【横浜】認知症の親の不動産売却、どうする？知っておきたいルールと安全な進め方

「親が認知症と診断された。実家を売りたいけれど、このまま手続きを進めても大丈夫？」
このような不安を抱えてご相談に来られる方は、横浜でも年々増えています。

認知症の親が関わる不動産売買では、ご本人が契約内容を理解し、判断できる状態かどうかが大きなポイントになります。
症状や状況によっては、手続きを進めても、後から契約が無効と判断されることがあります。

ただし、認知症と診断されたからといって、必ず不動産を売却できなくなるわけではありません。
ご本人の判断能力やご家族の状況に応じて、選べる方法は異なります。

この記事では、認知症と不動産売買の関係をはじめ、委任状や成年後見制度、契約が無効となる可能性があるケースなど、知っておきたいポイントを実務の視点からわかりやすく解説します。

認知症になると不動産売買ができなくなる理由

認知症になったからといって、すぐに不動産を売却できなくなるわけではありません。

一方で、ご本人が契約内容を理解し、自分で判断することが難しい状態では、後から契約が無効と判断されることがあります。
法律上は、契約時にご本人に意思能力があったかどうかが重要になります。

そのため、認知症の親名義の不動産を売却する場合は、まず「契約できる状態かどうか」を確認することが大切です。

不動産売買は、大きな財産を動かす重要な契約です。
認知症と診断されたことだけで契約が成立しなくなるわけではありませんが、契約時に意思能力がないと判断された場合には、その契約が無効とされる可能性があります。

✅ 不動産売却できるかどうかの目安

判断能力	不動産売却
契約内容を理解し判断できる	売却できる可能性がある
判断能力が十分でない	そのままでは売却できない可能性がある

「まだ話ができるから大丈夫」と自己判断して手続きを進めてしまうと、後から契約が無効と判断されることがあります。

認知症の親の不動産売却では、まず現在の判断能力を確認し、状況に応じた方法を選ぶことが大切です。

委任状があれば認知症でも売却できる？

「親が認知症になってしまったから、委任状を書いてもらえば子どもが代わりに売却できるのでは？」
このように考える方は少なくありません。

しかし、委任状があれば必ず不動産売買ができるというわけではありません。

委任状は、ご本人が内容を理解し、自分の意思で作成して初めて効力を持つ書類です。
認知症が進み、判断能力が十分でない状態で作成した委任状は、法的な効力が認められないことがあります。

✅ 委任状が有効になるケース・ならないケース

有効になるケース	無効となる可能性があるケース
本人が内容を理解し、署名・押印している	判断能力が十分でない状態で作成した
判断能力はあるが、体が不自由で手続きを任せる	家族が本人の代わりに作成した
遠方に住んでいて来られないため委任する	本人が内容を理解していない

委任状は、「体が不自由だから代わりに手続きをお願いする」ためのものです。
一方で、判断能力が十分でない方の代わりに売却するための制度ではありません。

この違いを理解しておくことが、不動産売買ではとても重要です。

認知症の不動産売買が無効になることがあるケース

認知症によって判断能力が失われた状態で行われた不動産売買は、後から無効と判断されることがあります。

実務上は、契約当時に意思能力があったかどうかが重要です。
認知症の診断名だけで判断するのではなく、契約当時の具体的な状況をもとに個別に判断されます。

特に注意したいのが、軽度認知症や軽度認知障害（MCI）のケースです。
日常会話ができていても、それだけで法律上の意思能力があるとは限りません。

✅ 認知症の進行度と不動産売買の目安

認知症の進行度	不動産売買への影響
軽度認知障害（MCI）・軽度認知症	個別判断。医師の診断書などが重要になる場合があります。
要介護1～2	判断能力を慎重に確認しながら進めます。
要介護3～4	判断能力について、より慎重な確認が必要になります。
要介護5・重度	成年後見制度の利用を検討するケースが一般的です。

「まだ普通に会話ができるから大丈夫」と自己判断してしまうと、後から大きなトラブルにつながることもあります。

認知症の親の不動産売却を検討している場合は、早めに不動産会社や司法書士へ相談し、必要に応じて医師の診断書なども準備しながら進めることが大切です。

成年後見制度を使って親の不動産を売却する方法

認知症が進み、ご本人の意思確認が難しい場合でも、成年後見制度を利用することで、不動産を売却できる可能性があります。

成年後見制度とは、判断能力が不十分になった方を法律的に保護するために、家庭裁判所が後見人を選ぶ制度です。
後見人は、ご本人の財産を管理し、不動産売却などの手続きを行うことができます。

