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民法改正による中古住宅売買で変わった売主の責任範囲と買主の利点

2020年4月の民法改正により、不動産売買契約における売主の責任範囲が変わりました。また、買主が有利になった点について解説します。

売主の「瑕疵担保責任」とは

2020年4月に民法改正が行われました。不動産売買の現場においては何が変わるのでしょうか。

今回の民法改正以前では、不動産売買取引では売主の「瑕疵担保責任」というものがありました。

「瑕疵(かし)」とは、キズ、不具合、欠陥のことを言います。

この「瑕疵」を担保するとは、不動産取引において買主が購入後に損害を被らないように、売主が知らなかった瑕疵(隠れた瑕疵)についても売主が責任を持つ範囲や期限が決められます。

「隠れた瑕疵」とは売買契約時点で売主買主共にその事実を知らず、通常の注意では発見できない様な瑕疵のことです。建物の瑕疵には雨漏り、構造上主要な部位の腐食、シロアリの害、給排水管の故障などがあります。

瑕疵の存在を知らなかった買主は売買契約条項に定められた期限内であれば売主に修補の請求が出来ます。

修補では補うことができなければ、契約解除や損害賠償まで責任を負うこともあります。

これを売主の「瑕疵担保責任」と言います。

民法の規定をそのまま適用すると売主の責任が重くなりすぎるため、不動産会社が取り扱う宅地建物取引業法による契約書面では個人間での売買の場合には責任期間を3ヶ月に限定しています。

3ヶ月を過ぎると買主自身で修補しなければなりません。

不動産会社が売主の場合には最低2年の責任期間になっています。

瑕疵には、「建物の瑕疵」以外に「心理的瑕疵」過去に自殺・殺人・火災・事故があって心理的に住むことや購入に障害になることや「環境的瑕疵」として近隣の騒音・異臭・振動などにより安全衛生面に問題がある不動産にも適用されます。

 

瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

「瑕疵担保責任」は任意の規定なので、任意売却の場合は元々資金的に厳しい人が売主なので、瑕疵担保責任を問われても修補費用を捻出できないため、瑕疵担保免責にして売却することが多いです。

その分、売却価格も低く抑えられることがあります。

民法改正で「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わったとしても任意の規定であることに変わりはありません。

民法改正が買主に有利に働く理由としては、以前の「契約解除」「損害賠償」に加え、「完全履行請求」「代金減額請求」が加わりました。

「隠れた瑕疵」ではなく「契約の内容に適合しないもの」という理由で、売主の責任範囲拡大及び、買主の対抗手段拡大、手続きの簡素化等が買主に有利に働く理由です。

民法改正前までは売主に厳しすぎたので、不動産業者により契約条項の特約で売主保護を強くしてきたのですが、そのバランスが悪くなったので、買主保護にバランスをシフトしたというのが実際のところでしょうか。

売買だけでなく賃貸にも同じような風が吹いており、原状回復費用の負担割合について国交省によるガイドラインで借主保護にバランスシフトしています。連帯保証人の保証極度額制限もその一環です。

 

インスペクション+既存住宅瑕疵保険

買主保護感が強く出てきましたが、マイホームを売却する個人売主はどうすればいいのか

売却時にインスペクション(建物調査)を積極的に行うことです。

費用が掛かるとか、何か欠陥が見つかると困るなど、売る側の心理として行いたくない気持ちも分かりますが、売買契約後に契約不適合に該当するものが見つかるより先に調査した方が良いですし、中古住宅の検査とセットになった「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することで、安心して売却できます。

保険加入により買主も安心して中古住宅を購入することができることにより、価格交渉に応じなくとも高値売却できる可能性もあります。

買いやすいは売りやすい、売りやすいは買いやすいです。

特に中古戸建は中古マンションに比べて築年数が経過して古くなると売りづらい傾向にありますので、売却時に「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することをおすすめします。

この記事を書いた人
坂 本 賢 一  サカモト   ケンイチ
坂 本 賢 一
これまで「提案力」を武器に、不動産の仕事を続けてきました。 知識・経験を積み重ね、お客様との強固な信頼関係を築くための営業スタイルを意識するようになり、お客様に応じた提案はもちろんのこと、難しい状況ほど状況報告やフォロー等で、こまめにお客様との接点を持つように努めています。 その結果、お客様と良好な関係を築くことができ、ご紹介のお客様が増える結果になりました。難しい案件ほど燃えます!知識経験を活かし、お客様に頼んで良かったと喜んでもらえるような仕事をしていきます。
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