「親が亡くなり、家や土地を相続することになった。でも、兄弟で誰がどう受け継ぐのか話し合いがまとまらない」
相続では、預貯金のように金額で分けやすい財産と違い、不動産は簡単に分けることができません。
特に土地や建物は、「誰か1人が相続するのか」「売却して現金で分けるのか」「共有にするのか」など、いくつかの選択肢があります。
どの方法を選ぶかによって、その後の売却や管理のしやすさも大きく変わります。
横浜でも、相続した不動産をめぐって「土地を兄弟で分けられるのか」「遺産分割協議書はどう作ればいいのか」「話し合いがまとまらない場合はどうすればいいのか」と悩まれる方は少なくありません。
この記事では、相続不動産の4つの分け方をはじめ、遺産分割協議書の作り方、土地を分けることが難しい場合の対処法まで、不動産実務の視点からわかりやすく解説します。
相続不動産の分割方法｜4つの方法とそれぞれの特徴
相続不動産の分け方には、大きく分けて「現物分割・換価分割・代償分割・共有分割」の4つがあります。
預貯金であれば、相続人同士で金額を分けることができますが、土地や建物はそのままでは均等に分けにくいため、「誰が不動産を取得するのか」「売却するのか」などを話し合う必要があります。
📦 相続不動産の4つの分割方法
| 分割方法 | 内容 | 向いているケース |
| 現物分割 | 財産を売却せず、そのままの形で相続人に分ける | 不動産が複数ある場合や、土地を分筆してそれぞれが取得できる場合 |
| 換価分割 | 不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける | 誰も住む予定がなく、現金で分けたい場合 |
| 代償分割 | 不動産を取得した相続人が、ほかの相続人に代わりのお金を支払う | 1人が不動産を取得したい場合 |
| 共有分割 | 複数の相続人が持分を決めて共有する | 共有することについて相続人全員が納得している場合 |
たとえば、兄弟2人で実家を相続するケースでは、兄が実家を取得して弟に代償金を支払う「代償分割」や、実家を売却して売却代金を分ける「換価分割」などが考えられます。
一方で注意したいのが共有分割です。
兄弟で2分の1ずつ共有すれば、一見公平に見えます。
ただし、共有不動産は、売却や大きな変更だけでなく、管理・修繕・賃貸などの場面でも、内容に応じて共有者同士の話し合いや同意が必要になります。
意見が合わないと、手続きを進めにくくなることがあります。
さらに、その後共有者の1人が亡くなると、その持分が配偶者や子どもなどに相続され、共有者が増えていくこともあります。
そのため、「とりあえず兄弟で共有にしておこう」と決めるのではなく、誰が使うのか、将来売却する可能性はあるのか、次の相続が起きたらどうなるのかまで考えたうえで選ぶことが大切です。
現物分割・換価分割・代償分割のどれが適しているかは、不動産の価値や利用状況、相続人それぞれの希望や資金状況によって変わります。
複数の方法を組み合わせて分けることもあります。
「今は売る予定がないから、とりあえず共有で」という判断が、数年後の売却や次の相続のときに悩みの種になることがあります。
遺産分割協議では、今どう分けるかだけでなく、5年後・10年後にその不動産をどうする可能性があるのかまで話しておくことをおすすめします。
遺産分割協議書とは何か｜不動産の相続に必要になる理由
遺産分割協議書とは、相続人全員で話し合い、「誰がどの財産を相続するのか」を決めた内容を書面にしたものです。
たとえば、親が亡くなり、兄弟2人で実家を相続することになったとします。
話し合いの結果、
「実家は兄が相続する」
「預貯金は弟が多めに相続する」
と決めた場合、その内容を遺産分割協議書にまとめます。
不動産の名義を、遺産分割協議で決めた人に変更するときには、相続登記の手続きで遺産分割協議書を提出します。
ただし、相続登記をするときに、必ず遺産分割協議書が必要になるわけではありません。
遺産分割協議書が必要になる主なケース
🔷 遺言書がなく、相続人同士の話し合いで財産の分け方を決めた
🔷 法定相続分とは違う割合で相続する
🔷 不動産を相続人のうち1人が取得する
🔷 不動産と預貯金をそれぞれ別の相続人が取得する
一方で、相続人が1人だけの場合や、法定相続分どおりに相続登記をする場合などは、遺産分割協議書を作らずに手続きを進めることもあります。
