「65歳を過ぎたら、自宅は売らない方がいい」
そんな言葉を聞いて、不安になったことはありませんか？
老後の住まいについて考え始めると、「今の家を売って住み替えた方がいいのか」「このまま住み続けた方が安心なのか」と迷う方は少なくありません。
不動産の売却に関わる仕事をしていると、老後の住み替えについてご相談を受けることがあります。
そんなときに大切だと感じるのは、すぐに売却を決めるのではなく、「本当に今、売って大丈夫なのか」を一度立ち止まって考えることです。
老後の自宅売却では、売却価格だけでなく、次の住まい、賃貸住宅への入りやすさ、税金や社会保険料、これからの生活費まで含めて考える必要があります。
一方で、家を売ることで暮らしやすくなったり、老後資金や相続の不安を減らせたりするケースもあります。
この記事では、不動産とお金の両面から、老後に家を売る前に確認しておきたいことと、「売った方がいい場合」「売らない方がいい場合」の考え方を、できるだけわかりやすくお伝えします。
※税制・社会保険制度などは変更される場合があります。個別の状況については、税理士・FPなどの専門家にご確認ください。
65歳を過ぎても、自宅を売ってはいけないわけではありません。
ただし、老後の住み替えでは、次の住まいが決まっていない状態で先に家を売るのは避けた方が安心です。
売却後の生活費や住居費、税金・社会保険料への影響まで確認したうえで、「売る」「売らない」を判断することが大切です。
なぜ65歳を過ぎたら家を売ってはいけないと言われるのか
「65歳を過ぎたら家を売ってはいけない」という言葉は、すべての人に当てはまるものではありません。
ただ、老後に自宅を売却する場合は、若い世代の住み替えとは違った注意点があります。
特に気をつけたいのが、次の住まい・売却後に残るお金・住み慣れた家を手放すことへの気持ちです。
知っておきたいポイント｜老後の自宅売却で後悔しやすい3つの理由
① 次の住まいが思うように見つからないことがある
高齢になると、年齢や収入、保証会社の審査、緊急連絡先などの条件によって、借りられる賃貸住宅が限られる場合があります。
② 売却代金がそのまま老後資金になるわけではない
仲介手数料や引越し費用、新居の初期費用などがかかるほか、売却益が出れば税金がかかる場合もあります。
③ 住み慣れた家を手放した後に寂しさを感じることがある
長年暮らした家には、家族との思い出や地域とのつながりがあります。売却してから初めて、その存在の大きさに気づく方もいます。
なかでも、老後の住み替えで特に注意したいのが「家を先に売ってしまうこと」です。
高齢者の賃貸住宅への入居については、国も住宅確保に配慮が必要な方への支援を進めています。
一方で、民間賃貸住宅では高齢者の入居に不安を感じる貸主がいることも指摘されており、希望する地域や条件によっては物件探しが難しくなることがあります。
横浜でも、「今の家を売れば、あとは好きな場所で賃貸を探せばいい」と考えるのではなく、実際に希望する地域でどのような物件を借りられるのか、先に確認しておくことが大切です。
年齢だけで入居できる・できないが決まるわけではありません。
収入や預貯金、保証会社の利用、緊急連絡先の有無など、審査条件は物件によって異なります。
だからこそ、
「売ってから次を考える」のではなく、「次の住まいを確認してから売る」。
この順番が、老後の住み替えではとても重要です。
老後の住み替えでは、売却価格ばかりに目が向きがちですが、それ以上に大切なのが「この家を売った後、どこでどう暮らすのか」です。
売却を決める前に、次の住まいが本当に確保できるのか、家賃を払い続けても老後資金に無理がないのかまで確認しておくと、住み替え後の後悔を減らすことができます。
老後に家を売って賃貸に住む｜本当のコストを考える
「自宅を売れば、まとまったお金が入るから老後も安心」
そう考えて住み替えを検討する方もいらっしゃいます。
ただし、家を売った金額がそのまま老後資金として手元に残るわけではありません。
売却するときには仲介手数料などの費用がかかり、引越しや家財の整理、新しい住まいを借りるための初期費用も必要です。
さらに、売却によって利益が出た場合には、譲渡所得に対して所得税・住民税がかかることがあります。
老後の住み替えでは、売却価格だけでなく、
- 売却にかかる費用
- 住宅ローンの残債
- 税金
- 引越しや家財整理の費用
- 新居の初期費用
- 住み替え後の毎月の住居費
こうした費用まで含めて考えることが大切です。
特に見落としやすいのが、売却した後も続いていく住居費です。
たとえば、自宅を売却して月10万円の賃貸住宅に住んだ場合、家賃だけでも年間120万円です。
仮にそのまま20年間暮らしたとすると、
10万円 × 12か月 × 20年 ＝ 2,400万円
になります。
一方、持ち家にも固定資産税や修繕費、マンションであれば管理費・修繕積立金などがかかります。
たとえば、持ち家の固定資産税や修繕・維持費を合わせて年間35万円かかると仮定すると、20年間では約700万円です。
