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高齢の親族名義の不動産売却は本人の意思確認に気を付けること

身体障害1級で病院で寝たきりの父親の土地売却を依頼されましたが、

子が親の不動産を勝手に売却することはできませんので、

所有者本人の確認と意思の確認をしなければなりません。

 

本人確認について

不動産取引にあたり本人確認はマストなので必ず行います。

本人確認とは売主や買主が契約当事者本人かどうかの確認です

個人の場合には、写真付きの身分証明書などで確認します

写真付き身分証明書が無い場合は、印鑑証明書や健康保険証など2点以上で確認します

売主の場合は契約に至る時までに登記識別情報(権利証)の確認作業も行います(誤って権利証を紛失したりしていないか確認するためです)

権利証を紛失していても不動産取引は可能ですが(再発行はできません)、別の作業が必要になり費用も掛かります。

法人でも本人確認が必要で会社の登記事項証明書や印鑑証明書、そして会社の代表者または担当者の身分証明書で本人確認を行います。

 

本人確認の必要性

不動産取引でも犯罪行為が行われることがあります。

数年前にも東京五反田で大手不動産会社が被害に遭いましたが、地面師という詐欺師がいます

本人になりすまして、他人の不動産を売って代金を騙し取る犯罪者です。

運転免許証や印鑑証明書を偽造して司法書士や登記官まで騙そうとするのです

相手は最初からこちらを騙そうとしているので、見破れないこともありますが

犯罪の抑止にはなります。

ニュースにはならないみたいですが、年に数件は地面師事件があるみたいです。

また金額が大きいので、マネーロンダリング(資金清浄)に使われることもあります

 

平成20年より不動産業者(宅地建物取引業者)は「犯罪による収益の移転防止に関する法律」において「特定事業者」になりましたので、本人確認の記録・作成・保存が義務付けられ、疑わしい取引については行政庁に届出を義務付けられました。

意思確認について

本人確認とは別に意思確認というものがあります。

高齢化社会が進んで認知症の問題が取り沙汰されています。

契約当事者本人に契約行為の意思があるのかを確認する必要があります。

ご高齢の方と不動産取引する際に気を付けなければなりません

万一、後日認知症で正しい判断ができなかったとされたり

不動産取引自体に錯誤があったとなると白紙解約になるケースもあります。

 

今回のように本人が寝たきりで、体調が悪いと正しい判断や質疑応答ができなかったりすると契約自体に問題があると判断しなければならない場合もあります。

踏みとどまる勇気も必要です

 

我々、不動産業者は契約前に本人の意思確認を行いますが、売買契約が進んで

代金決済を行うときに不動産登記を行います

その際、司法書士が登記手続きを行いますが、司法書士が本人の意思確認も行います

司法書士が本人の意思確認が出来ないと判断したら契約は白紙になります。

こうなると、面倒ですが家庭裁判所に成年後見人を選出してもらってから手続きしなければなりません。

家庭裁判所の手続きには相当な期間が掛かりますし、成年後見人に費用も払わなければなりません。

そうならないために事前準備も必要です。

 

まとめ

認知症を抱える親族は本当に大変だと思います。

医療費などにも費用が多く掛かりますので、使用しない不動産は売却して

医療費に充てたいと思うのは当然のことです。

 

しかしながら、親族の財産を不当に売却して資金を利用している輩がいるのも事実です

大抵の場合、契約場所に当事者が来なくて委任状で行いますが

委任状があれば売買契約成立するわけではありません。

実際にご本人と面談して世間話などをするなど、注意深く観察する必要があります。

 

売却だけでなく、購入にも意思確認が必要です

こちらは高齢で、実際に現地も見ないで不動産を買ったりするのは

相続税逃れの可能性もあります。

当然、契約には本人は来ずに子供らが契約に現れます(契約名義は親名義)

これは、節税なのか脱税なのか、どうでしょう・・・

 

 

この記事を書いた人
坂 本 賢 一  サカモト   ケンイチ
坂 本 賢 一
これまで「提案力」を武器に、不動産業務を行って参りました。 知識・経験を積み重ね、お客様との強固な信頼関係を築くための営業スタイルを意識するようになり、お客様に応じた提案はもちろんのこと、難しい案件ほど状況報告やフォロー等で、こまめにお客様との接点を持つように努めています。 継続とは力なりで、お客様と良好な関係を築くことができ、今ではご紹介のお客様が増えるという嬉しい成果となりました。 難しい案件ほど燃えます! 知識・経験を活かし、お客様に頼んで良かったと喜んでもらえるような仕事を 行います。

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