また、遺言書があり、その内容に沿って相続手続きをする場合も、遺産分割協議書を使わないことがあります。
遺産分割協議書には相続人全員の合意が必要
遺産分割協議は、相続人の一部だけで決めることはできません。
相続人全員が内容に合意することが必要です。
相続登記で遺産分割協議書を使用する場合は、原則として相続人全員が実印を押し、印鑑証明書を添付します。
「兄弟3人のうち2人だけで決めた」という状態では、遺産分割協議は成立しません。
そのため、まずは誰が相続人になるのかを戸籍などで確認することが大切です。
📦 相続登記で主に確認・準備する書類
| 書類 | 内容 |
| 遺産分割協議書 | 相続人全員で決めた財産の分け方を記載 |
| 印鑑証明書 | 遺産分割協議書に押した実印を確認するための書類（相続登記に使用する場合） |
| 被相続人の戸籍謄本等 | 相続人を確認するため、原則として出生から死亡までの戸籍をそろえる |
| 相続人の戸籍謄本等 | 相続人であることを確認するために使用 |
| 不動産を取得する人の住民票など | 新しい所有者の住所を確認するために使用 |
実際に必要になる書類は、遺言書の有無や相続の内容によって変わります。
住民票の除票など、ほかの書類が必要になることもあるため、手続きの前に確認しておきましょう。
📌 知っておきたいこと
遺産分割協議書は、あとから「言った・言わない」とならないためにも大切な書類です。 相続人全員で内容を確認し、納得したうえで作成しておきましょう。
遺産分割協議書の書き方｜不動産のみ・テンプレートの注意点
遺産分割協議書には、法律で決められたひな形があるわけではありません。
そのため、自分たちで作成することもできます。
ただし、不動産を相続する場合は、どの土地・建物を誰が相続するのかが、はっきり分かるように書くことが大切です。
特に不動産の表示は、住所だけを見て書くのではなく、登記事項証明書（登記簿）を確認しながら記載します。
遺産分割協議書に記載する主な内容
🔷 亡くなった方の氏名、死亡年月日、最後の住所など
🔷 相続人全員で話し合ったこと
🔷 誰がどの財産を相続するのか
🔷 相続する不動産の内容
🔷 協議書を作成した日
🔷 相続人全員の氏名・住所
🔷 相続人全員の実印による押印
不動産については、登記事項証明書に書かれている内容を確認して記載します。
土地の場合
・所在
・地番
・地目
・地積
建物の場合
・所在
・家屋番号
・種類
・構造
・床面積
ここで注意したいのが、普段使っている「住所」と、登記上の「地番」は同じとは限らないことです。
たとえば、
「横浜市○○区○○町1丁目2番3号」
という住所だけを書いても、どの土地なのかを正しく特定できないことがあります。
そのため、不動産については登記事項証明書を確認し、登記されている内容に沿って書くことが大切です。
📦 よくある間違い
| よくある間違い | 確認するポイント |
| 普段使っている住所だけを書いてしまう | 登記事項証明書で地番を確認する |
| 土地の面積や建物の床面積を書き間違える | 登記事項証明書を見ながら確認する |
| 相続人の一部が協議に参加していない | 相続人全員で話し合う |
| 実印ではない印鑑を押してしまう | 印鑑証明書と同じ実印を使用する |
テンプレートをそのまま使っても大丈夫？
インターネットで検索すると、遺産分割協議書のテンプレートはたくさん見つかります。
ひな形を参考にすること自体は問題ありませんが、家族構成や財産の内容はそれぞれ違うため、そのまま使えば必ず大丈夫というものではありません。
法務局でも遺産分割協議書の記載例を公開していますが、不動産登記に必要な内容を中心に作られたもので、相続財産すべてについて対応できるひな形ではありません。
不動産が複数ある場合や、預貯金・株式などほかの財産もある場合、相続人同士で特別な取り決めをする場合などは、内容を確認しながら作成する必要があります。
不動産だけの遺産分割協議書を作ることもできる
遺産分割協議書は、すべての財産を1通にまとめなければならないわけではありません。
たとえば、
「先に実家の相続登記だけ進めたい」
という場合には、不動産についてだけ遺産分割協議を行い、その内容を書面にする方法もあります。
ただし、あとから預貯金などほかの財産について話し合いが必要になることもあります。
