「引き渡しを受けた家に、雨漏りが見つかった」
「土地の地下に廃棄物が埋まっていた」
このようなトラブルが起きたとき、売主はどこまで責任を負うのか。買主はどんな請求ができるのか。
それを定めたのが「契約不適合責任」です。
2020年の民法改正で、旧来の「瑕疵担保責任」からこの制度に変わりましたが、内容を正確に理解している方はまだ多くありません。
この記事では、契約不適合責任の基本から、具体例・責任を負う期間・免責特約の考え方・売主と買主がトラブルを防ぐためのポイントまで、横浜の不動産実務の視点からわかりやすく解説します。
契約不適合責任とは何か｜旧「瑕疵担保責任」との違い
契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して一定の責任を負う制度です。
2020年4月の民法改正により、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって導入されました。
旧制度では、「隠れた瑕疵（欠陥）」があるかどうかが判断の中心でした。
しかし、現在は「契約で約束した内容に適合しているか」が基準となっています。
例えば、「雨漏りはない」と説明されて購入した住宅で、引き渡し後に雨漏りが見つかった場合は、契約内容に適合していないとして契約不適合責任が問題となる可能性があります。
📦 瑕疵担保責任と契約不適合責任の主な違い
| 項目 | 旧・瑕疵担保責任 | 新・契約不適合責任 |
|---|---|---|
| 判断基準 | 隠れた瑕疵（欠陥）があること | 契約内容と適合しているか |
| 買主ができる請求 | 損害賠償・契約解除 | 修補請求・代替物の引渡し請求・不足分の引渡し請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除 |
| 対象 | 主に隠れた欠陥 | 建物・土地・権利・数量など契約内容全般 |
| 法的な考え方 | 法定責任 | 債務不履行責任 |
買主にとって大きな変更点は、修補請求や代金減額請求など、状況に応じた対応を求められるようになったことです。
旧制度よりも、契約内容に沿った解決を図りやすくなりました。
また、売主側も「知らなかった」という事情だけで責任を免れられるとは限りません。
契約内容や個別の事情によっては、責任を負うケースもあります。
そのため、契約書にどのような内容を記載するかが、これまで以上に重要になっています。
旧法では、「隠れた瑕疵」に当たるかどうかが争点となり、トラブルになるケースが少なくありませんでした。
現在は、契約書や物件状況確認書にどのような内容を記載したかが重要な判断材料になります。
横浜でも、築年数の古い住宅や相続した実家を売却する際は、「どこまで説明すればよいのか」と悩まれる売主様が多くいらっしゃいます。
後々のトラブルを防ぐためにも、知っている不具合は正直に申告し、契約書へ適切に反映させることが大切です。
契約不適合責任の具体例｜建物・土地で何が対象になるか
契約不適合責任の対象は、建物の不具合だけではなく、土地・権利・数量など、契約内容と異なるさまざまなケースに及びます。
「契約不適合責任」と聞くと、雨漏りやシロアリなど建物の欠陥を思い浮かべる方が多いかもしれません。
しかし実際には、建物だけでなく土地や権利関係など、契約で約束した内容と異なる場合も対象となります。
契約不適合責任の具体例
【建物の物理的不適合】
🔷 雨漏り（屋根・外壁・サッシからの雨水侵入）
🔷 シロアリ被害・柱や土台の腐食
🔷 給排水管の故障・漏水
🔷 建物の傾き・基礎の不具合
🔷 アスベストの使用（契約内容や説明と異なる場合）
【土地の不適合】
🔷 地中埋設物（廃棄物・旧基礎・古井戸など）
🔷 土壌汚染
🔷 軟弱地盤・液状化に関する問題
🔷 境界や面積が契約内容と異なる
【法律上・権利上の不適合】
🔷 再建築不可であることが契約内容と異なっていた
🔷 接道義務を満たしていなかった
🔷 建ぺい率・容積率の制限に適合していなかった
🔷 所有権や抵当権など、契約内容と異なる権利関係があった
【心理的な不適合】
🔷 過去の事件・事故・自殺など、告知すべき事項が適切に説明されていなかった
