「空き家予備軍」に要注意！～実家が空き家になる前にできること～

「実家はまだ両親が住んでいるから大丈夫」

そう思っている方も多いのではないでしょうか？しかし、今は住んでいても、将来的に空き家になる可能性のある家、それが空き家予備軍です。
少子高齢化や核家族化が進む現代において、この「空き家予備軍」は決して珍しい存在ではありません。
「うちの実家も、もしかしたら…」と、ドキッとした方もいらっしゃるかもしれませんね。

このブログ記事では、あなたの実家が空き家予備軍かどうかをチェックするポイントから、放置するリスク、そして実家が空き家になる前にできる具体的な対策まで、分かりやすく解説していきます。実家の未来を真剣に考えるきっかけとして、ぜひ最後までお読みください。

　

　「空き家予備軍」って何？？

では、空き家予備軍とは具体的に何を指すのでしょうか？

▶ 今はまだ住んでいる人がいるものの、将来的に空き家になる可能性が高い家のことを指します。
例えば、高齢の親が住んでいる実家で、将来的に介護施設への入居や、親の他界によって住む人がいなくなる、といったケースがこれに当たります。

空き家になってしまうと、管理の手間や維持費がかかるだけでなく、資産価値が下落したり、最悪の場合特定空き家に指定されてしまうリスクもあります。横浜の街並みにとっても、空き家が増えることは景観の悪化や治安の問題にもつながりかねません。

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なぜ今、実家の空き家対策が必要なのか？

実家が「空き家予備軍」かチェック！見極めるポイント

あなたの実家が空き家予備軍かどうか、具体的なチェックポイントを見ていきましょう。
以下の項目に当てはまるものが多いほど、将来的に空き家になる可能性が高まります。

📌 チェックポイント 📌
🔲 親御さんが75歳以上である 🔲 将来的に介護が必要になる可能性がある、もしくはすでに介護を受けている 🔲 一人暮らしである、または夫婦二人暮らしで身近に頼れる親族がいない 🔲 遠方に住んでいて、実家の状況を頻繁に確認できない 🔲 築30年以上が経過しており、大規模なリフォーム歴がない 🔲 駅から遠い、公共交通機関が不便など、立地条件があまり良くない 🔲 周辺に空き家が増えている 🔲 雨漏りや設備の故障など、老朽化が進んでいる 🔲 庭の手入れがされていないなど、日常的な管理が行き届いていない 🔲 親御さんと実家の将来について具体的な話し合いをしたことがない 🔲 兄弟姉妹間で実家について意見がまとまっていない 🔲 相続の話題を避けている

いかがでしたか？もし当てはまる項目が複数あるなら、今すぐ実家の将来について考えるべきタイミングかもしれません。早めに家族で話し合い、対策を講じることが重要です。

実家が「空き家予備軍」になる前にできること

では、具体的にどんな対策があるのでしょうか？いくつかの選択肢をご紹介します。

親御さんとの早めの話し合い

まずは、親御さんの意向を確認することが何よりも大切です。「実家をどうしたいか」を尋ねることから始めましょう。

• 誰がこの家に住むのか？
• 将来的に売却を考えているのか？
• 賃貸に出して有効活用するのか？
• リフォームの必要性はあるのか？

といった具体的な内容を話し合ってみてください。感情的な問題も絡むデリケートな話なので、もし話が進まないようであれば、私たちのような不動産会社や税理士などの第三者を交えて話し合うのも有効な手段ですよ。

生前贈与による対策

相続税対策としてだけでなく、将来の所有権移転をスムーズにする手段として生前贈与も選択肢の一つです。

贈与税には年間110万円の基礎控除があり、この範囲内であれば贈与税はかかりません。また、一定の要件を満たせば相続時精算課税制度を利用することも可能です。

　

⚖ 生前贈与と相続の比較 ⚖

項目	生前贈与	相続
タイミング	生きている間に財産が移る	死亡後に財産が移る
手続き	贈与契約書などが必要（口頭でも成立するが推奨）	遺言書や法定相続に基づいて行う
課税の種類	贈与税	相続税
課税の負担者	財産を受け取る人（受贈者）	財産を受け取る人（相続人）
基礎控除額	年間110万円	3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
メリット	節税対策や計画的な資産移転が可能	財産を一括で整理できる
デメリット	贈与税の税率が相続税よりも高い場合がある	相続争いになる可能性がある

ただし、贈与には税金が絡むため、安易な判断は禁物です。必ず税理士などの専門家にご相談いただき、ご自身の状況に合った最適な方法を見つけることが重要です。

家族信託契約の活用

「親の判断能力が低下してしまったら、実家はどうなるんだろう…」そんな不安をお持ちの方には、家族信託契約が有効な場合があります。

家族信託とは、信頼できる家族に財産（この場合は実家）の管理や処分を託す契約のことです。これにより、親御さんの判断能力が低下した後でも、ご家族が実家の管理や売却、賃貸といった手続きを滞りなく進めることが可能になります。

🔍 家族信託の3つの役割

家族信託には、主に3つの登場人物がいます。

役割の呼び名	説明
委託者（いたくしゃ）	信託を始める人：財産（実家など）を託す親御さん
受託者（じゅたくしゃ）	財産を託される人：財産を託される子どもなど
受益者（じゅえきしゃ）	財産から得られる利益を受け取る人：通常は親御さん

　

🏠 「実家」に関する家族信託の例

例えば、👇このような形で家族信託を活用できます。

1. 親（委託者）が元気なうちに、子（受託者）に実家の管理を託す契約を結びます。
2. これにより、もし親が認知症などになっても、子は実家を売ったり貸したりする判断ができます。
3. 実家を売却したお金や家賃収入は、親（受益者）の生活費や医療費などに使われます。

　

📋 家族信託のメリット・デメリット

項目	✨メリット✨	⚠️デメリット⚠️
1. 認知症対策	親御さんが認知症になっても、実家が「凍結」されず、家族がスムーズに管理・活用できるので安心。	契約内容が複雑になりがちで、専門家（司法書士や弁護士など）のサポートが不可欠。
2. 財産の引き継ぎ	誰に財産を引き継ぐか、そして「その次は誰に」といった二世代先まで、あなたの希望通りに決められる。	財産を管理する家族には大きな責任が生じるため、心から信頼できる人を選ぶ必要がある。
3. 相続トラブル防止	生前に管理方法や引き継ぎ先を決めることで、相続人同士の無用な争いを未然に防ぎ、家族の仲を守れる。	不動産の名義変更など、初期費用や手間がかかる場合がある。
4. 自由な管理	裁判所の関与なしに、家族だけで柔軟かつ迅速に財産を管理できるため、状況に合わせた対応が可能。	相続税や贈与税を直接減らす効果は原則ない（ただし、対策の一環として活用できる場合もある）。税務上の取り扱いは複雑。

どのような場合に家族信託が有効なのか、具体的な手続きについても、専門家である司法書士などに相談することをおすすめします。

まとめ

実家が空き家予備軍になる前に対策を講じることは、将来の不安を解消し、大切な資産を守るための重要なステップです。

横浜で地域に根ざした不動産会社として、私たちは皆さまの空き家予備軍に関するお悩みに寄り添い、最適な解決策をご提案させていただきます。

「まずは何から始めたらいいの？」

そう思われたら、どうぞお気軽にご相談ください。未来のために、今すぐ一歩を踏み出してみませんか？