マンションPro リアルスクエア株式会社
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平成6年当時に住宅金融公庫から借りて購入した新築マンションの売却事例を紹介します

平成6年に新築でマンションを購入されたお客様からの

売却のご依頼をいただきました。

平成6年当時は、価格も金利も高かった

平成5~6年はバブルはじけた後なので、

不動産価格が安かったのでは、と思っている方も多いかもしれません。

 

実際に、この時期は良く住宅が売れました。

今では考えられませんが、立地の良い新築マンションは並んで買った方もいました。

先着順なので、徹夜組もいました。

不動産は同じ物がありませんので欲しい物件があれば並ぶしかありません。

ゲーム機買うにも並んでますけどね!

 

ところが、この時期に住宅を買った人はその後、大変でした。

長引く平成の低迷期に入ってしまったからです。

 

また景気がよくなると誰もが考えていましたから、

給与も上がって、不動産価格も上昇すると思ってましたよ。(わたしも)

 

国の融資である住宅金融公庫も、そのように見込んで

ステップローンといって段階的に金利が上がる融資を行いました。

しかも固定金利です。

大半の方が利用したと思います。

 

ところが、短期プライムレートがどんどん下がって、

連動する住宅ローン金利も一気に下がりました。

 

その後、平成9年以降に購入した方は利息も安くて、

不動産価格も比較的安く購入できた方が多かったので、

わずか4~5年で大差になってしまったのです。

平成15年頃に買った方は更に安く購入できたと思いますが、

後から見れば誰でもわかりますよね。

 

住宅金融公庫から民間銀行へ借り換え

後から住宅購入した方は、低い利息で住宅ローン借りてるのに

固定金利とはいえ、高い金利で払っていくのは大変です。

 

でも以前は、住宅ローンは新規に購入するときにしか

融資を行っていなかったんです。

途中で他の金融機関に乗り換えるなんて発想がなかったし、

対応してくれる金融機関もありませんでした。

 

銀行も収益改善させないとならないので、随分柔軟になりました。

いまでこそ、住宅購入価格の100%+諸経費10%+リフォーム費70%

なんて物件価格の150%以上も融資するようになった。

実はまだ最近5~6年のことです。

その結果、リノベーション会社が相当増えた。

 

先の住宅金融公庫のステップローンで、

金利が上がるタイミングでローンが払えなくなった。

購入者が増えてしまい、

そのままでは、不動産競売にするしかなくなってしまったのです

任意売却が増えたのもこの時期です。

 

そこで、住宅ローンの借り換えが出てきました。

 

今回ご依頼いただいたU様も、まさにその様な状況のお客様。

平成6年に新築マンション購入

住宅金融公庫と横浜市助成公社から合わせて4000万以上の借入

平成15年に全額銀行に借り換えて変動金利に

その後、千葉県に引っ越し

自宅マンションは賃貸にして

住宅ローンと管理費などの支払から家賃を差し引くと

毎月5万円の手出し赤字

低金利に借り換えできなかったらもっと大変でした。

これを15年続けて来られた方でした。

 

住宅ローン残高と不動産相場が近くなってきた

平成から令和になったころに、住宅ローンの残高と売却相場が近くなって、

ちょうど賃借人の退去が重なりました。

但し、賃借人が退去すると家賃が入らなくなるので、毎月の負担は多くなります。

最悪のことも考えて、再度賃貸募集と売却との同時並行することに。

どちらにしても時間勝負。

賃借人退去後に原状回復工事とハウスクリーニングして、

販売開始から45日で売却成立しました!

賃貸だと毎月持ち出しなので、売却できてよかった。

 

新築マンション価格

新築マンションのモデルルームなどで、価格表が出てることがあります。

上下階で100万から数百万。

角部屋と中部屋で200万。

下階と上階の角部屋で300万円以上価格が変わってきます。

タワーマンションだとこの開きが更にスゴイことに!

中古マンションになると、この差は無くなります。

一斉に売るから比較対象があるので、その価格が付いているだけです。

新築と中古どちらを買いますか。

 

■売却事例
ナイスアーバン井土ヶ谷壱番館・弐番館
所在:横浜市南区永田東三丁目
交通:京浜急行「井土ヶ谷」駅徒歩11分
構造:鉄筋コンクリート造7階建
新築年:1994年(平成6年)築
専有面積:56㎡
分譲会社:ナイス日栄株式会社(現ナイス株式会社)
管理会社:ナイスコミュニティ株式会社

この記事を書いた人
坂 本 賢 一  サカモト   ケンイチ
坂 本 賢 一
これまで「提案力」を武器に、不動産業務を行って参りました。 知識・経験を積み重ね、お客様との強固な信頼関係を築くための営業スタイルを意識するようになり、お客様に応じた提案はもちろんのこと、難しい案件ほど状況報告やフォロー等で、こまめにお客様との接点を持つように努めています。 継続とは力なりで、お客様と良好な関係を築くことができ、今ではご紹介のお客様が増えるという嬉しい成果となりました。 難しい案件ほど燃えます! 知識・経験を活かし、お客様に頼んで良かったと喜んでもらえるような仕事をしていきたいです。

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