横浜の相続不動産の名義変更はどうする？費用・期限・必要書類・自分でできるかを徹底解説

親が亡くなり、不動産を相続したものの、

「名義変更はいつまでにすればいいの？」
「費用はいくらかかる？」
「必要書類は何を集めればいい？」
「自分で手続きできるの？」

このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

横浜でも、相続不動産のご相談を受ける中で、「何から始めればいいかわからない」という声をよく耳にします。

2024年4月からは相続登記（名義変更）が義務化され、一定の場合には期限内に手続きを行わなければ過料の対象となる可能性もあります。

この記事では、相続不動産の名義変更（相続登記）について、費用・期限・必要書類・自分で手続きできるかどうかまで、不動産実務の視点からわかりやすく解説します。

相続と名義変更の違い｜まず言葉の整理から

結論として、「相続」と「名義変更（相続登記）」は別のものです。
不動産は相続が発生しただけでは登記簿の名義は変わらず、相続登記（名義変更）をして初めて登記簿上の所有者が変更されます。

「相続」とは、亡くなった方（被相続人）の財産や権利・義務を相続人が引き継ぐことです。
一方、「名義変更」とは、その内容を登記簿に反映させる手続き（相続登記）を指します。

📦 相続と名義変更（相続登記）の関係

用語	内容	タイミング
相続	財産・権利・義務を引き継ぐ	被相続人が亡くなった時点で発生
名義変更（相続登記）	登記簿の所有者を書き換える手続き	相続後に申請
遺産分割協議	誰が何を相続するかを決める話し合い	名義変更の前に行う（必要な場合）

重要なのは、相続は被相続人が亡くなった時点で自動的に発生しますが、名義変更（相続登記）は自分で申請しなければ登記簿には反映されないという点です。

そのため、登記簿上の名義が亡くなった方のままだと、不動産の売却や担保設定などの手続きを進めることが難しくなります。
また、2024年4月からは相続登記が義務化され、一定の場合には期限内に手続きを行わなければ過料の対象となる可能性があります。

まずは、「相続」と「名義変更（相続登記）」は別の手続きであることを理解しておきましょう。

相続不動産の名義変更期限｜2024年4月から義務化

相続登記（名義変更）は2024年4月1日から義務化されました。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければ、正当な理由がない限り、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

これまで相続登記は義務ではありませんでしたが、所有者不明土地の増加などを背景に法改正が行われ、2024年4月から義務化されました。

相続人申告登記は、相続登記の義務を果たすための暫定的な手続きです。

売却などを行うためには、その後に正式な相続登記（名義変更）が必要になります。

特に注意したいのは、2024年4月以前に発生した相続も義務化の対象になることです。

例えば、親や祖父母が亡くなった後、名義変更をせずにそのままになっている不動産がある場合でも、経過措置の期限までに対応する必要があります。

相続が発生した時期	登記の期限
2024年4月1日以降	相続を知った日から3年以内
2024年4月1日以前	2027年3月31日まで（経過措置）
遺産分割が未確定	相続人申告登記による対応も可

「まだ時間がある」と思っているうちに、戸籍の収集や遺産分割協議に時間がかかることも少なくありません。

横浜で相続不動産をお持ちの方は、まず現在の登記名義を確認し、早めに準備を始めることをおすすめします。

相続不動産の名義変更に必要な書類

相続登記（名義変更）に必要な書類は、「遺言書の有無」「相続人の人数」「遺産分割協議が必要かどうか」によって異なります。
ただし、基本となる書類はほぼ共通しています。

名義変更の手続きでは、登記申請書の作成よりも、必要書類を集めることに時間がかかるケースが少なくありません。
特に、被相続人が何度も転籍している場合は、複数の自治体から戸籍を取り寄せる必要があります。