ここでは比較をわかりやすくするため、家賃や維持費が変わらない単純な例で計算しています。
持ち家と賃貸のどちらが有利かは、家の状態、今後必要な修繕、家賃、住む年数、住み替え先の条件などによって変わります。
| 20年間の住居費の一例 | 費用 |
| 持ち家（年間35万円と仮定） | 約700万円 |
| 賃貸（月10万円と仮定） | 約2,400万円 |
反対に、自宅を売却することでまとまった資金を確保でき、より家賃の低い住まいへ移ることで、家計にゆとりが生まれるケースもあります。
また、売却時の税金も人によって大きく異なります。
購入したときの金額や所有期間、売却にかかった費用、3,000万円特別控除などの特例が使えるかどうかによって、実際に支払う税額は変わります。
そのため、
「3,000万円で売れたから、3,000万円を老後資金にできる」
という考え方ではなく、
「売った後、実際にいくら残り、その後の生活に毎月いくらかかるのか」
まで計算してから判断することが大切です。
老後の住み替えでは、「売れる金額」よりも「住み替えた後も無理なく暮らし続けられるか」という視点を持っておきたいところです。
老後の自宅売却で見落としやすい税金・社会保険料
自宅を売却して利益が出た場合、まず確認したいのが、譲渡所得にかかる税金です。
ただし、老後の自宅売却では、税金だけを見ればいいわけではありません。
国民健康保険や後期高齢者医療、介護保険などは所得をもとに保険料や負担区分が決まるため、売却による譲渡所得が影響する場合があります。
一方で、土地や建物を売却したときの特別控除の扱いは、制度によって異なります。
たとえば横浜市の国民健康保険では、所得割額を計算する際、土地・建物等の譲渡所得については、3,000万円特別控除などの特別控除適用後の金額が使われます。
※詳しくは、横浜市公式サイト「保険料に関する用語説明」をご確認ください。
そのため、
「家を売って利益が出たら、必ず翌年の保険料が大幅に上がる」
というわけではありません。
知っておきたいポイント｜売却前に確認したいお金のこと
・売却による譲渡所得にかかる税金はいくらか
・3,000万円特別控除などの特例が使えるか
・国民健康保険や後期高齢者医療への影響があるか
・介護保険料や介護サービスの負担区分に影響するか
・利用している給付や軽減制度に影響がないか
特に、自宅を売却するときに知っておきたいのが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
一定の要件を満たすマイホームを売却した場合、所有期間にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
たとえば、売却による譲渡所得が2,000万円で、この特例を利用できれば、課税される譲渡所得を0円にできる場合があります。
ただし、この特例は自動的に適用されるものではありません。
適用を受けるためには、原則として確定申告が必要です。
また、以前住んでいた自宅を売る場合でも、
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、一定の要件を満たせば特例を利用できる可能性があります。
※詳しくは、国税庁「過去に居住していたマイホームを売ったとき」をご確認ください。
ただし、3,000万円特別控除には、売却先との関係や他の特例との併用など、さまざまな適用要件があります。実際に利用できるかどうかは、売却前に税理士や税務署へ確認しておくと安心です。
施設への入所や子どもとの同居などで自宅を離れた後、「いつか売ろう」とそのままにしていると、特例の期限を過ぎてしまうこともあります。
自宅売却による譲渡所得が、健康保険料や介護保険料などにどのように影響するかは、加入している制度や特例の適用状況によって異なります。
「3,000万円特別控除を使えば、すべての保険料や負担に影響しない」とは限りません。
売却前に、税金だけでなく翌年度の保険料や介護サービスの負担まで確認しておくと安心です。
老後の自宅売却では、
「いくらで売れるか」だけでなく、「売った翌年まで含めて家計がどう変わるのか」
を見ることが大切です。
売却後の健康保険料・後期高齢者医療保険料への影響については、こちらの記事で詳しくまとめています。
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老後の広すぎる家問題｜売らずに解決する選択肢
子どもが独立して夫婦2人になり、
「4LDKでは広すぎる」
「2階をほとんど使わなくなった」
「掃除や庭の手入れが負担になってきた」
そんな理由から、自宅の売却を考え始める方も少なくありません。
たしかに、年齢とともに広い家の維持や管理が負担になることはあります。
ただし、「家が広すぎる＝売却するしかない」というわけではありません。
今の家に住み続けながら、暮らしやすくする方法が見つかることもあります。
| 選択肢 | メリット | 注意したいこと |
| リフォームする | 今の家に住み続けながら暮らしやすくできる | 工事費用がかかる |
