マイホームの購入や売却後に忘れていけないのが確定申告です。
マイホーム売却により利益があった場合、損失があった場合、どちらも申告が必要です。
また同時に特例が使えるケースと、使えないケースもあります。
マイホームを売ったら買った金額より高く売れた！
マイホームを売ったら、運よく買った価格より高く売れた、という方が近年増えています。
タイミングよく不動産価格相場が低い時に購入したという方で、近年の不動産価格高騰時に売却した方です。
弊社のお客様でも平成17年にタワーマンションを購入して、11年居住して売却したら、購入価格より1,500万円高く売れたという運のよい方もいます。
11年ただ同然で居住して1,500万も資産が増えたことになります。
それでも売却益1,500万円に対して課税はされませんでした。
なぜでしょうか!?
居住期間が10年を超えているので、10年超長期保有になり、税率も低くなるのですが、実はマイホーム譲渡3,000万円特別控除の特例というものがあり、3,000万円までの譲渡益には課税されないのです。
弊社では、税理士による税務申告費用は有料ですが、不動産売却された方の確定申告の無料相談を行っております。
※特例には適用条件がありますので、税務署または税理士にご相談ください。
マイホームを売ったら買った金額よりかなり安くなった！
ほとんどの方は、マイホームは買った金額より低い金額での売却になります。
土地が高騰しないかぎり、建物はメンテナンスしていても経年劣化して総体価値は下がるからです。
新築で購入した方で、下落率が大きくなってしまった方もいるはずです。
しかし、譲渡損が出た場合でも、一定の条件を満たせば損益通算や繰越控除を受けられるケースがあります。
一定の条件とは、居住用財産の買い替えの場合で、翌年以降も繰越ができますが、所得税対象なので収入が多いほど、繰越控除額が多くなります。
実際に弊社のお客様で住替えをされて、所得税の還付金が100万近くあったケースもありますので、
利益が出ていないから確定申告しなくていいと安易に考えない方がよいです。
税金は申告しないと戻ってきませんので・・
マイホームの税額特例は全て使えるわけでありません
税額控除は、購入したとき、売却したとき、保有しているときに、それぞれマイホーム（居住用）に対して特例の控除があります。
マイホーム購入時に住宅ローンを借りる方が多いわけですが、確定申告すると住宅ローン残高の1％を上限として、源泉所得税および住民税が控除される特例があります。
但し、この税額控除は他の特例と併用ができないケースがありますので、注意が必要です。
住宅ローン控除の特例を受ける要件として、
①建物の床面積が登記簿上50㎡以上であること。
（店舗併用の場合は床面積の50％以上が住宅であること）
②銀行などの金融機関からの借入であること。
③住宅ローンの借入期間が10年以上であること。
④マンションなどの耐火建築物は築25年、
木造住宅などは築20年以内であることですが、
既定の年数以上経っていても、新耐震基準適合を証明できる住宅や
既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅は対象になります。
⑤その他年間所得3,000万以内などの要件があります。
10年間にわたり、ローン残高の1％が所得税や住民税から控除されるのですが、ローン残高は個人などから購入した場合は、残高上限2,000万で、不動産会社などが売主で、消費税が課税されている売主から購入した場合は、残高上限4,000万になります。
住宅ローン残高上限金額を勘違いされている方が見受けられますので、注意が必要です。
また控除期間が10年から13年に延長されましたが、11年～13年目の控除額の計算式や、住民税控除には上限があることも注意が必要です。
住宅ローン控除は、長期にわたり控除されるのですが、住替えの場合に、マイホーム3,000万円特例を利用していると、住宅ローン控除は利用できませんし、譲渡損が出た場合に、損益通算や繰越控除を受けている期間は、住宅ローン控除は利用できません。
税額控除の併用ができないので、どちらかを選ばなくてはなりません。
税務は知らないと損ですよ！
住宅選びと同じように不動産会社選びも重要です！
