住宅ローンは一度契約したら終わり──そんなふうに思っていませんか？
実は、契約後の“付き合い方”次第で、総返済額や月々の負担を大きく減らすことができるのです。
その代表的な手段が、「繰り上げ返済」と「借り換え」。
でも、
- どちらを選ぶべき？
- 本当にお得になるの？
と迷う人も多いのが現実です。
そこで本記事では、ファイナンシャルプランナーの視点から、 繰り上げ返済と借り換えの違い、メリット・デメリット、 さらに実際のシミュレーション例まで、具体的に比較・解説します。
あなたの家庭にとって、どちらがより効果的か、一緒に考えてみましょう！
借り換えと繰り上げ返済、何がどう違う？
| 比較項目 | 借り換え | 繰り上げ返済 |
| 方法 | 条件の良いローンに乗り換える | 手元資金で元金を前倒し返済 |
| 手数料 | 数十万円かかる（登記・保証料など） | 無料～数千円程度 |
| 効果 | 金利を下げて利息を減らす | 元金を減らし、将来の利息を軽減 |
| タイミング | 金利が下がっている時に有効 | まとまった資金がある時に有効 |
■ 借り換えと繰り上げ返済のメリット・デメリット
| 項目 | 借り換え | 繰り上げ返済 |
| 主なメリット | 金利を下げて返済総額を減らせる 月々の支払いが軽くなる可能性あり | 利息を直接カットでき、効果がすぐ見える 元本が減って精神的にも安心感がある |
| 注意点 | 手数料が高額（登記・保証料など） 審査があり、条件次第では借り換えできないことも | 手元資金が減るため、急な出費に備えが必要 住宅ローン控除が減る可能性がある（10年以内） |
繰り上げ返済とは？その2つの型と実例
繰り上げ返済は、ローンの元金を予定より早く返済する方法です。
🔔 住宅ローン控除との関係にも注意！
住宅ローン控除の基本的な控除期間は「10年間」ですが、 消費税10％が適用された住宅購入（2019年10月以降など）を対象とする場合には、最大「13年間」まで延長されるケースもあります。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、年末時点のローン残高に応じて税金が控除される制度で、通常は借入から10年間が対象です。
この期間中に繰り上げ返済で残高を減らすと、控除額も連動して減るため、繰り上げ返済による利息削減額より控除の減額の方が大きくなるリスクがあります。
| 状況 | FPのおすすめ戦略 |
| 控除期間中（10年以内） | 無理に繰り上げず、手元資金を貯める or 投資に回す |
| 控除終了後（11年目以降） | 繰り上げ返済で利息軽減効果を最大限に活用 |
したがって、控除期間終了後（11年目以降）からの繰り上げ返済が最も効率的になるケースが多いです。
ただし、収入状況や金利条件によっては10年以内でも有効なことがありますので、個別にシミュレーションするのがおすすめです。
■ 2タイプの繰り上げ返済
| タイプ | 特徴 | 向いている人 |
| 期間短縮型 | 返済期間を短縮、利息を大きく削減 | 早くローンを終わらせたい人 |
| 返済額軽減型 | 月々の支払いを軽減、家計に余裕 | 家計負担を抑えたい人 |
■ 実例：借入金3,500万円、金利3％、35年返済、11年後に100万円を繰り上げ返済した場合
| タイプ | 効果 |
| 期間短縮型 | 約14カ月短縮、利息は約188.6万円削減 |
| 返済額軽減型 | 月々の返済が約4,875円軽減、利息は約140.4万円削減 |
🔍 ポイント：利息を多く減らしたいなら期間短縮型が有利
ただし、手元資金が減るため、急な出費や教育費に対応できなくなるリスクにも注意が必要です。
借り換えって本当にお得？見極める3つの条件
借り換えとは、現在のローンを完済し、より低金利のローンに組み直すこと。
🔸 借り換えに向いているのは、以下3つの条件を満たす人です。
- 残高が1,000万円以上ある
- 現在より1%以上低い金利が見込める
- 残り期間が10年以上ある
🔸 注意点：借り換えには以下のコストがかかります
- 事務手数料
- 登記費用
- 保証料
✔審査もあるため、年齢や健康状態、年収などの条件もチェックポイントになります。
ケース別アドバイス、どちらが向いている？
ケース1｜30代・共働き・子育て中
教育資金や生活費を優先し、無理のない範囲で繰り上げ返済を
ケース2｜40代・金利が高いローン
借り換えで200万円以上返済額を減らせた実例も。試算の価値あり！
ケース3｜50代・退職金で一括返済を検討中
全額返済はリスク。老後資金確保のために一部返済＋資産運用も検討を
借り換えも繰り上げ返済も、まずはシミュレーションから！
住宅ローンの見直しは、「損得」だけでなく、 ライフプラン全体に照らして考えることが大切です。
特に、住宅ローン控除の残年数、今後の教育費や老後資金、 さらに資産形成の方針も加味して、最適な方法を検討しましょう。
不安があるなら、FP（ファイナンシャルプランナー）に相談するのもおすすめです。
まとめ：ローンは「借りっぱなし」にしない
「このままの住宅ローンでいいのだろうか？」 そんな疑問を感じたら、今こそ見直しのタイミングです。
借り換えや繰り上げ返済は、うまく活用すれば何十万円もの利息を減らす可能性があります。
一度プロと一緒にシミュレーションを行い、 あなたの家庭に本当に合った返済スタイルを見つけていきましょう。
