空き家問題の対策として国が実施する3,000万円控除制度をご存じですか？
相続した空き家を売却する際、譲渡所得税が最大3,000万円控除される制度があります。
しかし、この制度を利用するには 細かい条件 を満たす必要があります。
この記事では、税金の知識がなくても分かりやすいように、制度のポイントや適用条件を解説します！
相続空き家の譲渡所得税3,000万円控除とは？
空き家をそのまま保管しておく理由はさまざまですが、売却を検討したほうが良い場合もあります。
相続した不動産を売却すると、本来は譲渡所得税が発生しますが、この制度を利用すると最大3,000万円の控除が適用されます！
例えば、相続した空き家を売却し利益が出た場合、その3,000万円分を控除してもらえる制度です。
📊 【譲渡所得の計算方法】
| 譲渡所得（課税対象）＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用 |
📌 取得費は、被相続人が購入した際の契約書や領収書が残っている場合は、その金額を取得費として計算できます。契約書がない場合は、売却価格の5％を取得費とみなして計算します。
📌 譲渡費用とは？ 譲渡費用には、仲介手数料や測量費、建物解体費などが含まれます。
💰 具体例
ー売却価格3,500万円の場合ー
- 仲介手数料は約120万円程度
- 測量費は30万円～
- 建物解体費は構造や建物面積によって異なります
💰 売却価格が3,500万円の場合の計算例
| 項 目 | 金 額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,500万円 |
| 取得費（売却価格の5％）※購入時の契約書等がない場合で計算 | 175万円 |
| 譲渡費用 ※仲介手数料120万円＋測量費30万円＋解体費75万円とした場合 | 225万円 |
| 課税譲渡所得 | 3,100万円 |
📝 適用後の税負担
📌 税率は被相続人の所有期間を引き継ぎます。
| 所有期間が5年以下なら短期譲渡所得・・・税率39.630％ |
| 所有期間が5年以上なら長期譲渡所得・・・税率20.315％ |
| 所有期間が10年超なら超長期譲渡所得・・税率14.210％ |
💰 課税譲渡所得が3,100万円の場合の税額計算例
| 所有期間 | 計算式 | 税額 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以下） | 3,100万円 × 39.630％ | 約1,228万円 |
| 長期譲渡所得（5年以上） | 3,100万円 × 20.315％ | 約 629万円 |
| 超長期譲渡所得（10年以上） | 3,100万円 × 14.210％ | 約 440万円 |
通常の場合、3,100万円に税金がかかりますが…
📌 相続空き家の譲渡所得税3,000万円控除の条件に該当すると 3,100万円の課税所得のうち3,000万円が控除され、残り100万円に対して上記の税率が適用されます。
💰 控除適用後の税額計算例
| 所有期間 | 計算式 | 税額 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以下） | 100万円 × 39.630％ | 約40万円 |
| 長期譲渡所得（5年以上） | 100万円 × 20.315％ | 約20万円 |
| 超長期譲渡所得（10年以上） | 100万円 × 14.210％ | 約14万円 |
例えば、短期譲渡所得（5年以下）の場合、100万円に対して税率39.63%が適用されるため、税額は約40万円になります。
その結果、本来約1,228万円かかるはずだった税額が約40万円となり、約1,188万円の節税が可能になります。
3,000万円控除を受けるための条件
✅ この制度を利用するには、以下の8つの条件をすべて満たす必要があります。
📋 3,000万円控除の適用条件
| 📌 ① 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること（旧耐震基準） 📌 ② 区分所有建物（マンション等）でないこと（一戸建てのみ対象） 📌 ③ 相続開始直前に被相続人（亡くなった方）以外が住んでいなかったこと 📌 ④ 相続後、売却時まで居住・賃貸・事業利用していないこと 📌 ⑤ 相続から3年以内（その年の12月31日まで）に売却すること 📌 ⑥ 売却価格が1億円以下であること 📌 ⑦ 身内（親族）への売却ではないこと 📌 ⑧ 建物を解体し、更地として売却するか、耐震リフォーム済みであること |
⚠ これらの条件を満たさないと、3,000万円控除は適用されません！
⚠ 注意点
- 必要書類として「被相続人居住用家屋等確認書」を自治体から取得し、確定申告時に添付する必要があります。
- 制度は令和9年12月31日まで適用可能ですが、法改正や地域ごとの手続き方法に注意してください。
📝 詳細は税理士や不動産会社に相談することをおすすめします！
まとめ：早めの売却と計画的な相続対策を
🏚 空き家を放置すると…
❌ 固定資産税や管理コストが発生する
❌ 放置すると近隣に迷惑がかかる可能性あり
❌ 相続人が増えると共有状態となり、売却手続きが複雑化する
💡 もし、相続した空き家を売却する予定があるなら、この「3,000万円控除制度」を活用しましょう！早めに準備することでスムーズな手続きを進められます。
🏡 スムーズな売却には、不動産会社や税理士への相談がおすすめです。この制度を最大限活用して節税しながら効率的な資産整理を目指しましょう！
