マンションPro リアルスクエア株式会社
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中古戸建住宅を購入してリフォームしたお客様の資金計画事例をご紹介します

ご結婚後に、奥様の実家近くにマイホームを購入したお客さまの

リフォーム工事が完成しました。

奥様こだわりの内装にご主人様もご満足のご様子でした。

新築ではなく中古住宅を選んだ理由

みなとみらいや横浜駅へも近いエリアで人気がある地域、価格も若干高めです。

その割に、道は狭く坂道も多いのが横浜エリア。

はじめての住宅購入で予算も限られているので、選べる住宅も少なめです。

しかも戸建希望。

そのような条件でしたが、新築戸建も少しづつですが、売りに出てきました。

予算オーバーな物件が多かったのですが、

なんとか予算内で買えそうな新築戸建てが見つかりました。

 

早速内覧するも、狭い住宅地の中をバスが通る立地に、

狭小の3階建てなのですが、

各居室がすべて5帖未満と間取りに難ありでしたので、保留になりました。

 

並行して中古戸建も探していたところ、

新築後15年の戸建が売りに出てきました。

 

3階建ですが、土地面積も先の新築分譲戸建より広めで整形地です。

 

中古なのでリフォームが必要になり、

事前にリフォーム費用の概算を出して、

中古住宅の価格に、リフォーム費用を上乗せしての総額と比較すると、

新築住宅より300万安くなりますが、築15年の中古戸建です。

 

価格差だけをみると、新築を購入した方がお得にみえますが、

中古住宅の建築会社が地元工務店で施工が良く、

売主が新築後に増改築もしていないので、

住宅価値としては中古の方が上だと思いました。

 

お客さまにも率直に私見を伝えたところ、

同意していただき新築よりも中古を選ばれました。

 

リフォーム費用捻出と住宅ローン返済額

住宅ローンの毎月の返済額と、借入金との見合いを考えながらの資金計画です。

 

手付金の50万は、ご用意いただきましたが、

それ以外の中古住宅購入代金、リフォーム工事費用、

購入諸経費はすべて住宅ローンで借りる予定です。

 

2DKで10万円の賃貸住宅を借りる場合でも、

契約時の初期費用は50万位は掛かりますから、

購入した方が良いと考えてます。

 

そして月々の支払は、現在の賃貸アパートの家賃と変わらないくらいにしたい、

とのご要望でしたので、月額の支払いは10万円位でボーナス払いなし。

 

購入予定の中古住宅を価格交渉して、50万円の値引き交渉が成立し、

逆算するとリフォーム工事に使える費用は、350万位までと判明。

 

リフォーム工事内訳

今回購入されたお客様は、勤務先等の関係で銀行ではなく、

フラット35から住宅ローンを借りることになりました。

 

フラット35適合証明書を取得する必要があり、

建物検査会社の技術基準確認検査に合格しなければなりません。

 

事前検査時に建物チェックを行うので、

建物に不備があるかどうか判るので、買主様は安心ですよね。

 

雨漏りなどの瑕疵が発見されれば、売主様に責任を追及することもできます。

 

今回の検査で指摘を受けたのは、

外壁のサイディング一部欠損とシーリングの劣化によるものだけでした。

 

リフォーム工事を行う際に一緒に修理できますので、

修繕すれば検査に合格できそうです。

売主責任を問える修繕ではないので、全額買主負担になります。

 

足場仮設とサイディングのシーリング処理・・55万

サイディング部分補修・・・・・・・・・・・13万

クロス全面貼替・・・・・・・・・・・・・・70万 
※量産クロスに、高級な1000番クロスも多用して、アクセントをつけました。

その他、給湯器交換24号追炊き、トイレ新品交換2台、

 

ガスコンロ交換(水無グリル両面焼)、エアコン3台新設、

水栓交換、浴室手摺取付、キッチンパネル貼替、

畳・網戸交換、床補修、造作工事、ハウスクリーニング等で

税込み300万で完了

 

少し予算が余ったので、追加工事で吹抜けにシーリングファンを取付しました。

屋根等のチェックも行いましたが、

建材も進化していて、以前より耐久性もよくなっていてメンテナンスが楽ですね。

 

まとめ

「フラット35リノベ」では、金利プランが2種類ありますが、

5年もしくは10年間、当初借入金利から0.5%引き下げしてくれる

というもので、固定金利です。

 

「フラット35S金利」というのがありますが、

リノベする時点で検査に合格することが条件になるので、

35S同等の建物維持保全できているということになり、利下げしてくれます。


  物件購入価格   2,930万円
  リフォーム費用   315万円
  諸経費       300万円
ーーーーーーーーーーーーーーーーー
  必要合計金額   3,545万円
  手付金         50万円
ーーーーーーーーーーーーーーーーー
  借入額      3,495万円


今回は、必要資金の90%以上の借入を行っているので、

必要総額の90%にあたる、

3,145万は、貸出金利 1.35 ー 0.5 =0.675%の金利

5年間返済=月84,095円

6年目以降の利息は、1.35%

 

残り10%部分は、フラットαで、

利息3.195% → 350万円の返済 = 月15,225円

84,095円 + 15,225円 = 99,320円(当初5年間月額支払)

となりました。

 

お客さまのご希望通りの返済額にて、

ご希望の住宅を購入することができましたが、

「フラットα」は利息が高いので、

頑張ってなるべく早めに繰上返済してくださいね!

 

この記事を書いた人
坂 本 賢 一  サカモト   ケンイチ
坂 本 賢 一
これまで「提案力」を武器に、不動産の仕事を続けてきました。 知識・経験を積み重ね、お客様との強固な信頼関係を築くための営業スタイルを意識するようになり、お客様に応じた提案はもちろんのこと、難しい状況ほど状況報告やフォロー等で、こまめにお客様との接点を持つように努めています。 その結果、お客様と良好な関係を築くことができ、ご紹介のお客様が増える結果になりました。難しい案件ほど燃えます!知識経験を活かし、お客様に頼んで良かったと喜んでもらえるような仕事をしていきます。

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