【横浜の空き家対策】認知症の親の家は解体・建て替えできる？放置のリスクと「成年後見制度」の壁

「親が老人ホームに入所し、横浜の実家が空き家になってしまった。管理も大変だし、今のうちに解体して更地にするか、あるいは子が建て替えて住もうか……」 そうお考えの方も多いはずです。しかし、ここで大きな壁となるのが親の認知症の問題です。

👉 本人の意思能力がないと判断される場合、実家の解体や建て替えは原則として自由に進められなくなります。

本記事では、認知症が進行した際の実家の解体や建て替えに潜むリスクと、横浜エリア特有の注意点について解説します。

「認知症の親の家」を勝手に解体・建て替えするとどうなる？

不動産の所有者が認知症などで「意思能力」がないと判断されると、法律上、本人による契約行為ができなくなります。

• 解体業者の手配：
  親本人の意思能力がないと、親名義で解体契約を結べない。
• 建て替え・ローン：
  所有者本人の同意や法的な処分権限がないままでは、土地を担保にした借入れや建て替え手続きが進めにくい。
• 贈与税のリスク：
  費用負担の整理を誤ると、相続・贈与・経費処理などで税務上の問題が生じる可能性がある。

「家族だから大丈夫」と思い、本人の同意なく解体や建て替えを進めてしまうケースもありますが、これは大きなリスクがあります。 　✅ 契約が無効と判断される可能性 　✅ 他の相続人とのトラブル 　✅ 損害賠償に発展するケースも 特に、後から親族間で問題になるケースは少なくありません。 「善意でやったこと」がトラブルの原因になる点には注意が必要です。

「放置」による罰則と特定空き家のリスク

「手続きが複雑そうだから」「親が施設にいる間はそのままに……」と空き家を放置してしまうのは、実は最もリスクが高い選択です。2023年改正で『管理不全空家』への指導・勧告が新設され、勧告を受けると住宅用地特例が外れる可能性があります。

参考記事：横浜の空き家放置は危険！老朽化によるリスクを徹底解説

解決策：成年後見制度と家庭裁判所の許可

親に意思能力がない場合は、成年後見制度などの法的手続きが必要になることがあります。 なお、成年後見人が居住用不動産を売却・解体などで処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

「親の介護費用を捻出するため」といった正当な理由がなければ、許可が下りないケースもあります。

参考記事：成年後見制度を利用した不動産売却の注意点と許可の手順

選択肢の比較：売却か、建て替えか、住み替えか

もし家庭裁判所の許可が得られた場合、どの道を選ぶのがベストでしょうか？

選択肢	メリット	デメリット・注意点
更地にして売却	買い手が見つかりやすく、管理の手間がなくなる。	解体費用（150万〜300万程度）が先行してかかる。※ 擁壁や搬入条件で大きく変動する
子が建て替えて住む	住み慣れた土地を活用でき、親の資産を守れる。	親の名義変更（親族間売買や贈与）が必要。住宅ローン審査が複雑。
そのまま売却（現況）	解体費用をかけずに手放せる。	境界確定や地中埋設物のリスクを負う。価格が安くなる傾向。

参考記事：「解体して更地」か「古家付き」か？横浜での売却の正解はどっち？

横浜で「親の家」を扱う際のポイント

また、解体してしまうことで

　⚠ 擁壁のやり替えが必要になる場合がある
　⚠ 建築コストが大きく膨らむ可能性がある

といったケースもあり、「解体＝プラス」とは限らないのが横浜の特徴です。

まとめ：意思疎通ができる「今」が最大のチャンス

認知症が進行してからでは、家族の意向だけで実家を処分したり建て替えたりすることは、非常に難しくなります。

• 家族信託や任意後見の検討
• 現在の不動産価値を知るための無料査定
• 税金対策（3,000万円特別控除の期限など、適用可否の個別確認）

「まだ早いかな？」と思う今こそが、最良のタイミングです。 リアルスクエアでは、横浜エリアの複雑な権利関係や空き家問題に特化したアドバイスを行っております。まずは現状のお悩みをお気軽にお聞かせください。

「解体するべきか」「売却できるのか」など、認知症が関わる不動産は一般的な判断が通用しません。

横浜エリアで同様のお悩みをお持ちの方は、初期段階のご相談が非常に重要です。

あなたの大切な不動産を、「負動産」から「活きた資産」へと変えるお手伝いをいたします。