そのため、相続財産の全体が分かっている場合は、ほかの財産も含めて、どのように分けるのかを整理しておくと、あとで話が食い違うのを防ぎやすくなります。
📌 知っておきたいこと
相続登記に使う遺産分割協議書には、原則として実印を押し、印鑑証明書を添付します。
遺産分割協議書に添付する印鑑証明書には、「発行から3か月以内でなければならない」という制限はありません。
ただし、相続の内容によって必要書類は異なるため、不明な場合は法務局や司法書士などに確認すると安心です。
相続登記（名義変更）の詳しい手順や必要書類については、こちらの記事で詳しく解説しています。
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親が亡くなり、不動産を相続したものの、 「名義変更はいつまでにすればいいの？」「費用はいくらかかる？」「必要書類は何を集めればいい？」「自分で手続きできるの？」…
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相続した土地を分けるのが難しい場合｜横浜で注意したいケース
相続した土地を兄弟で分けたいと思っても、「半分ずつに分ければいい」と簡単にはいかないことがあります。
土地を分けることを「分筆」といいます。
分筆とは、1つの土地を登記上いくつかの土地に分ける手続きです。
ただし、土地を分筆できたとしても、分けた後の土地が小さすぎたり、道路に十分接しなくなったりすると、家を建てることが難しくなる場合があります。
そのため、相続では「土地を分けられるか」だけでなく、分けた後もそれぞれの土地をきちんと使えるかまで確認することが大切です。
土地を分けるときに確認したい主なポイント
🔷 分けた後の土地が小さくなりすぎないか
🔷 それぞれの土地が道路にきちんと接しているか
🔷 土地の形が細長くなったり、使いにくくなったりしないか
🔷 地域ごとの建築ルールに合っているか
🔷 高低差や擁壁など、土地特有の問題がないか
建物を建てる敷地は、原則として、建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。
また、地域によっては「これより小さい敷地にしてはいけない」という敷地面積の最低限度が定められているところもあります。
たとえば、1つの土地を兄弟2人で半分ずつに分けた結果、
「片方の土地が道路に十分接しなくなった」
「土地が小さくなりすぎて、希望する建物を建てにくくなった」
ということも考えられます。
横浜は、坂のある土地や擁壁のある土地、細い道路に面した土地なども少なくありません。
そのため、図面だけを見て「半分に分けられそう」と判断せず、分筆後の使いやすさや建築のしやすさまで確認しておくことが重要です。
また、土地を分筆する場合は、境界の確認や測量が必要になることがあり、土地家屋調査士への依頼費用や分筆登記の費用もかかります。
そのため、「分けられるかどうか」だけでなく、分けた後の使いやすさや建築条件、手続きにかかる費用まで含めて検討することが大切です。
土地を分けにくい場合はどうする？
土地を無理に分けなくても、ほかの方法があります。
📦 土地を分けにくい場合の主な選択肢
| 状況 | 考えられる方法 |
| 1人がその土地や家を引き継ぎたい | その人が不動産を相続し、ほかの相続人にお金を支払う「代償分割」 |
| 誰も使う予定がない | 不動産を売却し、売却代金を分ける「換価分割」 |
| すぐには結論を出せない | 共有にする方法もあるが、将来の売却や相続まで考えて慎重に判断する |
| 土地が広く、分けても使いやすい | 分筆して、それぞれが土地を相続する方法を検討する |
特に、「誰も住む予定がない」「今後も使う予定がない」という場合は、無理に土地を分けるより、売却して現金で分けた方が分かりやすいケースもあります。
一方で、誰か1人が実家に住み続けたい場合は、その人が不動産を相続し、ほかの相続人に代わりのお金を支払う「代償分割」が選ばれることもあります。
相続人が増える前に話し合っておく
遺産分割の話し合いをしないまま時間がたち、その間に相続人の1人が亡くなると、その人の相続人が新たに話し合いに加わることがあります。
たとえば、兄弟3人で話し合っていたところ、兄が亡くなれば、兄の配偶者や子どもが関係してくる場合があります。
