不動産会社の仲介なしで、個人同士で売買する際の注意点について解説します

不動産売買契約をするのに、不動産仲介会社の仲介なしで、個人どうしで売買するときの注意点について解説します。

法律上は、問題ありませんが、民法が適用されます。

不動産会社が関われば、宅地建物取引業法による代理・仲介を業として行うので

宅地建物取引業法により売買契約書の作成、重要事項説明書の作成、説明義務

があります。

個人であっても年に何度も不動産売買を繰り返していると業とみなされて、

宅建業法違反になることもあります。

不動産会社が作成する売買契約書は、売主買主の責任範囲を限定して、

トラブル回避のために任意規定を民法より優しくしています。

このような規定を利用せずに個人間で売買契約を行うと

度々トラブルになるので注意が必要です。

個人間売買であっても、税務申告にも使いますので

しっかりとした契約書を作成することが重要です。

不動産会社と契約する媒介契約（仲介契約）でも、

専任媒介契約書では不動産会社１社としか媒介契約できませんが、

売主がご自身で買主も見つけて契約することを認めています。

しかし、実際に売主が自分で買主を見つけてくることはかなり難しいので、

親類であったり、友人知人間で売買契約を行うものがほとんどです。

また、買主が住宅ローンを借りる場合などは、

個人間売買では金融機関が取扱わないケースが多いので、

高額な不動産での取引は難しくなり、

低額な不動産価格で不動産会社も嫌がる物件になりやすくなります。

賃貸は、ジモティーやウチコミ（貸主は手数料払う）などで

直接借主を見つける手段もありますが、

売買は個人間はなかなか普及しませんね。

個人が売るサイトやマーケットが無いのも普及しない理由でしょうし、

売主か買主のどちらかは仲介手数料を支払わないと

成立しないケースが多いのも理由でしょうかね。

ヤフオクもありますが、利用者は限定的で

最後は売れなくて不動産会社に依頼するケースが多いようです。

私自身、ヤフオクを利用していて、

ゴルフの中古クラブの売り買いで利用していますが、

商品知識があって面倒くさがらない方でないとできないですよね！

中古車も売ったことがありますが、

細心の注意を払ってトラブルにならないように気を付けました。

不動産となると更に気を付けないとならないので、

知識がない方にはお勧めできないです。

契約書の作成は少なくともお金を払ってでも不動産会社に作成してもらうべきです。

契約書だけ作成するサービスを行っていない不動産会社がほとんどでしょうけど、

売買価格の査定、物件調査を行ってもらった方が良いです。

親類間売買で価格が相場からかけ離れていると、贈与税の対象になることもあります。

2020年4月に民法改正が行われ「瑕疵担保責任」と言われていたものが

「契約不適合責任」と名称が変わりました。

名称だけでなく売主の責任範囲が変わりました。

これは任意規定なので、削除することもできますが

契約書に記載されていなければ適用されます。

任意規定は契約書に記載されている条項が優先されます。

■追完請求・・引き渡した土地・家屋の修理請求ができる

■損害賠償請求・・損害が発生した場合は損害賠償請求できる

■代金減額請求・・購入代金の減額請求　
※代金減額請求ができるのは原則として追完請求をしたが売主が応じない場合

■契約解除・・契約を解除して代金返還請求できる　
※契約解除できるのは原則として追完請求したが売主が応じない場合

買主は「不具合を知った時から１年以内に」不具合の内容を売主に通知して請求できる。

買主は契約時に「知っていた不具合についても」売主に通知して請求できる。

個人間の不動産売買は、売主買主の双方ともに仲介手数料を払わなくて済む

メリットがあります。

しかし、トラブルを未然に防ぐ手段、また実際にトラブルが発生してしまった時の

対処方法などのリスク回避を検討しておかなければなりません。

このような不安が不動産の個人間売買が普及しない理由かもしれませんが、

売主自身が不動産会社に売却依頼をしているので、

買主も不動産会社を介して購入しなければならないのが実情です。

売主個人が、売りに出せるマーケットは、今後増えてくる可能性もありますので、

サポートできる体制をつくる必要がありそうです。