不動産売却で健康保険料が上がる？横浜で知っておきたい「国保」と譲渡所得の関係

不動産を売却してホッとしたのも束の間、翌年に届いた国民健康保険料の通知を見て驚いた――。
横浜で不動産売却のご相談を受けていると、こうした声を耳にすることがあります。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、所得税や住民税だけでなく、翌年の国民健康保険料や後期高齢者医療保険料にも影響する場合があります。
しかし、この点まで事前に把握されている方は、まだそれほど多くありません。

特に、退職後に国民健康保険へ切り替えた方や、相続した実家の売却を検討している方は注意が必要です。

この記事では、横浜で不動産売却を検討している方向けに、「譲渡所得」と「健康保険料」の関係について、できるだけわかりやすく整理しました。
不動産売却を検討している方の参考になれば幸いです。

不動産を売却すると健康保険料が上がる理由

不動産売却で利益（譲渡所得）が出ると、翌年の国民健康保険料が大きく上がる可能性があります。

理由は、国民健康保険料が「前年の所得」をもとに計算される仕組みになっているためです。
会社員の健康保険のように毎月の給与から天引きされるものとは異なり、国民健康保険は、確定申告で申告した所得をもとに各自治体が保険料を決定します。

そのため、不動産売却によって大きな譲渡所得が発生すると、その所得も保険料計算の対象となり、翌年の保険料が一気に上がるケースがあります。

ただし、これは国民健康保険に加入している方に該当する話です。
会社員の方が加入している協会けんぽや健康保険組合では、原則として不動産売却による影響はありません。

保険の種類	不動産売却の影響
国民健康保険（自営業・退職後など）	影響あり（翌年の保険料が増える可能性）
協会けんぽ・健康保険組合（会社員）	原則影響なし
後期高齢者医療保険（75歳以上）	影響あり

不動産売却では、「いくらで売れるか」だけに意識が向きがちですが、実際には売却後の税金や保険料まで含めて考えることが大切です。
特に国民健康保険に加入している方は、「翌年にどのくらい保険料が増える可能性があるのか」を事前に把握しておくことをおすすめします。

国民健康保険料はどう計算される？譲渡所得との関係

不動産売却で利益（譲渡所得）が出ると、その所得が国民健康保険料の計算に反映されるため、翌年の保険料が大きく上がる場合があります。

横浜市の令和8年度の国民健康保険料率は、最大13.79％（40歳〜64歳の介護分を含む）となっており、比較的高い水準です。

たとえば、譲渡所得が1,000万円出た場合、単純計算では100万円を超える保険料負担になる可能性もあります。

📦 横浜市での試算イメージ（令和8年度）

内容	金額
譲渡所得	1,000万円
保険料の増加イメージ	翌年の国保料が100万円を超える可能性も

※実際には基礎控除や年間上限額などがあるため、単純計算とは異なる場合があります。
※最新の料率は横浜市公式ページでご確認ください。

もちろん、実際の保険料は、

• 世帯人数
• 年齢
• 他の所得
• 控除の有無

などによって変わります。

そのため、不動産売却を検討している場合は、「いくらで売れるか」だけでなく、「翌年の保険料がどのくらい変わるか」まで事前に確認しておくことが大切です。

3,000万円特別控除を使うと健康保険料はどうなる？

3,000万円特別控除を使うことで、国民健康保険料の負担を抑えられる可能性があります。

不動産売却では、「3,000万円特別控除」という制度を利用できる場合があります。
これは、自宅を売却した際の譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。

国民健康保険料は、確定申告で申告した所得をもとに計算されるため、3,000万円特別控除によって課税対象となる譲渡所得が減れば、その分、翌年の保険料も軽減される可能性があります。

ただし、この特例には注意点もあります。

注意点	内容
確定申告が必要	申告しなければ特例は使えない
自宅売却などの要件がある	投資用不動産などは対象外
適用条件が細かい	居住期間や親族間売買などに制限あり

