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事故物件の説明義務はどこまで必要なのか?国土交通省によるガイドラインが検討されています

事故物件というフレーズがSNSなどでも話題になったりして一般的になりましたが、何が・どこからが事故物件なのかハッキリした見解がありませんでした。

今後ガイドラインでどこまで示せるのでしょう。

事故物件・訳アリ物件とは?

いわゆる事故物件や訳アリ物件とは、宅地建物取引業(不動産業)では瑕疵のある物件と言います

瑕疵のある物件とは名のとおりキズがあるです

どんな瑕疵物件があるのかというと

法的瑕疵物件:建蔽率、容積率オーバーによる建築基準脱法など法律違反の物件。住宅ローンが借りられないなどのデメリットがあります。

物理的瑕疵:土地や建物に問題がある場合。土地であれば地中に有害物質が埋設してあったり、地盤沈下、ゴミや廃材が地中に埋設されているなど。
建物であれば、シロアリ被害・漏水・雨漏り・耐震強度不足・アスベスト使用などが該当します。

環境的瑕疵物件:物件周辺や近隣に嫌悪を感じる施設がある場合。火葬場・墓地・刑務所・風俗店・ゴミ屋敷や異臭・振動・近隣迷惑行為者などが該当します。

心理的瑕疵物件:居住者が心理的に嫌悪するような過去があった場合に該当します。
        住むことに不安になったり、気味が悪い事件・事故のあった物件です。

 

上記のような状況を物件に瑕疵があると言います。

特に心理的瑕疵物件(訳あり物件)については、取り決めがなく裁判による判例をもって解釈してましたが、それもケースバイケースになるのでガイドラインがあれば不動産会社も前向きに取り組めます。

 

事故物件にされた売主・貸主

事故物件に関する裁判の判例は、我々不動産会社が入居者や買主から訴えられるケースは多くないようです

宅地建物取引業法による説明義務があるので、事前調査して売主からも告知してもらうので、買主にもしっかり説明しています。

貸室を事故物件にされた貸主が連帯保証人や同居人に対して訴えるケースや事故があったことを隠す貸主を訴える借主などのケースが多いようです

不動産会社もどこまで調査、説明するのか迷うところもあります

賃貸アパートの1室で事故があった場合に、隣室の契約の際に説明する必要があるのか

分譲マンションの共用部で死亡事故があった場合にマンション内すべての住戸の売買時に説明する必要があるのか

などなど、意見が分かれるところです

ひとつの事故物件の為に不動産価値が下落させられたり、家賃減額されたら同じマンションの売主、貸主は大変な損害です

 

事故物件で儲けている買取業者

事件、事故があった弱みにつけ込んで、安く買い叩こうとする不動産屋もいます

殊更大げさに理由をつけて不動産価格を安く見積ります

売買と賃貸では一般相場からの減額率は違いますが、自殺・殺人など心理的嫌悪感がひどい物件でも最大50%減です

それ以下であれば、無駄に安く買い叩かれていますよ

 

賃貸と売買で説明が違う?

建物に居住するという意味では、賃貸も売買も同じだと思いますが、買主と借主では説明する範囲や内容が違います

近年問題視されている孤独死について、以前は自然死だった場合には事故物件としての扱いはなかったと思いますが

現在は病死、自然死でも発見までが遅れた場合には事故物件として扱われることがあります

死後72時間がひとつの分かれ目のようです

72時間以内に発見された場合は賃貸では告知しないが売買では告知する

発見が遅れたことによる異臭や特殊清掃の実施の有無により心理的瑕疵に該当するのか

自殺、他殺、火災であれば当然に告知義務があり、心理的瑕疵に該当するが

孤独死については曖昧な部分が多いので、この辺りをガイドラインで示してもらえると

賃貸大家さんの単身高齢者NG物件も減るのではと・・・

 

ガイドライン出ました

2021.10.15追記

2021.10.8付にて国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。

ポイントとしては、亡くなった方及び家族に対しての配慮が感じられます

まず不動産会社が売主や貸主から依頼された時点で、売主・貸主より過去の事案について告知してもらえば、調査は不要ということなので、業者の負担は減りますし説明義務負担も大幅に減ります

また告知事案について調査する際にも、亡くなった方やその遺族の名誉を重んじるよう記載されていますので、あまり首を突っ込むなということのようです

その代わり、売主・貸主に事案があった際には真摯に告知してもらうようにしてもらう必要があります

 

不動産会社は、買主・借主など取引の相手方が判断する際に影響すると思われる事柄は告げなければならないが、告げなくなくてもよい事例

対象不動産で自然死・日常生活での不慮の死(転倒事故・誤嚥・入浴中の溺死など)は告げなくてよい(賃貸・売買共通)

対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した死亡事故(上記①の死亡事故で特殊清掃が行われたもの・上記①以外の死においても同じ)(賃貸・売買共通)

②については今まで弊社では調査して説明していましたが、今後は不要ということです

対象不動産及び、通常使用する共用部分で①の死亡事故で特殊清掃が行われたもの、①以外の死亡事件事故であっても3年経過すれば告げなくてよい(賃貸)

3年経過すれば賃貸では説明しなくてよいと言うことです

※通常使用する共用部分とはエレベーター、バルコニー、廊下、階段などを指すようです

 

告げなくてはならない事例

①~③の事案でも社会性、事件性、周知性の影響度よっては告げる必要がある

判断は、不動産会社が行うようです・・

 

①~③以外で取引の相手方が判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げること

皆さん、影響されると思いますけどね・・

 

買主・借主から問われた場合や社会的影響から伝えた方が良いとき

聞かれたら答える?

 

告げる場合の内容は、事案の発生時期・場所・死因・特殊清掃の有無となるようです

亡くなった方や遺族の詳細は名誉や不当に侵害しないよう伏せておくことのようです。

 

判断は、まだまだ難しいですが①~③が出てきただけでも進歩です

今後も随時、ガイドラインが更新されていくようなので期待したいと思います。

 

 

この記事を書いた人
坂 本 賢 一  サカモト   ケンイチ
坂 本 賢 一
これまで「提案力」を武器に、不動産取引を行って参りました。 知識・経験を積み重ね、お客様との強固な信頼関係を築くための営業スタイルを意識するようになり、お客様に応じた提案はもちろんのこと、難しい案件ほど状況報告やフォロー等で、こまめにお客様との接点を持つように努めています。 継続とは力なりで、お客様と良好な関係を築くことができ、今では多くのご紹介のお客様とお取引させて頂くという嬉しい成果となりました。 難しい案件ほど燃えます! 頼んで良かったと喜んでもらえるような心ある仕事に努めます。

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