「事故物件を売却したいけど、本当に売れるの？」
「告知義務って何年続くの？」
「価格はどのくらい下がる？」
横浜でも、孤独死や自殺などがあった不動産のご相談は年々増えています。
しかし実際には、「事故物件＝売れない」というわけではありません。
結論から言うと、事故物件でも売却は可能です。
ただし、告知義務と売り方を間違えると、トラブルや大幅な値下げにつながることもあります。
この記事では、横浜の不動産会社の実務目線で、
- 事故物件売却の告知義務
- 告知義務は何年続くのか（売買の場合）
- マンション事故物件の価格相場
- 売れないと言われる理由
- 購入後に売却する場合の注意点
まで、わかりやすく解説します。
事故物件とは？どこからが「告知義務」の対象？
事故物件とは、一般的に心理的瑕疵（しんりてきかし）がある物件を指す、不動産実務上の通称です。
法律で「事故物件」という用語が定義されているわけではありませんが、売買・賃貸の現場では広く使われています。
心理的瑕疵とは、建物自体に物理的な欠陥があるわけではないものの、過去の出来事（自殺・事件など）により、買主・借主が心理的な抵抗を感じる可能性のある状態をいいます。
代表例は以下のとおりです。
- 自殺
- 他殺
- 事件性のある死亡
- 長期間発見されなかった孤独死
事故物件の告知義務については、国土交通省 が公表している
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が基準になります。
| 【告知義務の基本的な考え方】 ✅ 自然死（老衰・病死など）は原則告知不要 ✅ 日常生活で起こりうる不慮の事故も原則不要 ✅ 自殺・他殺・特殊清掃を伴うケースは原則告知対象 |
なお、自然死や日常生活の中での不慮の事故であっても、長期間発見されずに腐敗・臭気・害虫の発生があり、特殊清掃や大規模な修繕が必要になった場合は、心理的瑕疵があると判断され、告知が必要になるケースもあります。
特に売却（売買）の場合は、賃貸よりも説明義務が重いと考えられています。
事故物件の告知義務は何年続く？【売買の場合】
結論から言うと、売買においては「明確な年数制限はありません」
賃貸の場合、国土交通省ガイドラインでは「概ね3年」を一つの目安としていますが、あくまで機械的なルールではなく、事案の内容や地域性などを踏まえて個別に判断することとされています。
また売買では、「将来にわたり買主の判断に重要な影響を与えるかどうか」が基準になります。
| 賃 貸 | 売 買 | |
|---|---|---|
| 年数の目安 | 概ね3年が一つの目安 | 明確な年数制限なし |
| 判断基準 | ガイドライン基準 | 将来の買主判断への影響 |
現行のガイドラインは賃貸住宅を主な対象としており、売買については「年数の明確な線引き」は設けられていません。そのため売買では、「いつの出来事か」だけでなく、「内容」「社会的注目度」「周辺への影響」などを総合的に見て判断する必要があります。
つまり、
❌ 何年経ったから必ず不要
❌ 何年以内は必ず必要
という単純な話ではありません。
🏢 横浜市内の実例
当社が仲介した事案では、10年以上前の出来事でも、内容を説明したうえで売却に至ったケースがあります。
ただし、これは立地や価格設定、事案の内容など条件が整った一例であり、すべての物件で同じ結果が得られるわけではありません。
重要なのは、隠すことではなく、適切に説明することです。
⚠ 告知を怠ると、契約解除や損害賠償に発展する可能性があります。
事故物件は売れない？その理由と現実
実務上は、“売れない”というより売り方が難しいというのが正確な表現です。
売れにくくなる理由は主に3つあります。
ただし、価格設定と販売戦略を誤らなければ、売却は十分可能です。
マンション事故物件の価格はどのくらい下がる？
価格は事案内容によって異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。
以下は、横浜エリアを含む一般的な都市部で、実務上よく見られるレンジ感です。
物件の立地や築年数、事故の内容によっては、これより小さくなることも、大きくなることもあります。
📉 価格下落の目安
| 内容 | 下落目安 |
|---|---|
| 軽微な孤独死（短期発見の孤独死） | 5〜10％減 |
| 自殺 | 10〜20％減 |
| 事件性が強い事案 | 20％以上減 |
※あくまで参考ラインです。
次の要素によって変動します。
- 発生場所（室内／共用部）
- 発見までの期間
- 原状回復・修繕状況
- 周辺への影響度
一律で「半額になる」といった極端なケースは、実務上それほど多くありません。
事故物件を購入後に売却する場合
事故物件を購入したあと、将来的に売却するケースもあります。
その場合も、将来の買主の判断に重要な影響を与えると考えられる限り、原則として告知義務は続きます。
「一度売れたから次は説明しなくていい」ということにはなりません。
とはいえ、
- 時間の経過
- 価格調整
- 周辺の取引事例
- 室内の修繕や管理状況
などによって、心理的な影響が和らいでいくこともあります。
実際には、一定期間保有したうえで売却に至るケースもあります。
大切なのは、状況を整理したうえで適切な売却方法を選ぶことです。
事故物件はやめたほうがいい？
これは立場によって答えが変わります。
🏠 実需購入（自分で住む場合）
- 精神的な不安が強い方には不向き
- 将来売却時に価格調整が必要
💰 投資目的の場合
- 利回りが高くなる可能性
- 価格交渉余地が大きい
つまり「やめたほうがいい物件」ではなく、目的に合うかどうかが重要です。
特に自宅用の場合は、「自分たちが気にならないか」に加えて、「将来売却する際にどの程度価格や期間に影響しそうか」も一度シミュレーションしておくことをおすすめします。
横浜で事故物件を売却する際のポイント
横浜市内では、事故物件に関するご相談が年々増えています。
特に多いのは、
・ワンルームマンション
・相続した戸建住宅
・空き家で発生した孤独死案件
といったケースです。
物件の種類や背景によって状況は大きく異なりますが、共通して重要なのは次の3点です。
| 【 重要な3つのポイント】 ① 告知内容を正確に整理する ➁ 価格を現実的に設定する ③ 想定する買主層を見極める |
この3つが揃わないまま売却を進めると、問い合わせが止まったり、契約直前で白紙になったりする可能性があります。
「できるだけ知られたくない」と感じるのは自然なことです。
しかし、説明不足のまま契約を進めてしまうと、結果的にトラブルや損失につながるケースもあります。
事故物件の売却は、通常物件以上に“戦略”が重要です。
状況を整理し、横浜エリアの市場特性を踏まえたうえで、適切な売却方法を選ぶことが成功への近道です。
まとめ｜事故物件売却は「正しく伝えて、正しく売る」
事故物件は売却可能です。
- 告知義務を誤る
- 価格設定を誤る
- 想定する買主層を誤る
このいずれかがズレると、売却は長期化してしまいます。
🎯 横浜で事故物件売却を検討している方へ
事前に整理しておきたい3つのポイント
1. 告知義務はどこまで必要か
2. 現実的にいくらで売れるのか
3. 「買取」と「仲介」どちらが適しているか
この整理ができているかどうかで、結果は大きく変わります。
「売れるのかだけ知りたい」「価格だけでも聞いてみたい」
その段階でも構いません。
一人で悩まず、まずは現状を整理することから始めてみてください。
横浜エリアの事故物件については、個別事情によって対応が大きく変わります。
秘密厳守・無料で査定や方針のご相談も承っていますので、「相談してもいいのかな？」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。