| 生活するスペースを絞る | 大きな工事をせず管理の負担を減らせる | 家そのものの維持費は残る |
| 子どもとの同居・二世帯住宅を検討する | 家族の近くで暮らせる | 家族の合意や費用が必要 |
| 売却して小さな住まいへ移る | 管理や維持の負担を減らせる | 次の住まいと資金計画の確認が必要 |
| リースバックを利用する | 自宅を売却した後も住み続けられる場合がある | 売却価格や家賃、契約条件を十分確認する必要がある |
たとえば戸建ての場合、すべての部屋を使おうとせず、1階を中心に生活できるようにするだけでも負担が軽くなることがあります。
段差を減らしたり、手すりを取り付けたり、水回りを使いやすくしたりすることで、「今の家でもう少し暮らしたい」という希望をかなえられるケースもあります。
一方で、修繕費が大きくなっている場合や、階段の上り下りが難しくなっている場合などは、小さなマンションや高齢者向け住宅への住み替えを検討した方が安心なこともあります。
大切なのは、売却するかどうかを先に決めるのではなく、「これからどんな暮らしをしたいのか」から考えることです。
チェックポイント｜売却を決める前に考えてみたいこと
・今の家で特に負担になっていることは何か
・リフォームや生活範囲の見直しで解決できないか
・この先10年、20年住み続けられそうか
・病院や買い物、交通の便に不安はないか
・住み替える場合、次の住まいは確保できるか
リースバックは「住み続けられる」だけで決めない
リースバックとは、自宅を売却した後、その家を借りる形で住み続ける仕組みです。
引越しをせずに自宅を現金化できる点はメリットですが、通常の売却とは条件が大きく異なります。
売却価格が市場で一般的に売却する場合より低くなることがあったり、売却後は毎月の家賃が発生したりします。
また、契約内容によっては、将来もずっと同じ条件で住み続けられるとは限りません。
「今の家を離れたくない」という気持ちが強いほど魅力的に見える方法ですが、
売却価格・家賃・契約期間・更新条件などを確認し、通常の売却や住み替えと比較してから判断することが大切です。
老後の住まいについて考えるときは、
「売る」「売らない」の二択ではありません。
今の家を少し暮らしやすくする方法も含めて、自分たちに合った選択肢を一度並べてみることが、後悔を減らすことにつながります。
売却時の税金について詳しく知りたい方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
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それでも売った方がいい場合｜判断の5つの基準
ここまで、老後の自宅売却で気をつけたいことをお伝えしてきました。
ただし、「老後は家を売らない方がいい」ということではありません。
住まいや資金の状況によっては、売却した方が暮らしやすくなったり、将来の負担を減らせたりするケースもあります。
大切なのは、年齢だけで判断せず、次の住まい・お金・家の維持・相続まで含めて考えることです。
チェックポイント｜老後に売却を検討しやすい5つのケース
① 次の住まいが決まっている
高齢者向け住宅や施設への入居、子どもとの同居、新居への住み替えなど、売却後の住まいが確保できている場合です。
② 今の家を維持する負担が大きくなっている
修繕費や固定資産税、マンションの管理費・修繕積立金などが家計を圧迫している場合は、住み替えによって負担を減らせることがあります。
③ 将来、空き家になる可能性が高い
子どもが自宅を引き継ぐ予定がなく、将来空き家になることが予想される場合は、元気なうちに売却について考えておく方法もあります。
④ 税金の特例を利用できる時期にある
マイホームの3,000万円特別控除などには要件や期限があります。
すでに自宅を離れている場合は、売却時期によって特例を利用できるかどうかが変わることがあります。
⑤ 老後資金を確保する必要がある
預貯金だけでは今後の生活費や住み替え費用などに不安がある場合、自宅を売却して資産を現金化することが選択肢になることもあります。
「高く売れるか」だけで決めない
売却を検討するときは、どうしても「今ならいくらで売れるか」が気になります。
もちろん売却価格は重要です。
ただ、老後の場合はそれ以上に、
「売った後の生活が今より安心できるか」
という視点が大切です。
たとえば高く売れたとしても、次の住まいの家賃が高く、その後の生活費が苦しくなってしまえば、必ずしも良い住み替えとはいえません。
反対に、多少売却価格が希望より低くても、駅や病院に近い小さな住まいへ移ることで、毎日の暮らしが楽になることもあります。
売却するかどうかを判断するときは、次のように整理すると考えやすくなります。
| 確認すること | 売却を急がなくてもよいケース | 売却を検討したいケース |
| 次の住まい | まだ決まっていない | すでに確保できている |
| 家の維持 | 無理なく続けられる | 費用や管理が負担になっている |
| 老後資金 | 今後の生活に余裕がある | 資金面に不安がある |