横浜では、丘陵地や埋立地、旧工場跡地などもあるため、建物だけでなく土地に関する不適合が問題になるケースも見られます。
| 不適合の種類 | 具体例 |
|---|---|
| 物理的不適合 | 雨漏り・シロアリ・建物の傾き・給排水管の故障 |
| 法律上の不適合 | 再建築不可・接道義務違反・建ぺい率超過 |
| 心理的不適合 | 事件・事故・自殺などの未告知 |
| 数量の不適合 | 登記面積と実測面積が異なる |
※心理的な不適合については、契約不適合責任だけでなく、告知義務が問題となる場合もあります。
また、心理的瑕疵（事故物件）は、個別の事情によって判断が異なるケースもあります。
判断に迷う場合は、不動産会社や専門家へ相談することをおすすめします。
👉 告知義務と心理的瑕疵（事故物件）の詳しい内容については、こちらの記事をご覧ください。
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契約不適合責任は、「建物に欠陥がある場合だけの制度」ではありません。
建物・土地・権利・面積など、契約内容と異なる場合は幅広く対象となる可能性があります。
特に中古住宅では、建物の状態だけでなく、境界や土地の状況、権利関係についても契約前にしっかり確認することが、後々のトラブル防止につながります。
契約不適合責任の期間｜いつまで請求できるか
契約不適合責任を追及するためには、「不適合を知った日から1年以内に売主へ通知すること」が原則です。
ただし、売主が個人か不動産会社（宅建業者）かによって、責任期間や適用されるルールが異なります。
「引き渡しから1年経ったら請求できない」と思われがちですが、実際には「不適合を知った日」が基準になります。
例えば、引き渡しから1年半後に雨漏りが見つかった場合でも、発見後すぐに売主へ通知すれば、契約不適合責任を追及できる可能性があります。
📦 契約不適合責任の期間
| 売主 | 通知期間 | 主なポイント |
|---|---|---|
| 宅建業者（不動産会社）が売主 | 契約で定めた責任期間（宅建業法により引き渡しから2年以上必要） | 買主保護のため、2年未満に短縮することはできません。 |
| 個人が売主（一般的な仲介取引） | 不適合を知った日から1年以内に通知 | 通知後は民法上のルールに従って請求します。 |
| 個人間売買（仲介なし） | 契約内容による | 契約で責任期間を定めるケースが多く見られます。 |
「1年以内の通知」とは、「壊れていました」と伝えるだけではありません。
どのような不適合があるのかを具体的に伝え、売主に認識してもらうことが大切です。
不適合を通知した後も、いつまでも請求できるわけではありません。
契約不適合責任に基づく請求権には時効があるため、通知だけで安心せず、問題が見つかったらできるだけ早めに不動産会社や専門家へ相談しましょう。
（請求権は、原則として権利を行使できることを知った時から5年、または権利を行使できる時から10年で時効により消滅します。）
契約不適合責任の免責｜免責特約はどこまで有効か
不動産売買契約では「契約不適合責任を負わない」とする免責特約を設けることができます。
ただし、売主が個人か宅建業者（不動産会社）かによって、有効となる範囲は異なります。
相続した不動産や築年数の古い住宅では、売主が建物の状態を十分に把握できないことも少なくありません。
そのため、「現状有姿（現状のまま）」で売却し、契約不適合責任の範囲を限定する特約を設けるケースが実務上よく見られます。
📦 免責特約の有効範囲
| 売主 | 免責特約 |
|---|---|
| 個人が売主 | 原則として有効。 ただし、知っていた不適合を故意に告げなかった場合などは、免責が認められないことがあります。 |
| 宅建業者（不動産会社）が売主 | 引き渡しから2年未満へ責任期間を短縮することはできません。 全面的な免責も認められません。 |
| 宅建業者が仲介のみ | 個人売主の契約内容に応じた特約を設けることが一般的です。 |
免責特約があるからといって、売主がどのような場合でも責任を免れるわけではありません。
例えば、雨漏りがあることを知っていたにもかかわらず買主へ伝えなかった場合や、物件状況確認書に事実と異なる内容を記載した場合には、免責特約があっても責任を負う可能性があります。
