キレイに使用してくれる入居者も居れば、ヒドイ使い方をする入居者もいます。
賃貸借契約時に善管注意義務違反についてを説明しても
退去時に変わり果てた状況になっていることもありえます。
管理会社やオーナーとして、どのような対処をすればよいでしょう。
入居時の室内確認
入居者との賃貸借契約時に
・重要事項説明書
・賃貸借契約書
・鍵受取書
・室内況確認書
などの書類を交わします。
室内状況確認書は入居後に借主が室内点検した後に、郵送やメールで返送してもらいますが、返送してこない入居者もいるので困りますので、大まかな状況だけでも確認してもらいましょう。
入居時と退去時の状況を確認しやすいので、できるだけ入居者に協力してもらって
貸主・借主署名してもらうことをお勧めします。
管理会社によっては、賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）に基づく説明書を交わす会社もありますが、弊社の場合は賃貸借契約書の中に原状回復条件を入れています。
借主の負担範囲や設備の耐用年数、修繕費用まで記載されているので、比較的原状回復について分かりやすいと思います。
困るのは、クロスの耐用年数６年で残存価値１円となっていますが、いつ貼り替えたのかリフォーム記録がない様な場合ですよね。
退去の度にすべてリフォームしているのならいいですけど、何年もハウスクリーニングだけで済ませて再募集しているケースなどは、原状回復費として入居者に負担を求めるのは無理があります。
原状回復のガイドラインでは、善良な入居者の場合では
退去時のハウスクリーニングも借主の特別合意がなければ貸主の負担です。
退去時の立会
賃貸借契約の解約は通常1か月前までに貸主または管理会社に書面通知により解約手続きを行います。
遠方に引っ越した借主で立会に来ないケースで気を付けてほしいのが、必ず明渡確認書に残置物の処分方法、放棄確認、原状回復内容を記入して署名捺印させることです。
引越し先が分かっていても、原状回復費用の回収が出来ないこともあります。
先日も明渡し日の当日になって、都合が悪くなったので来れないとＳＮＳから連絡がありました。こちらから電話をしても出ません。
現地に行くと、こちらが保管している鍵で玄関が開かない、
勝手に鍵交換していたのです。
後日、鍵を郵送で送ってきましたが、室内に入ると残置物がごろごろ。室内ドアも壊れていましたし、おそらく居住期間中、一度も掃除したことがない様子で汚い室内。
弊社からの電話にも出ないので、弊社での費用回収は難しいと判断して賃貸保証会社に事故依頼。
しかし、ここで問題があります。
賃貸保証会社もエビデンス（根拠）がなければ動いてくれません。
必要な書類とは
・賃貸借契約書
・賃貸解約申込書
・原状回復費用請求書（最初は自分で請求しなければなりません）
・原状回復工事費用見積書
・特別合意書（退去時ハウスクリーニング代を借主負担など）
・室内写真（修理箇所）
・入退去時確認書（原状回復負担割合確認書）
この書類に署名捺印させなければ賃貸保証会社は、事故扱いしてくれません。
連帯保証人でもいれば良いですけど、賃貸保証に連帯保証人まで付けての契約は、なかなかできません。
今回は、なんとか連絡を取りつけて退去時確認書に署名をもらい費用回収しましたが、
エビデンスが全て揃って賃貸保証会社に事故申請してから７～１０日ほどで承認通知をもらえますが、実際に費用の支払は末締めの翌月末払いなので、最長６０日くらいの日数が掛かります。
今回は費用回収までに５０日掛かりました。
承認まで原状回復工事は行えませんが、承認後は工事できるので保証会社の入金を待たずにスピーディーに工事は行い、次の入居者募集開始です。
今回の物件も実質空室期間は、１ヶ月で次の入居者が決まりました！
賃貸保証の範囲
貸保証による保証範囲を広げています。
弊社の場合、通常の居住用賃貸住宅の保証範囲（通常プラン）
①月額賃料、共益費
②明渡訴訟費用
③残置物処理費用
④早期解約による違約金
⑤解約予告通知義務違反による違約金
⑥原状回復費用
⑦更新料
オプションプラン
〇孤独死原状回復費用６０万まで
プラスアルファプラン（孤独死保証）
※弊社管理委託物件に限る
①孤独死事故後の家賃保証・・月額賃料１００％×１２カ月
②原状回復費用・・・３０万
③事故対応費用・・・１０万、入居者に対する供養・葬祭費用
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