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原状回復の費用とスピード感!

入居者が退去した後の再募集までの期間をどう考える?

原状回復リフォーム費用をケチって工事までの期間を掛け過ぎるオーナーは儲からない?

原状回復にいくらまで費用を使う?

従前の入居期間と入居者の使用状況により退去後の原状回復費用が大きく変わってきます。

以前と違って、入居時の初期費用を少なく抑えたい入居者が増えて敷金礼金が取りづらくなっている今、1ルームや1Kは退去時のハウスクリーニング費用しか入居時に預かれない物件が増えてきました。

ハウスクリーニングも国交省ガイドラインではオーナー負担なので特約で借主負担にしているケースが多いです

ハウスクリーニングだけで次の入居者募集ができるような新しい物件なら問題ありませんが、どうみてもそれだけでは足りない物件もクリーニングで済まそうとするオーナーもいますが、当然ながら次の入居者は決まりません。

では、いくらリフォーム費用を掛ければ良いのでしょうか。

従前の入居者が3年以上居住していたなら賃料の3~5ヶ月分を予算としたほうがよいです。

従前入居者から賃料の半月から1ヶ月の敷金もしくはクリーニング代を預かっているので、その分はリフォーム費用に使えますので、実質賃料の2~4ヶ月分がオーナー負担です。今までの回収した賃料の吐き出しではなく、次の入居者への投資です。

リフォーム費用を掛け過ぎると元が取りづらくなるので、工事を行う箇所と費用対効果のバランスが重要です。

リフォーム工事費用も材料費高騰と職人さんの工賃上昇と消費税で、この10年ほどで3割増くらい高くなっているので、久しぶりにリフォーム工事の見積書をみたオーナーは驚く方もいるかもしれません。

管理会社任せでなく、自分で相見積もりをとったほうがいいですね!それでも高いですよ。(涙)

原状回復オーナー負担

原状回復トラブルが増えて、東京ルールからはじまり不動産管理会社も国交省から原状回復ガイドラインが出てきたので、貸主借主負担を明確に取り決めています。

長期で入居していたら、借主から原状回復費はほとんど取れないのが実情です。

余程ひどい使い方をしていたのなら別ですが、通常使用で経年劣化なら取れませんし、争っても勝てません。

弊社の賃貸保証では原状回復費まで保証してますが、明らかに借主負担でないとそこまでの保証はしてくれません。

どうやって利益を生む?

今や入居者より賃貸物件の方が明らかに多い時代です

毎年、賃貸用マンション・賃貸アパートが新しく建設されています

いかに入居者に選んでもらうかの時代です

建物は年々古くなるのです、家賃を値上げすることを考えるより利益を生むには空室期間を少なくするしかありません

希望家賃の入居者が来るまで待っててはダメです!

内装業者の選定に時間を掛け過ぎるのはよくありません、スピード感が必要です

新しい入居者を迎え入れる準備をしましょう!

以前のように繁忙期にしか入居者が居ないということはありません

入居者は年中います

入居者選定も、ほどほどに。

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この記事を書いた人
坂 本 賢 一  サカモト   ケンイチ
坂 本 賢 一
これまで「提案力」を武器に、不動産の仕事を続けてきました。 知識・経験を積み重ね、お客様との強固な信頼関係を築くための営業スタイルを意識するようになり、お客様に応じた提案はもちろんのこと、難しい状況ほど状況報告やフォロー等で、こまめにお客様との接点を持つように努めています。 その結果、お客様と良好な関係を築くことができ、ご紹介のお客様が増える結果になりました。難しい案件ほど燃えます!知識経験を活かし、お客様に頼んで良かったと喜んでもらえるような仕事をしていきます。
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