任意売却とはどういうことでしょうか？

「任意売却」って聞いたことあるかもしれませんが、実際に任意売却するとは、どういうことなのかを解説します。

住宅ローン延滞のはじまり

勤務先業績不振により毎月の給与やボーナスが減ってしまった

転職やリストラによる収入減

経営している事業の不振や閉店

病気やけがによる失業

など、思わぬことで収入が減ることがあります。

一時的に支払が延滞しても貯蓄に余裕があったり、収入増に挽回できたり、節約でやりくりできるうちはよいですが、一旦滞納が始まると雪だるま式に滞納が増えてしまうものです。

そのようなときは、まず早めに借りている金融機関の窓口に相談するのがよいです。

以前は、「毎月支払額の一部分だけ払います」というのは、認めてもらえないことが多かったので、リスケジュールは簡単にはできませんでした。

しかし最近は、借入者の条件により「利息分だけ半年間払います」とか「支払期間の延長」など、金融機関によっては相談に応じてもらえることがありますので、その間に生活設計を立て直す方法もあります。

３ヶ月（３回）以上滞納すると、金融機関からは「借入金を全額返済してください」となってきます。

「できないなら強制的に売却します」ということになります。

大切なマイホームをそう簡単に手放す訳にはいかないと思いますが、早くしないと本当に強制的に売却（競売）されてしまします。

任意売却とは自宅売却しても住宅ローンを完済できない状況のことです。

任意売却は、住宅ローンを３か月以上滞納してから裁判所の競売になる前に、所有者（債務者）の意思で売却することです。

競売は裁判所が最低売却価格を決定しますが、任意売却は債権者（銀行保証会社など）が承諾した価格以上で売却しなければなりません。

売却できると予想される価格以上に住宅ローンなどの債務（借入金）が残っているので、債権者の承諾が必要になります。

当然ですが、債権額（借入金）以上で売れるのであれば債権者（銀行等）の許可は必要ありません。

任意売却の良いところは、市場相場近くで売ることができますので、多くの借入金を返済できますし、引越し時期を任意で決められます。

売却代金の中から仲介手数料などの諸費用も捻出してくれますし、引っ越し代も用意してくれることもあります。（債務者の持出負担が無い）

競売になると市場相場の７割くらいの最低売却価格からの入札になるので、残債務が多く残り、一括返済を求められる可能性があります。

また強制的に退去させられることもあります（強制執行）。

立ち会う事がありますが悲惨です。

任意売却しても残債務は残りますが、返済は債権者との相談になり、無理のない範囲での分割返済になります。

日本は借金をした者への返済義務が厳しい。欧米ではノンリコースローンというものがあります。

これは、担保の範囲内でローンを借りるので、万一、返済できなくても担保である住宅を手放せば借金は無くなりますので、住まいを無くした後まで苦しまなくて済みます。

任意売却であれば、他人には通常の売却と変わらないので、ローン滞納していることは分かりません。

気を付けてほしいのは、収入が減った時に税金（固定資産税や市県民税）の滞納をなるべくしないようにすることです。

税金滞納すると自宅不動産を差し押さえられますので、債権者が増えて任意売却するのに支障が出てくることがあります。

マンションであれば、駐車場代などの滞納もなるべくしないほうがよいです。

なぜなら債権者に、それらの滞納分は売却代金から差し引いてもらえないことがありますので、持ち出しをしなくてはならないこともあります。

くれぐれも、キャッシングなどで借りての住宅ローンの返済は絶対にやめてくださいね。