一方で、売主が把握している内容を正直に説明し、買主もその内容を理解したうえで契約した場合には、免責特約が有効となるケースもあります。
| 免責が認められる可能性があるケース | 免責が認められない可能性があるケース |
|---|---|
| 売主も把握していなかった不具合 | 知っていた不具合を故意に告げなかった |
| 築年数相応の経年劣化 | 物件状況確認書に事実と異なる内容を記載した |
| 買主が十分に説明を受け、内容を理解して契約した | 宅建業者が法律に反する免責特約を設けた |
「現状有姿だから、何があっても売主は責任を負わない」と思われがちですが、それは誤解です。
売主が知っていた不具合を意図的に伝えなかった場合などは、免責特約があっても責任を問われる可能性があります。
売主・買主の双方が安心して取引するためにも、契約書や物件状況確認書の内容に不明な点があれば、契約前に必ず確認しておきましょう。
👉 個人間売買における契約不適合責任の注意点については、こちらの記事もご覧ください。
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売買契約書における契約不適合責任の記載｜「措置を講じない」とはどういう意味？
不動産売買契約書には契約不適合責任に関する条項が記載されており、「措置を講じない」とは、契約不適合責任そのものをなくすことではなく、保険や供託などの担保措置を設けないことを意味します。
契約書や重要事項説明書には、「契約不適合責任の履行に関して講ずる措置の概要」という項目があります。
この「措置」とは、契約不適合責任が発生した場合に備えて、売主が加入する保険や供託などの資力確保措置のことです。
そのため、「措置を講じない」と記載されていても、契約不適合責任そのものがなくなるわけではありません。
「措置を講じない」の意味
🔷 保険や供託などの担保措置を設けないという意味
🔷 個人が売主の場合は、「措置を講じない」としても違法ではない
🔷 宅建業者が売主の場合は、宅建業法により資力確保措置が義務付けられている
🔷 「措置を講じない」と記載されていても、契約不適合責任そのものがなくなるわけではない
🔷 不適合が見つかった場合は、契約内容に基づいて売主へ請求することになる
実務では、契約書だけでなく、物件状況確認書（告知書）や付帯設備表も非常に重要な書類です。
これらの書類には、売主が把握している建物や設備の状況が記載され、契約内容を判断するための重要な資料となります。
| 書類名 | 内容 | 役割 |
|---|---|---|
| 物件状況確認書 | 建物・土地について売主が把握している内容を申告 | 契約内容を判断する重要な資料 |
| 付帯設備表 | エアコン・給湯器など設備の有無や不具合を申告 | 設備に関する契約内容を確認する資料 |
| 重要事項説明書 | 法令上の制限・権利関係などを説明 | 買主へ重要事項を説明する資料 |
| 売買契約書 | 契約条件や契約不適合責任の範囲などを定める | 権利・義務を明確にする契約書 |
これらの書類に記載された内容は、契約内容を判断する重要な資料となります。
そのため、売主は把握している内容を正確に記載し、買主も契約前に十分確認することが、トラブル防止につながります。
👉 横浜で不動産を売却する流れについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。
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売主・買主それぞれの対処法｜横浜の実務で見るポイント
契約不適合責任によるトラブルを防ぐためには、売主は正確な情報開示を、買主は契約前の十分な確認を行うことが大切です。
契約不適合責任は、不具合が見つかった後に問題となる制度ですが、多くのトラブルは契約前の確認や説明によって防ぐことができます。
売主・買主それぞれが注意すべきポイントを確認しておきましょう。
売主が心掛けたいこと
- 建物や土地について把握している内容を、物件状況確認書へ正確に記載する
- 雨漏りや設備の不具合などは、隠さずに買主へ伝える
- 境界や越境など、気になる点は契約前に確認する