ただし、後見人が選ばれたからといって、すぐに自由に売却できるわけではありません。
本人が住んでいた家などの居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要になります。

✅成年後見制度のメリット・デメリット

メリット	デメリット
法的に有効な売却を進めやすい	申立てから選任まで時間がかかる
後見人が財産を管理できる	専門職後見人の場合、報酬が発生する
本人の財産を守りながら手続きできる	一度選任されると原則として継続する
トラブルを防ぎやすい	自由な財産管理はしにくくなる

「急いで売却したい」という状況になってから成年後見を申し立てても、すぐに売却できるわけではありません。

申立てから後見人が選ばれるまでに時間がかかることもあり、さらに居住用不動産の場合は、売却について家庭裁判所の許可も必要になります。

そのため、施設入居費用や介護費用のために不動産売却を考えている場合は、早めに準備しておくことが大切です。

「そろそろ認知症が心配かも」と感じた段階で相談しておくことが、結果的にご家族の負担を減らすことにつながります。

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認知症の方が共有者になっている不動産は、通常の不動産よりも売却が難しくなります。

共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
共有者の一人でも同意できない場合は、不動産全体を売却することは、原則としてできません。

そのため、共有者の一人が認知症となり、意思表示ができない状態になると、売却手続きを進めることができなくなるケースがあります。

✅ 認知症に備える方法

対策	利用できるタイミング
家族信託	認知症になる前
任意後見制度	認知症になる前
法定後見制度	認知症になった後

このような事態を防ぐ方法の一つが家族信託です。

親が元気なうちに、信頼できる家族へ不動産の管理や処分を任せる契約をしておくことで、認知症になった後でもスムーズに管理や売却を進められる可能性があります。

一方、すでに認知症が進んでいる場合は、法定後見制度の利用を検討することになります。

共有名義の不動産は、一人名義の不動産よりも手続きが複雑になるため、「まだ大丈夫」と思わず、早めに準備を始めることが大切です。

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認知症の親の不動産｜買取サービスの評判と注意点

認知症の親の不動産について調べていると、「認知症でも買い取ります」とうたう買取サービスを見かけることがあります。

しかし、法的な問題が解決されていないまま売買を進めると、後から契約が無効と判断される可能性があるため、注意が必要です。

特に、認知症によって判断能力が失われている場合は、「買取だから大丈夫」ということはありません。

一般の売買と同じように、ご本人の意思能力や成年後見制度などの手続きを確認したうえで進める必要があります。

✅ 確認しておきたいポイント

確認事項	内容
司法書士の関与	登記や意思確認を行う司法書士が関与しているか
成年後見制度	必要な場合に成年後見制度を利用する案内があるか
買取価格	市場価格と比べて極端に安くないか
リスク説明	契約が無効になる可能性などの説明があるか

認知症の親の不動産を早く現金化したいというお気持ちはよく分かります。

しかし、その焦りにつけ込んで、十分な説明をしないまま契約を進めようとする業者が存在するのも事実です。

法的に有効な方法は、ご本人に意思能力があるうちに売却するか、成年後見制度など適切な手続きを経て売却することです。

「認知症でもすぐに買い取ります」という言葉だけで判断せず、まずは信頼できる不動産会社や司法書士へ相談することをおすすめします。

よくある質問

まとめ｜横浜で認知症の親の不動産売買は「早めの準備」が何より大切

認知症と不動産売買の問題は、ある日突然始まることが少なくありません。

「まだ元気だから大丈夫」
「もう少し様子を見よう」

そう思っている間に判断能力が低下し、売りたくても売却できない状況になってしまうケースを、私たちはこれまで多く見てきました。

認知症が関わる不動産売買では、早めに準備を始めることが、ご本人にもご家族にも大きな安心につながります。

認知症の親の不動産売却は、ご家族だけで判断しようとすると、思わぬところで手続きが止まってしまうことがあります。

だからこそ、不動産会社だけでなく、司法書士などの専門家とも連携しながら進めることが大切です。

横浜で認知症の親の不動産についてお悩みの方は、一人で抱え込まず、状況整理の段階から相談することをおすすめします。

売却するかどうかが決まっていなくても問題ありません。
現在の状況を整理し、どのような方法が選べるのかを知ることが、安心して次の一歩を踏み出すことにつながります。

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