住宅ローン金利が高い頃に新築マンション購入した方の売却事例です

平成６年に新築でマンションを購入されたお客様からの売却のご依頼をいただきました

売主様は、売却できるまでにご苦労なさったようです。

平成５～６年はバブルはじけた後なので

不動産価格が安かったのでは、と思っている方も多いかもしれませんね

実際に、この時期は良く住宅が売れました

今では考えられませんが、立地の良い新築マンションは並んで買った方もいました

先着順なので、徹夜組も居たマンションも・・

不動産は同じ物がありませんので欲しい物件があれば並ぶしかありません。

ところが、この時期に住宅を買った人はその後、返済が大変でした

長引く平成の低迷期に入ってしまったからです。

また景気がよくなると考えていましたから

給与も上がって、不動産価格も上昇すると思ってましたよ。（わたしもですけど）

国の融資である住宅金融公庫も、そのように見込んで

ステップローンといって段階的に１０年後に金利が上がる融資を行いました。

固定金利が安全だと考えていたので、大半の方が利用したと思います。

ところが、短期長期プライムレートがどんどん下がって

連動する住宅ローン金利も一気に下がりました。

その後、平成９年以降に購入した方は利息も安くて

不動産価格も比較的安く購入できた方が多かったので

わずか４～５年で大差になってしまったのです。

平成１５年頃に買った方は更に安く購入できたと思います。

後から住宅購入した方は、低い利息で住宅ローン借りてるのに

固定金利とはいえ、高い金利で払っていくのは大変です。

以前は、住宅ローンは新規に購入するときにしか

融資を行っていなかったんです。

途中で他の金融機関に乗り換えるなんて発想がなかったし

対応してくれる金融機関もありませんでした。

先の住宅金融公庫のステップローンで

金利が上がるタイミングでローンが払えなくなった所有者が増えてしまい

そのままでは、不動産競売にするしかなくなってしまったのです

任意売却が増えたのもこの時期です。

そこで、住宅ローンの借り換えが出てきました。

今回ご依頼いただいたU様も、まさにその様な状況のお客様。

平成６年に新築マンション購入

住宅金融公庫と横浜市助成公社から合わせて４０００万以上の借入

平成１５年に全額都市銀行に借り換えして変動金利にしました

その後、千葉県に引っ越し

自宅マンションは賃貸にして

住宅ローンと管理費などの支払から家賃を差し引くと

毎月５万円の手出し赤字

低金利に借り換えできなかったらもっと大変でした。

この返済を１５年続けて来られた方でした。

銀行も収益改善させないとならないので、随分柔軟になりました

いまでこそ、住宅購入価格の１００％＋諸経費１０％＋リフォーム費まで

物件価格の１５０％以上も融資するようになった

実はまだ最近５～６年のことです

その結果、リノベーション会社が相当増えました。

平成から令和になったころに、住宅ローンの残高と売却相場が近くなって

ちょうど賃借人の退去が重なりました

但し、賃借人が退去すると家賃が入らなくなるので、毎月の負担は多くなります

最悪のことも考えて、再度賃貸募集と売却との同時並行することに

どちらにしても時間勝負です

賃借人退去後に原状回復工事とハウスクリーニングして

販売開始から４５日で売却成立しました！

賃貸だと毎月持ち出しなので、売却できてよかった。

新築マンションのモデルルームなどで、価格表が出てることがあります

上下階で５０万から百数十万

角部屋と中部屋で２００万

下階中部屋と上階の角部屋で３００万円以上価格が変わってきます

タワーマンションだとこの差が更にスゴイことに！

中古マンションになると、この差は少なくなります

一斉に売るから比較対象があるので、新築価格が決められているだけです。

新築と中古どちらを買いますか。

ちなみに販売予定の新築マンション広告に販売予定価格帯がありますが

本当に予定価格なので、市場の広告反応をみてから販売価格を決めているのです。

■売却事例
ナイスアーバン井土ヶ谷壱番館・弐番館
所在：横浜市南区永田東三丁目
交通：京浜急行「井土ヶ谷」駅徒歩１１分
構造：鉄筋コンクリート造７階建
新築年：１９９４年（平成６年）築
専有面積：５６㎡
分譲会社：ナイス日栄株式会社（現ナイス株式会社）
管理会社：ナイスコミュニティ株式会社