マンションPro リアルスクエア株式会社
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投資用として購入したマンションの失敗事例を紹介します

一括売却査定からの問合せで、売却依頼された賃貸中の2DKマンションの売却事例です。

正直、不動産投資としては完全に失敗された例です。

不動産投資はむずかしい!?

日々業務を熟している中で、賃貸管理や売却依頼を頂く所有者様のなかに

どうしてこの物件買ったんだろうと思うことがあります

不動産登記簿をみれば抵当権設定額でおおよその購入金額が見えますし

金融機関によって借入金利が予測できます

相続した不動産ならいいですが

ご本人の意思で購入したのですから何かしらの理由があったのでしょう。

 

私は投資の専門家ではないのですが

自分自身でも不動産投資を行ってきましたので

多少のロジックはあります。

 

投資不動産を売っているワンルーム屋さんは

節税をすごく上手に謳って販売しているみたいですが

買った方は、単に損しているだけにしか見えません。

 

家賃収入より多いローン返済額と管理費の支払い

毎月足が出て、空室になったら更に大変

とは言え、サブリースはやめておいた方が無難

原状回復の為に回収した家賃の掃き出し

売ろうとすると買った金額以下になり

ローン全額返済できないので、売るに売れない

 

どこで利益になるのだろうか。

現金買いならまだ分かりますが・・

 

まさに、この負のスパイラルに陥った売主様の売却依頼

 

不動産売却一括査定

最近は、めっきり数を減らしましたが

以前は最大8社と不動産売却一括査定の契約を結んでいました

売却一括査定会社は、不動産会社ではなく

一般の不動産所有者から売却査定の依頼を集めるのが仕事の会社です

集めた売却査定情報を不動産会社に売って利益を得ています

同じ情報を複数の不動産会社に情報提供するので競合になります

売却査定情報1件あたり7千円~2万円くらいまで幅があり

不動産会社も多額の費用を払っているので

売却委任を取るのに必死です

弊社でも最大月に50件の売却査定がありました

査定書を作成するだけで大変ですし

興味本位だけで

売却する気なんて全くない人もいますから

情報料の払い損も結構あります。

 

誰を味方にするかで変わることもあります!

売却一括査定だと半分くらいは

一般媒介となり他社と競合になります

ちなみに、安くても早く売りたい場合や特別人気のある物件以外は

専任媒介の方がオススメです!

競合させた方が高く売れると思うのは大きな間違いです

不動産会社を味方につける方が賢明です!

 

今回の売主さんは、不動産会社に不信感もあるようです

負のスパイラルまっしぐらですからね

成り行きで、一般媒介での売却依頼となりました。

 

日神パレス吉野町は昭和63年築ですので

バブル最高期のマンションです

17㎡程度のワンルームが大半を占めますが

30㎡~40㎡~50㎡~店舗事務所とバラエティな間取です

 

登記簿から予測すると今回の物件

新築時は4000万円台後半で分譲されたようです

47㎡で5000万近くとは

今でも高いですよね

新築で買った方は支払いが大変だったでしょうね

 

今回の売主さんは平成9年に1000万台後半で購入されているようです

二番目の所有者になります

新築時の半分以下ですから

そんなに高く買っているわけでもなさそうです

問題は借入先です

投資用のローンなので住宅ローンのように低金利ではありません

まして、信販系の金融機関なので利息が高い

この時点で中断していれば間に合ったかもしれません・・・

 

賃貸入居者の斡旋はエイブルに頼んだようです

47㎡の2DKで家賃8万円は相場より安いかも・・

ローンの支払が毎月85,000円

管理費+修繕積立金=20,300円

毎月マイナス25,300円+固定資産税等

 

これを投資と言えるでしょうか

節税?

そんなに高所得者でもないようですし・・

 

一般的にオーナーチェンジ物件は

実需用の空室物件より

1割以上、安くなる傾向にあります

 

30㎡以下の投資用物件は別ですよ

逆に賃貸中のオーナーチェンジの方が高く売りやすい

 

今回は47㎡ですから実需向きなので相場より安くしないと売れません

賃貸入居者に退去してもらってから売るということも考えられますが

入居者は家賃が相場より安いので退去してくれません

負のスパイラルです

 

専任媒介であれば、特別に戦略も企てることもありますが

一般媒介ではそれもむずかしい

売出価格も売主さんが自分で決めました

あっちこっちで話を聞いて1200万で売却開始

空室なら1500万以上で売れると思うけど・・・

 

売ってもマイナスだけど

所有しててもマイナスだから

売って終わりにしようという事のようです

結果、50万円の指値で

弊社で成約になりました。

 

所有期間中のマイナス額が20年で800万

売却によるマイナスが650万

20年で合計1500万のマイナスになったという投資結果

何もしない方がよかったと考えるべきか?

 

今回の実例の教訓は、良い物件選びだけでは不動産投資は成功しない

という事です

ローンの借り方、賃貸管理の方法など多岐にわたるので

良い物件選びの前に良いアドバイザー選びが重要ということです。

前に進むだけでなく、立ち止まる勇気も必要で

それを一緒に考えてくれる良きパートナーがいるかどうかです。

購入前、購入後運用中、売却前、売却中のどのタイミングでも

ご相談無料です!

 

■売却事例
名称:日神パレス吉野町
所在:横浜市南区白金町二丁目
交通:京浜急行線「南太田」駅徒歩4分
   ブルーライン「吉野町」駅徒歩3分
専有面積:47.73㎡
築年:1988(昭和63年)築
間取:2DK
構造:鉄骨鉄筋コンクリート造7階建て
総戸数:82戸

この記事を書いた人
坂 本 賢 一  サカモト   ケンイチ
坂 本 賢 一
これまで「提案力」を武器に、不動産取引を行って参りました。 知識・経験を積み重ね、お客様との強固な信頼関係を築くための営業スタイルを意識するようになり、お客様に応じた提案はもちろんのこと、難しい案件ほど状況報告やフォロー等で、こまめにお客様との接点を持つように努めています。 継続とは力なりで、お客様と良好な関係を築くことができ、今では多くのご紹介のお客様とお取引させて頂くという嬉しい成果となりました。 難しい案件ほど燃えます! 頼んで良かったと喜んでもらえるような心ある仕事に努めます。

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