📦 相続登記の主な必要書類

書類	取得先	備考
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本	本籍地の市区町村	転籍がある場合は複数必要
被相続人の住民票の除票	最後の住所地の市区町村
相続人全員の戸籍謄本	各相続人の本籍地
相続人全員の住民票	各相続人の住所地
固定資産評価証明書	不動産所在地の市区町村	登録免許税の計算に使用
遺産分割協議書	相続人で作成	相続人全員の実印・印鑑証明書が必要
登記申請書	自分で作成または司法書士が作成

※相続の状況によっては、相続放棄受理証明書や委任状など、追加書類が必要になる場合があります。

遺言書がある場合は、その内容に従って名義変更を進めます。
一方、遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するかを決めるのが一般的です。

遺産分割協議書を作成する場合は、相続人全員の合意が必要です。
一人でも署名・押印がないと、有効な協議書として相続登記を申請することはできません。

また、遺産分割協議書がない場合は、遺言書による相続や、法定相続分による共有名義での登記など、状況に応じた方法で手続きを進めることになります。

👉 相続不動産の名義変更後、実際に売却する流れと注意点については、こちらの記事もご覧ください。

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相続不動産の名義変更費用｜司法書士費用と登録免許税

相続登記（名義変更）にかかる費用は、「登録免許税（法定費用）」と「司法書士費用（依頼した場合）」が中心です。
戸籍などの取得費用も含めると、合計で10万〜30万円程度が目安となります。

最も大きな費用となるのが登録免許税です。
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に0.4％を掛けて計算します。

※固定資産税評価額は、固定資産税の課税の基準となる評価額であり、路線価や実際の売買価格とは異なります。

📦 名義変更にかかる費用の目安

費用の種類	計算方法・内容	目安
登録免許税	固定資産税評価額 × 0.4％	評価額3,000万円なら約12万円
戸籍・住民票などの取得費	各種証明書の取得費用	約5,000円～3万円
司法書士費用	相続人の人数・物件数などによる	約5万～15万円
合計	－	約10万～30万円

※登録免許税の計算イメージ

固定資産税評価額	登録免許税（0.4％）
2,000万円	約8万円
3,000万円	約12万円
5,000万円	約20万円

司法書士費用は、不動産の数や相続人の人数、遺産分割協議書の作成が必要かどうかなどによって変わります。
そのため、依頼する前に複数の事務所から見積もりを取ると安心です。

なお、相続による登録免許税は、生前贈与や売買より税率が低く設定されています。

取得原因	登録免許税率
相続	0.4％
生前贈与	2％
売買	2％

相続登記は自分でできる？｜メリット・デメリットを整理

相続登記（名義変更）は自分で行うことも可能です。
ただし、書類の収集や申請書の作成、法務局とのやり取りなどに時間と手間がかかるため、相続関係が複雑な場合は司法書士へ依頼した方が安心です。

相続人が1人だけの場合や、遺言書があり、不動産も1件だけといった比較的シンプルなケースであれば、自分で手続きを進められることもあります。
一方で、相続人が複数いる場合や、遺産分割協議が必要な場合は、手続きが複雑になりやすいため注意が必要です。

📦 自分で行う場合と司法書士へ依頼する場合の比較

項目	自分で行う	司法書士へ依頼
費用	登録免許税など実費のみ	実費＋司法書士報酬
手間	書類収集・申請書作成が必要	手続きを任せられる
時間	数週間～数か月かかることも	手間を大幅に減らせる
ミスのリスク	書類不備や補正の可能性がある	比較的少ない
向いているケース	相続関係がシンプル	相続人が多い・不動産が複数あるなど

自分で手続きを行う場合は、「必要書類の収集」「登記申請書の作成」「法務局への申請」「補正があれば対応」という流れで進めます。
法務局では無料相談を利用できますが、申請書の作成や内容の確認を代行してもらえるわけではありません。

一方、司法書士へ依頼すれば、必要書類や手続きの流れについてアドバイスを受けながら進められるため、書類の不備や手戻りを防ぎやすくなります。

相続不動産の名義変更と遺産分割協議書の関係

相続人が複数いる場合は、「誰が不動産を相続するか」を決める遺産分割協議書が必要になるケースが多くあります。

遺産分割協議書とは、相続人全員で話し合い、「誰がどの財産を相続するのか」を書面にまとめたものです。
相続登記（名義変更）では、この遺産分割協議書や遺言書などをもとに、登記簿の名義を変更します。