特に多いのが、「3,000万円控除があるから申告しなくていいと思っていた」というケースです。

しかし、特別控除は自動適用ではありません。
確定申告をして初めて適用されます。

本来なら抑えられたはずの税金や国民健康保険料が増えてしまうこともあるため、売却後の申告は忘れずに行うことが大切です。

特例を使えるかどうかで負担が変わることも

不動産売却では、条件を満たすことで利用できる特例があります。

代表的なのが、

• 3,000万円特別控除
• 相続した不動産の取得費加算の特例
• 空き家特例

などです。

これらの特例を使えるかどうかで、譲渡所得の金額が大きく変わり、結果として翌年の国民健康保険料にも影響します。

たとえば、同じ不動産を売却した場合でも、

• 特例を使えたケース
• 使えなかったケース

では、税金や保険料に大きな差が出ることがあります。

ただし、それぞれの制度には、

• 適用条件
• 期限
• 対象不動産
• 重複利用の可否

など細かなルールがあります。

特に相続した空き家の売却では、「どの特例を使うのが有利か」によって、手取り額が大きく変わるケースも少なくありません。

「売却してから考える」のではなく、売却前の段階で確認しておくことが大切です。

後期高齢者医療保険も不動産売却の影響を受ける

75歳以上の方が加入する「後期高齢者医療保険」も、不動産売却による譲渡所得の影響を受ける場合があります。

国民健康保険と同じように、後期高齢者医療保険料も前年の所得をもとに計算されるため、不動産売却によって大きな利益が出ると、翌年の保険料が上がることがあります。

さらに注意したいのが、「均等割の軽減制度」です。

後期高齢者医療保険には、所得が少ない世帯向けに、均等割が軽減される制度があります。
しかし、不動産売却によって所得が増えると、この軽減対象から外れてしまう場合があります。

軽減区分	内容
7割軽減	所得が低い世帯
5割軽減	一定以下の所得世帯
2割軽減	やや所得が少ない世帯
軽減なし	所得増加で対象外になる場合も

実際には、「今まで軽減を受けていたのに、不動産を売却した翌年から保険料が大きく上がった」というケースもあります。

特に、相続した実家の売却を検討している高齢の方は、税金だけでなく、後期高齢者医療保険料への影響も事前に確認しておくことが大切です。

退職後に不動産売却する場合は特に注意

会社員の方でも、退職後に国民健康保険へ切り替えたタイミングで不動産を売却すると、保険料が大きく増える場合があります。

在職中は、協会けんぽや健康保険組合に加入しているケースが多いため、不動産売却による影響は原則ありません。
しかし、退職後に国民健康保険へ加入すると、譲渡所得がそのまま保険料計算の対象になります。

特に注意したいのが、「退職」と「不動産売却」が同じ時期に重なるケースです。

たとえば、

• 定年退職後
• 相続した実家の整理
• 老後資金の確保

などをきっかけに不動産売却を検討する方は少なくありません。

しかし、「退職したから売却しよう」と進めた結果、翌年の国民健康保険料が想像以上に高くなり、驚かれるケースもあります。

売却タイミング	保険料への影響
在職中（会社の健康保険加入中）	原則影響なし
退職後すぐ（国民健康保険加入後）	影響を受ける可能性あり
退職翌年以降	譲渡所得の内容によって影響あり

もちろん、実際には、

• 売却益
• 年齢
• 世帯状況
• 控除の有無

などによって負担額は変わります。

ただ、「いつ売るか」によって保険料が変わる可能性があることは、事前に知っておきたいポイントです。

横浜で不動産売却前に確認しておきたい5つのポイント

不動産売却では、「売却価格」だけで判断してしまうと、あとから税金や保険料で想定外の負担が発生することがあります。

特に国民健康保険や後期高齢者医療保険に加入している方は、売却前に次の5つを確認しておくと安心です。

横浜市では、各区役所の保険年金課で国民健康保険料の相談や試算ができる場合があります。

「売却したら保険料はどのくらい変わるのか」を事前に確認しておくことで、売却後の不安を減らしやすくなります。

相談先	主な内容
横浜市 各区役所 保険年金課	国民健康保険料の試算・相談
税理士	譲渡所得・特例・確定申告
不動産会社	売却価格・手取り額の試算

不動産売却では、「売ること」だけでなく、「売った後の負担」まで含めて考えることが大切です。

よくある質問

まとめ｜不動産売却は「翌年の保険料」まで考えておくことが大切

不動産を売却して利益が出ると、所得税や住民税だけでなく、翌年の国民健康保険料や後期高齢者医療保険料にも影響する場合があります。

特に、

• 国民健康保険に加入している方
• 75歳以上の方
• 退職後に不動産売却を検討している方

は、事前に確認しておきたいポイントです。

不動産売却では、「いくらで売れるか」だけでなく、「売った後にどんな負担があるのか」まで含めて考えることが大切です。

特に国民健康保険や後期高齢者医療保険に加入している方は、「知らなかった…」と後悔しないためにも、売却前の段階で一度整理しておくと安心です。