「住宅ローンが残っているけれど、今の家を売ることはできる？」
「売却代金でローンを完済できない場合どうなるの？」
住み替えや生活環境の変化で家を売却しようとしたとき、真っ先に頭をよぎるのが住宅ローンの残債の問題です。
結論から申し上げますと、原則として住宅ローンが残っていても家は売却できます。
ただし、売却完了（決済）と同時にローンを「一括返済」し、銀行の抵当権を抹消する手続きを行うことが条件となります。
今回は、横浜で不動産売却を検討されている方へ向けて、ローン中の家を売る際の手続きや、万が一「売却額がローン残高を下回った場合」の対処法をわかりやすく解説します。
住宅ローン中の家を売る「基本の流れ」と「手続き」
住宅ローンが残っている家を売る場合、最も重要なのは引き渡しの日（決済日）に、売却代金でローンを全額返すという点です。
- 住宅ローンの残高確認：
銀行から届く「残高証明書」や「返済予定表」で、正確な数字を把握します。 - 不動産の査定：
横浜の不動産市場に精通した会社に査定を依頼し、いくらで売れそうか（＝ローンを完済できるか）を確認します。
※横浜は「坂地・接道条件・再建築不可」などで価格差が出やすいエリアのため注意が必要です。 - 媒介契約・売却活動：
買い手を見つけ、売買契約を結びます。 - 決済・一括返済（当日）：
買主様から代金を受け取ったその場で、銀行へローンを返済します。銀行が「抵当権抹消書類」を出し、司法書士が手続きを行えば完了です。
💡 実務のポイント： 銀行への「一括返済」には事前申し込みが必要です。通常、引き渡しの2週間前までには銀行への連絡を済ませておきましょう。
もし売却代金でローンを完済できない場合は？（オーバーローン）
査定の結果、売却予想価格よりもローン残高の方が多い状態をオーバーローンと呼びます。
この場合、売却代金だけでは通常の売却はできませんが、以下の3つの解決策があります。
- 自己資金で補填する： 預貯金などから不足分を支払い、ローンを完済します。
- 住み替えローンを利用する： 新しく購入する家のローンに、旧居の残債（不足分）を上乗せして借りる方法です。
- 任意売却： どうしても完済が難しく、かつ売却が必要な場合に、金融機関（保証会社など）の同意を得て、市場価格に近い価格で売却する方法です。競売になってしまう前に選択することが多い手段です。
横浜エリアは物件によって資産価値の維持率が異なります。「自分の家はどちらなのか？」を早めに把握することが、失敗しない売却の第一歩です。
なお、横浜では接道条件や古家の状態によって価格差が出やすい傾向があります。詳しくは以下の記事も参考にしてください。
ローン中の家を売る際にかかる「税金」と「控除」
家を売ると「税金がかかる」というイメージが強いですが、実は「損をした場合」に使える減税措置もあります。
※ 実際には、横浜の戸建ては購入時より価格が下がるケースも多く、「税金がかからない」ケースも少なくありません。
- 売却益が出た場合：
利益に対して「譲渡所得税」がかかります。ただし、マイホームの売却であれば「3,000万円の特別控除」が使えるケースが多いです。（所有期間や居住実態など、一定の適用条件があります。詳しくは税務署や税理士などの専門家にご確認ください。） - 売却損が出た場合：
ローン残高より安く売れて損失が出た場合、その損失分を他の所得（給与など）と相殺して、所得税や住民税を安くできる特例（損益通算）が受けられる可能性があります。（こちらも適用には細かな条件があるため、具体的な可否は税務署・税理士へご相談ください。）
「売らずに貸す」という選択肢の落とし穴
「ローンが残っているから、売るより貸して家賃収入で返済したい」
と考える方もいらっしゃいます。しかし、ここには大きなリスクがあります。
原則として、住宅ローンは「本人が自宅に住むこと」を条件に低金利で融資されています。 契約内容によっては銀行に無断で賃貸に出すと、契約違反として「一括返済」を求められる場合があります。 どうしても貸したい場合は、必ず銀行に相談し、投資用ローン（不動産担保ローン）への切り替えを検討する必要があります。
まとめ：まずは「いくらで売れるか」の正確な把握から
住宅ローンが残っている状態での売却は、スピード感と正確な資金計画がすべてです。
- 現在のローン残高はいくらか？
- 横浜の今の相場ならいくらで売れるのか？
- 諸経費（仲介手数料、税金、抵当権抹消費用）を引いて手元にいくら残るのか？
これらを一つずつ整理していけば、不安は解消されます。
※離婚に伴う不動産売却をお考えの方へ
離婚時に住宅ローンが残っている場合の特殊なケース（名義変更や財産分与）については、こちらの記事で詳しく解説しています。 [【内部リンク：離婚時の住宅ローンに関する過去記事】]
「ローンが残っているけど売れるのか分からない」という段階でも問題ありません。実際には、査定と残債のバランスを確認することで、どのような売却方法が取れるかは概ね判断できます。