| 将来の家 | 家族が住む予定がある | 空き家になる可能性が高い |
| 税金の特例 | 時間に余裕がある | 適用期限を確認したい時期にある |
この表にすべて当てはまる必要はありません。
家族構成や資産状況、健康状態、住みたい場所によって、答えはそれぞれ違います。
だからこそ、
「何歳になったら売る」ではなく、「今の暮らしとこれからの暮らしを比べて決める」
ことが大切です。
相続を考えて自宅をどうするか迷っている方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
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よくある質問
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老後にマンションへ住み替えて後悔するのは、どんなケースですか？
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よくあるのは、購入後に「管理費や修繕積立金が思ったより負担だった」「駅や病院までの移動が大変だった」「将来の大規模修繕や建物の老朽化まで考えていなかった」と気づくケースです。
老後のマンション選びでは、室内の段差やエレベーターの有無だけでなく、管理費・修繕積立金、修繕計画、買い物や通院のしやすさまで確認しておくことが大切です。
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横浜の自宅を売って施設に入る場合、いつ売ればいいですか？
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施設への入所が決まったからといって、すぐに自宅を売却しなければならないわけではありません。
まずは施設での生活が落ち着くか、今後自宅へ戻る可能性がないかなども含めて考えることが大切です。
一方、マイホームの3,000万円特別控除には期限があります。
以前住んでいた自宅については、一定の要件を満たしたうえで、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。また、認知症などによって本人の判断能力が低下すると、自宅を売却する手続きが難しくなる場合もあります。
「まだ売るか決めていない」という段階でも、将来の住まいと自宅をどうするかについて、元気なうちに家族で話し合っておくと安心です。
-
老後に家を売ると、介護保険料や医療保険料は上がりますか？
-
売却による譲渡所得の金額や、利用できる特例、加入している制度によって異なります。
自宅を売って利益が出たからといって、必ず保険料が大幅に上がるわけではありません。
たとえば横浜市の国民健康保険では、土地・建物の譲渡所得について、所得割額を計算する際に3,000万円特別控除などの特別控除適用後の金額が使われます。
ただし、国民健康保険、後期高齢者医療、介護保険では、所得に応じて保険料や負担区分が決まる仕組みがあり、それぞれ所得の扱いも異なります。
そのため、自宅を売却する際は、税金だけでなく翌年度の保険料や医療・介護の負担への影響も確認しておくことをおすすめします。
まとめ｜「売ってはいけない」ではなく、売る前に確認することがある
老後に家を売ること自体が、間違いというわけではありません。
ただし、若い世代の住み替えと違って、老後の自宅売却では、次の住まい、お金、税金、健康保険や介護保険、将来の相続まで含めて考える必要があります。
大切なのは、「今売れるか」ではなく、「売った後も安心して暮らしていけるか」という視点です。
この記事のまとめ
✅老後の自宅売却では、まず次の住まいを確認しておく
✅高齢になると、希望する条件によっては賃貸住宅を探しにくくなることがある
✅売却価格だけでなく、売却費用や住み替え後の住居費まで考える
✅自宅売却による譲渡所得は、税金や社会保険料などに影響する場合がある
✅3,000万円特別控除には要件や期限がある
✅家が広すぎる、管理が大変という理由だけなら、売却以外の方法も検討できる
✅次の住まいが決まっている、家の維持が負担、将来空き家になる可能性が高い場合などは、売却を検討する意味がある
✅判断能力があるうちに、将来の住まいについて家族で話し合っておく
「今の家に住み続けるべきか、それとも売った方がいいのか」
その答えは、年齢だけでは決まりません。
家の価値や預貯金、毎月の生活費、家族構成、そしてこれからどこで暮らしたいのかによって、選択肢は変わります。
横浜で老後の住まいについて迷っている方は、「売る」「売らない」を決めてから相談する必要はありません。不動産とお金の両面から、これからの暮らしに合った選択肢を整理してみることが大切です。
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賃貸不動産経営管理士・FP1級在籍
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