こうなると、話し合う人数が増え、意見をまとめるのがさらに難しくなることがあります。
相続した不動産については、急いで結論を出す必要はありませんが、そのまま長期間放置せず、できるだけ早い段階から家族で話し合いを始めておくことが大切です。
共有名義になってしまった不動産の売却や解決方法については、こちらの記事もあわせてご覧ください。
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遺産分割協議がまとまらない場合の対処法
相続人同士で話し合っても、遺産の分け方について意見がまとまらないことがあります。
特に不動産がある場合は、
「実家を売りたい人」
「住み続けたい人」
「できるだけ高く売りたい人」
「思い出のある家なので売りたくない人」
など、それぞれの考えが違い、話し合いが進まなくなることもあります。
そのような場合は、当事者だけで話し続けるのではなく、状況に応じて専門家に相談したり、家庭裁判所の手続きを利用したりする方法があります。
遺産分割の話し合いがまとまらないときの主な流れ
① 専門家に相談する
まずは、何が原因で話し合いが止まっているのかを整理します。
法律上の問題がある場合は弁護士や司法書士、不動産の価格や売却方法について意見が分かれている場合は、不動産会社に相談することで、解決の糸口が見つかることもあります。
たとえば、
「この家はいくらくらいで売れそうなのか」
「売却せずに1人が相続することはできるのか」
「土地を分けることはできるのか」
といったことが分かるだけでも、話し合いを進めやすくなる場合があります。
② 家庭裁判所の遺産分割調停を利用する
相続人同士で話し合ってもまとまらない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることができます。
調停では、裁判官と調停委員が間に入り、それぞれの事情や希望を聞きながら、話し合いを進めます。
調停を成立させるには、相続人全員の合意が必要です。
全員が合意すると、その内容をもとに「調停調書」が作られます。調停調書に記載された内容には、確定した裁判の判決と同じ効力があります。
③ 調停でまとまらなければ審判へ
何度話し合っても合意できず、調停が成立しなかった場合は、原則としてそのまま「遺産分割審判」の手続きに移ります。
審判では、裁判官が相続財産の内容や相続人それぞれの事情などを確認したうえで、遺産をどのように分けるか判断します。
つまり、
調停＝裁判所を通して話し合う手続き
審判＝話し合いで決まらないときに裁判所が判断する手続き
と考えると分かりやすいでしょう。
📌 知っておきたいこと
遺産分割の話し合いが長引いても、その間、不動産の固定資産税や管理の負担がなくなるわけではありません。
空き家であれば、建物の傷みや庭木の管理、防犯などの問題も出てきます。
そのため、意見が合わない状態が長く続いている場合は、「そのうち決めよう」と放置せず、早めに専門家へ相談することも大切です。
不動産のことで意見が合わない場合は、まず価格を知る方法も
遺産分割でもめているように見えて、実際には「不動産の価値が分からないこと」が原因になっているケースもあります。
たとえば、実家を1人が相続する場合でも、その不動産がいくらなのか分からなければ、ほかの相続人に支払う金額について話し合うことができません。
売却を検討する場合も同じです。
まず不動産のおおよその価格や売却方法を確認することで、「売る」「1人が相続する」といった選択肢を具体的に比較しやすくなります。
相続した不動産を売却する場合の流れについては、こちらの記事で詳しくまとめています。
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「親が亡くなって、気づいたら不動産を相続していた。」「売った方がいいのはわかってる。でも何から手をつければいいのかわからない」「相続した土地、いらないけど放置…
よくある質問
-
遺産分割協議書は自分で作れますか？
-
はい。遺産分割協議書は自分で作成することもできます。
ただし、不動産が含まれる場合は、土地の地番や建物の家屋番号などを正確に記載する必要があります。
書き方に不安がある場合や、相続登記まで依頼したい場合は、司法書士に相談する方法があります。