📦 遺産分割協議書で確認する主なポイント

項目	内容
相続人全員の合意	1人でも欠けると有効に成立しません
実印での押印	相続人全員の実印が必要です
印鑑証明書	相続人全員分を添付します
不動産の正確な表示	登記簿の記載に合わせて記載します
取得者の明記	誰がどの不動産を相続するかを明確にします

遺産分割協議書は、決まった書式があるわけではありません。
ただし、不動産の表示に誤りがあったり、相続人の署名・押印が不足していたりすると、相続登記の申請が進められない原因になります。

一方で、相続人が1人だけの場合や、遺言書ですべての財産の行き先が明確に決まっている場合は、遺産分割協議書が不要になることもあります。

遺産分割協議書が必要になりやすいケース	不要になりやすいケース
相続人が2人以上いる	相続人が1人だけ
遺言書がない	遺言書で取得者が決まっている
法定相続分と異なる分け方をする	法定相続分どおりに登記する
不動産を特定の相続人が取得する	協議する財産がない

👉 共有名義になった不動産を後で売却する際の複雑さや解決方法については、こちらの記事もご参照ください。

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名義変更後に売却するまでの流れ｜横浜での注意点

相続した不動産を売却する場合は、先に相続登記（名義変更）を済ませておく必要があります。
登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、売却手続きを進めることができないためです。

相続登記が完了したら、次に不動産の査定や売却準備を進めていきます。
横浜では不動産の評価額や売却価格が高くなるケースもあるため、売却後の税金や特例の適用可否まで確認しておくことが大切です。

📦 名義変更後・売却前に確認すること

確認項目	内容
相続税の申告期限	相続開始から10か月以内
取得費加算の特例	相続開始から3年10か月以内の売却が目安
相続空き家の3,000万円特別控除	建物の要件・居住状況・売却期限などを確認
固定資産税・管理費	滞納がないか確認
共有者の同意	共有名義の場合は売却に全員の同意が必要

特に確認しておきたいのが、「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除」です。

取得費加算の特例は、相続税を支払った方が相続不動産を売却する際、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
適用には期限があるため、売却を検討している場合は早めに確認しておきましょう。

また、空き家になった実家を売却する場合は、一定の要件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」を使える可能性があります。
ただし、建物の築年数や耐震性、居住状況、売却時期など細かな条件があるため、事前確認が必要です。

適用できるかどうかは個別の状況によって異なるため、税理士などの専門家へ確認すると安心です。

👉 売却後にかかる税金の詳細は、こちらの記事で解説しています。

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よくある質問

まとめ｜横浜の相続不動産は「名義変更」が最初の一歩

相続した不動産は、売却・賃貸・活用など、どのような選択をする場合でも、まず相続登記（名義変更）を済ませることが大切です。

2024年4月からは相続登記が義務化され、一定の場合には期限内に手続きを行わなければ過料の対象となる可能性があります。
「まだ大丈夫」と思っているうちに時間が過ぎてしまうことも少なくありません。

相続した不動産は、ご家庭の状況によって必要な手続きや進め方が異なります。

「名義変更だけでいいのか」「売却した方がいいのか」「税金はどうなるのか」など、早めに全体像を整理しておくことで、将来の選択肢も広がります。

相続不動産は、「名義変更」「税金」「売却」の手続きがそれぞれ関係しています。

早めに全体像を整理しておくことで、後から慌てずに進めることができます。

横浜で相続不動産についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
一人ひとりの状況に合わせて、わかりやすくご案内いたします。

👉 空き家になった実家の売却や3,000万円控除については、こちらをご覧ください。

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👉 名義変更後に固定資産税の支払い義務がどうなるかについては、こちらもあわせてご覧ください。

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