- 相続した実家など状況が分からない場合は、ホームインスペクション（建物状況調査）の活用も検討する
- 契約内容や免責特約について、不明な点は仲介会社へ確認する
買主が心掛けたいこと
- 内覧時に気になる箇所は遠慮せず質問する
- 物件状況確認書や付帯設備表を必ず確認する
- 必要に応じてホームインスペクションを検討する
- 不適合を発見した場合は、できるだけ早く売主へ通知する
- 通知は書面やメールなど、記録が残る方法で行う
| 立場 | 気を付けたいポイント |
|---|---|
| 売主 | 正確な情報開示と契約内容の確認 |
| 買主 | 契約前の確認と早めの通知 |
相続した実家など、建物の状態が分からない不動産を売却する場合は、契約不適合責任についても事前に確認しておくことが大切です。
よくある質問
-
「現状有姿」で売ると言われました。これは何も請求できないということですか？
-
必ずしもそうではありません。
「現状有姿」とは、現在の状態のまま引き渡すという意味であり、契約不適合責任がすべてなくなるわけではありません。
例えば、売主が知っていた雨漏りやシロアリ被害などを買主へ伝えずに売却した場合は、現状有姿であっても契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約書だけでなく、物件状況確認書や付帯設備表の内容もあわせて確認することが大切です。
-
引き渡しから1年以上経って不具合が見つかりました。もう請求できませんか？
-
すぐに請求できないと判断する必要はありません。
個人が売主の場合は、「引き渡しから1年以内」ではなく、原則として「不適合を知った日から1年以内」に売主へ通知することが必要です。
そのため、引き渡しから1年以上経過していても、不具合を発見した時期や契約内容によっては請求できる可能性があります。
状況によって判断が異なるため、不具合を見つけたら早めに不動産会社や専門家へ相談しましょう。
-
相続した実家を売ります。何を申告すれば安心ですか？
-
売主が把握している内容を、できるだけ正確に伝えることが大切です。
雨漏りやシロアリ被害、設備の不具合、境界に関すること、近隣とのトラブルなど、知っている内容は物件状況確認書へ正直に記載しましょう。
相続した不動産は、建物の状態が分からないことも少なくありません。
そのような場合は、ホームインスペクション（建物状況調査）の実施も有効な選択肢です。
まとめ｜横浜の不動産売買は「正確な情報共有」と「契約内容の確認」が大切
契約不適合責任は、売主だけが不利になる制度ではありません。
契約内容を明確にし、売主・買主の双方が正確な情報を共有することで、安心して不動産取引を行うための制度です。
特に中古住宅や相続した不動産の売買では、建物や土地の状態をどこまで説明し、どのような契約内容にするかが、後のトラブルを防ぐ大きなポイントになります。
この記事のまとめ
🔷 契約不適合責任は、2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」から変わった制度
🔷 建物だけでなく、土地・権利・面積など契約内容と異なる場合も対象になる
🔷 買主は、不適合を知った日から1年以内に売主へ通知することが原則
🔷 宅建業者が売主の場合は、引き渡しから2年以上の責任期間が必要
🔷 免責特約があっても、売主が知っていた不具合を故意に告げなかった場合などは責任を負う可能性がある
🔷 売主は正確な情報開示を、買主は契約前の十分な確認を心掛けることが、トラブル防止につながる
横浜では、築年数の古い住宅や相続した実家などの売買も多く、契約不適合責任が問題となるケースは少なくありません。
売却前に「どこまで説明すればよいのか」「契約書にはどのような内容を記載すればよいのか」と迷った場合は、契約前に不動産会社へ相談しておくと安心です。
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横浜で、夫婦で不動産会社を運営しています。
不動産コンサルティングマスター・
賃貸不動産経営管理士・FP1級在籍
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