一方、相続人同士で意見が対立していて、交渉や紛争の解決が必要な場合は、弁護士への相談が適しています。
専門家への費用は、相続人の人数、不動産の数、戸籍の収集や財産調査を依頼するか、相続人同士に争いがあるかなどによって異なります。
依頼する前に、どこまで対応してもらえるのかとあわせて見積もりを確認しておきましょう。
-
不動産だけの遺産分割協議書を作ることはできますか？
-
できます。
たとえば、先に実家の相続登記を進めたい場合、不動産についてだけ遺産分割協議書を作成することも可能です。
ただし、預貯金や株式など、ほかにも相続財産がある場合は、それらを誰が相続するのかについても別に話し合う必要があります。
-
相続人の1人と連絡が取れない場合はどうなりますか？
-
相続人全員が参加しなければ、遺産分割協議を成立させることはできません。
単に連絡が取りにくい場合は、まず住所や連絡先を確認する必要があります。
所在が分からない相続人がいる場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる方法があります。
不在者財産管理人が遺産分割協議に参加するには、家庭裁判所の許可が必要です。許可を得たうえで、行方の分からない相続人に代わって協議を進めます。
また、普通失踪では、通常7年間、生死が明らかでない場合に「失踪宣告」を申し立てることができます。ただし、要件を満たすかどうかの判断や家庭裁判所での手続きが必要です。
どの方法が適しているかは状況によって異なるため、早めに弁護士や司法書士へ相談することをおすすめします。
⚠️ 相続登記には期限があります
2024年4月1日から、相続登記が義務化されています。
不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する義務があります。
また、遺産分割が成立した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく期限を過ぎた場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
話し合いがまとまらず、期限内に相続登記をすることが難しい場合には、「相続人申告登記」という制度もあります。
まとめ｜相続不動産は分け方を決める前の確認が大切
相続した不動産は、預貯金のように簡単に分けられるものではありません。
「誰が相続するのか」だけでなく、売却するのか、住み続けるのか、土地を分けられるのかまで考えておくことが大切です。
この記事のまとめ
🔷 相続不動産の分け方には、現物分割・換価分割・代償分割・共有分割がある
🔷 共有にする場合は、将来の売却や次の相続まで考えて決める
🔷 遺産分割協議書は、相続人全員で合意した内容を書面にまとめるもの
🔷 不動産の表示は、登記事項証明書を確認して正確に記載する
🔷 土地は、分筆できても分けた後に使いにくくなることがある
🔷 話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停や審判を利用する方法がある
相続不動産では、最初の話し合いで決めたことが、その後の管理や売却のしやすさに大きく関わります。
特に横浜では、坂や擁壁、細い道路に面した土地など、土地ごとに確認したいポイントが異なります。
「この土地は分けられるのか」「売った場合はいくらくらいになるのか」「1人が相続するならどんな方法があるのか」など、分からないことがある場合は、早めに整理しておくと判断しやすくなります。
相続した不動産について、売却や活用を含めてお悩みの場合は、お気軽にご相談ください。
不動産の状況を確認しながら、考えられる選択肢を一緒に整理します。
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📢 この記事について この記事の情報は2026年5月時点のものです。税率・控除額・法制度は改定される場合があります。個別の試算や税額については、必ず税理士にご…
横浜で、夫婦で不動産会社を運営しています。
不動産コンサルティングマスター・
賃貸不動産経営管理士・FP1級在籍
不動産のことから資産運用のことまで
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