第8回｜サブリース契約って実際どうなの？

サブリースとは、不動産オーナー（貸主）が不動産管理会社（サブリース会社）と契約し、 その会社が物件を一括して借り上げ、入居者に転貸（又貸し）する仕組みです。

オーナーは入居者の有無にかかわらず、サブリース会社から一定の家賃を受け取れる、というのが大きな特徴です。

① 空室リスクを軽減できる

たとえ部屋が空いていても、サブリース会社からは一定の賃料が支払われるため、 収入がゼロになる心配がありません。

② 入居者対応を任せられる

クレームや家賃滞納、退去時の対応など、手間のかかる業務を一任できるため、 オーナーが物件の管理に関与しなくても済む点は大きなメリットです。

③ 初心者でも始めやすい

「初めての不動産投資で不安」という方にとって、管理業務をお任せできる安心感は大きいでしょう。

① 「保証家賃」はずっと同じではない

契約当初は高めの家賃が設定されていても、 数年後に「家賃見直し（減額）」を求められることがあります。

しかも、その判断はサブリース会社側にあることが多く、 オーナーの希望で拒否することは難しい契約内容になっているケースも。

② 中途解約ができない、もしくは制限がある

サブリース契約には「解約不可期間」が設けられていることが多く、 たとえば10年・20年という長期にわたって縛られるケースも。

中途解約には違約金が発生したり、契約更新のタイミングでしか解約できなかったりと、 自由に経営判断ができなくなる点は要注意です。

③ 実際の家賃相場よりも安く設定されることが多い

サブリース会社が設定する家賃は、入居者から受け取る賃料よりも低くなるのが通常です。

つまり、オーナーが直接貸した場合に比べて、毎月の収入は少なくなることが一般的です。

④ 契約書の内容が複雑で不利な場合がある

サブリース契約書には「家賃の見直し条件」「修繕費負担の分担」「原状回復の範囲」など、 細かく設定されています。

読み飛ばして契約すると、「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。

• 長期的に空室リスクを避けたい人
• 管理業務に手をかけたくない・不慣れな人
• 相続対策で安定収入を重視したい人

一方、収益性を重視し「自分で戦略を練りたい」「空室対策を工夫したい」という方には、 サブリースは不向きかもしれません。