借地権付き土地のプロジェクト始めました

テラスハウスとして賃貸していた建物で、手入れをすればまだまだ使えそうな建物なので、もったいないなぁとは思いましたが建物解体することにしました。

平成６年築、木造２階建てのテラスハウスで弊社がオーナーとして賃貸していましたが、たまたま上下階共に同じタイミングで退去したのを機に売却することを決めました。

１階の入居者は１５年以上入居していたので、次に賃貸するにはフルにリフォームをしなければなりませんし、築年数的に屋根防水工事もしなければならない。

２階は２年前に１５０万以上のリフォームしたので、もったいないのですがトータルで考えれば、これから数百万の出費です。

このままテラスハウスとして売却するにも不動産業者なので、建物の瑕疵や設備保証をしないとならないので、結局リフォーム費用が掛かるし・・・

立地は良いのですが土地権利が旧法借地権なので、中古不動産の場合買主は金融機関からの融資が受けづらいので買いづらい。

数年間交渉しましたが、地主は底地を売ってくれません。

不動産会社とはいえ、土地活用には悩みます‼

土地の用途地域が商業地域なので、賃貸マンション建設もありですが借地権の弱みで、地主に建替え承諾料や条件変更（木造から鉄筋コンクリート造に条件変更）料などの別途費用が掛かるばかりですし、建築資金も借地権だと金融機関も簡単には貸してくれません（別に担保不動産でもあればいいですけどね）。

借地権問題はいくつも解決してきましたが、底借交換・底地買取・借地権のまま売却になりがちで、やはり制限付きの土地活用は難しいです。

ということで、土地を小分けにして木造三階建の借地権付き新築住宅にすることにしました‼

テラスハウスの入居者は２月末に退去したのですが、駐車場の退去待ちで３月末になってしまいました。

近隣がマンションエリアで平置きの駐車場が慢性的に不足しているので、移り先が見つからなかったので仕方ありません。

解体の見積もりをとっていると解体業者から「木造住宅でもアスベスト法の規制」になりましたよと言われました。

確かに平成６年築なのでそれほど古い建物ではないけれど、アスベスト使用されていないとは言い切れない。

アスベスト法が令和４年４月から改正施行されました。

大気汚染防止法によるアスベストに関する規制は以前よりありましたが、令和３年４月から順次法改正施行され規制が厳しくなります。

今まで、解体工事の見積もりを取ってきたけど備考欄をあまり注意してみてなかったかもしれない。

　　見積書の備考欄に書かれていた事柄です
※下記事項は、見積りに含まれておりません。
　お引越し後の粗大な残材（家具・寝具・電化製品等）の処分費
　地中障害物処分費（二次基礎及び浄化槽等）
　アスベスト処分費（分析費等）
　ヒ素入りボードＯＹの場合
　ガス管・水道管切り回し工事
　その他、本見積りに計上されていない工事費

　古井戸や残置の粗大ゴミや基礎下の地中ガラは別途費用なのは承知していたが、アスベスト調査費は木造住宅では考えてなかったですね。

　屋根コロニアルや外壁サイディングはアスベストを含んでいることを前提に解体処分していたので、あらためて事前調査すると言われても何が変わるんでしょう

今後は建物内部の仕上げ材にもアスベスト調査する必要が出てくる可能性があるようで、そうなると費用がどのくらい高くなるかわからないそうです。

アスベストを飛散させないようコロニアル屋根を手壊しなければならないのに機械で壊している業者などに抜き打ちチェックや指導が行われるようですね

法改正直後なので解体業者によって回答がまちまちですが、解体処理をきちんとできていない業者はこれから排除されるでしょうね。

今回依頼した解体業者には、近隣にアスベスト飛散しないよう養生をしっかりと行っていただきました。

屋根コロニアルも手作業で撤去してもらいました（当然ですけど）。

木造２階建ですがベタ基礎が出てきました。

今は無いハウスメーカーの建物ですが基礎はしっかりしてたのですね（ベタ基礎解体大変でしたよ）

解体業者によってはベタ基礎の撤去も別見積もりになっていることがありますので、備考欄はチェックしておきべきですね。

今回なんとか予定通りの工期と費用で収まりそうです。

解体処分運搬先のマニフェストも提出してもらいました。

建築費も高くなってるし、まだまだ大変。

次は地盤調査です。