人
坂 本 賢 一  サカモト   ケンイチ
坂 本 賢 一
これまで「提案力」を武器に、不動産の仕事を続けてきました。 知識・経験を積み重ね、お客様との強固な信頼関係を築くための営業スタイルを意識するようになり、お客様に応じた提案はもちろんのこと、難しい状況ほど状況報告やフォロー等で、こまめにお客様との接点を持つように努めています。 その結果、お客様と良好な関係を築くことができ、ご紹介のお客様が増える結果になりました。難しい案件ほど燃えます!知識経験を活かし、お客様に頼んで良かったと喜んでもらえるような仕事をしていきます。
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