空き家相続の悩み：売る？貸す？それともそのまま？

親の家を相続したけれど、その後どうすればいいか悩んでいる人は多いですよね。

もう自分には持ち家の家があるし、遠く離れた実家に戻る予定もない。
でも、「家を放っておくのもなんだか心配」という気持ちは、誰もが感じるものです。

家をそのままにしておく選択肢は、いくつかのメリットとデメリットがあります。

メリットは、家族の思い出を保てることや、帰省したときの宿泊地として利用できることなどです。

一方、デメリットとしては、誰も住まない家は徐々に老朽化していき、空き家特有の問題が発生するリスクがあります。
メンテナンスを怠ると、不法侵入や放火などの危険性が高まります。
また、近所に迷惑をかけることや、固定資産税などの税金も考えなければなりません。

家を壊して更地にするという選択もありますが、これにもリスクが伴います。
不法投棄をされることもありますし、意外かもしれませんが、家がある状態よりも更地にした方が税金が高くなることがあります。
これは、建物があると固定資産税の軽減により、税金が安くなる一方で、建物を取り壊すと軽減措置がなくなってしまうからです。

実は、更地にすると固定資産税が今の『6倍』になる可能性があるんです。
これが、家を解体せず放置している理由でもあります。

さらに、空き家が「特定空き家」に指定されると、税金の問題はさらに複雑になります。

特定空き家とは、市町村が管理が不十分と判断した空き家のことで、指定されると固定資産税がさらに高くなることがあります。
これは、特定空き家が地域の安全や景観に悪影響を与える可能性があるためで、所有者に対して適切な管理を促す目的があります。

家を壊して更地にするという選択は、一時的には土地の価値を高めることもありますが、長期的には税金の負担につながるリスクがあります。

もし解体後に何らかの活用計画がなければ、税金が高くなるだけでなく、土地そのものの価値を十分に活かせない可能性があります。

そのため、家を壊して土地にする場合には、慎重に計画を立てることが重要です。
土地の利用計画や市場価値、税金などの問題をよく考え、最も合理的な選択肢を選ぶことが大切です。

では、相続した家にはどのような選択肢があるのでしょうか？
相続した家には、いくつかの選択肢があります。

✅売却する
✅賃貸として活用する
✅家をそのままにしておく

どの選択をするかによって、税金や管理に関する問題が変わってきます。

売却する場合は、収益の分配方法を決めることが重要です。
賃貸にする場合は、収入の分配や管理責任者を決める必要があります。
また、相続人が複数いる場合は、全員で話し合って決めることが大切です。

現在では、「相続空き家の3,000万円特別控除」という制度があり、一定の条件を満たせば、売却益に対する税金が免除されることがあります。
この制度を使えば、3,000万円までの売却益に税金がかからないので、節税効果が大きいです。

例えば、相続した空き家を売却した場合を考えてみましょう。
親が2,000万円で購入した家を、解体して更地にした後、5,000万円で売却したとします。この場合、売却益は3,000万円です。

通常、この売却益には所得税と住民税がかかり、税率は合わせて約20％となります。
つまり、3,000万円の利益が出た場合、20％の税金として600万円を払わなければなりません。
しかし、「相続空き家の3,000万円特別控除」を使えば、3,000万円までの売却益は税金がかからないため、この600万円の税金を支払わずに済むのです。

このように、条件を満たせばかなりの節税ができるため、空き家の売却を検討している場合は、この特例の要件を確認してみることをお勧めします。

ただし、この制度を利用するためには、一定の手続きと条件を満たす必要があります。詳しくは【こちらの資料】https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001715180.pdfをご覧ください。

以下は、特例を受けるために知っておくべき重要なポイントです。
特例を受けるためには、いくつかの条件があります。

✅相続で得た家が、亡くなった人が一人で住んでいたものであること。
　 ※この条件がないと、特例を使えません。
✅建物は昭和56年5月31日以前に建てられた戸建てでなければなりません。
　 ※マンションは対象外です。
✅相続してから売却するまでの間、その家を空き家として維持していること。
　 ※賃貸に出していたら、この特例は適用されません。

また、特例を利用するための手続きにも条件があります。

✅空き家は、建物と土地の両方を相続していることが必要です。
✅売却前に、その空き家を解体して更地にするか、耐震改修を行うこと。解体の方が現実的です。
✅相続から３年目の年末までにその家を売却しなければなりません。
✅建物及び土地の合計譲渡価額が1億円を超える場合、この特例は適用されません。

これらの条件を満たすことができれば、特例を使って節税効果を得ることが可能です。
もし、この特例の利用を検討しているなら、まずは条件を確認してみましょう。

まとめ

このブログでは、相続した空き家に関する問題と、その後の選択肢について解説しました。

家をそのままにしておくか、壊して土地にするか、賃貸に出すかなど、さまざまな選択肢とそのメリット・デメリットを紹介しています。

空き家をそのまま放置すると、老朽化による問題や不法侵入、放火のリスクが高まります。
さらに、固定資産税などの税金も負担となります。
家を壊して土地にする選択には、固定資産税が今の6倍になるリスクがあり、特定空き家に指定されるとさらに税金の負担が増える可能性もあります。

一方、賃貸に出すことで収益を得ることができ、売却すれば利益を得られる可能性もあります。
ただし、それぞれの選択には、税金や管理に関する問題が伴います。

「相続空き家の3,000万円特別控除」という特例を利用すれば、売却益にかかる税金を節税することが可能ですが、一定の条件を満たす必要があります。
詳細は、国土交通省の資料で確認できますので、ご確認ください。

相続した空き家の取り扱いは、家族や相続人との話し合い、または専門家への相談が重要です。
どの選択が最も合理的か、慎重に検討し、適切な手続きと計画を立てることをお勧めします。

空き家問題に悩む方が、これをきっかけに最善の選択を見つけるお手伝いができればと思います。