私たちが住んでいる地域の土地は、ほとんどが宅地です。
しかし、横浜市内でも緑区・泉区・戸塚区・瀬谷区などには田畑がまだまだ残っています。
一般の方には、農地はあまり関係ないかもしれませんがそれらの田畑を宅地に転用利用したり売買したりすることには厳しい制限がありますので成功事例を交えて解説します。
売れる農地と売れない農地
実は土地にはさまざまな規制があります。
国が指定している都市計画法による都市計画区域の内と外があり、
さらに都市計画区域内には市街化区域、市街化調整区域、未線引き区域があります。
市街化区域は市街化を促進する区域なので、
その区域内の農地については農業委員会に届け出をすれば
比較的簡単に農地の転用ができ、
地目変更ができますので売買も可能です。
一方、市街化調整区域は市街化を抑制する区域ですので、
農地の転用や売買は許可が必要なので、簡単には売買できません。
農地（田畑）を宅地利用したり、売買するには農地法が関係してくる
①農地を農地として売るには、農業委員会の許可が必要です。
買う方が専業農家や農業法人なら問題ありませんが、これから農家をやりたい方や兼業で農業を行っている場合だと将来継続して農業を行っていけるかなどの審査があります。
②農地を転用して他の利用をするには、都道府県知事の許可が必要になります。
農家の方や農地を相続したが、農業を行わない土地を他に転用利用するには都道府県知事の許可が必要になります。
③農地転用して売却するには、都道府県知事の許可が必要になります。
管轄の都道府県知事や農業委員会によりますが、かなり難しいです。
※ 市街化区域は建物を原則建築できますが、市街化調整区域は原則建物を建築することはできません。
農家の方が自宅を建てたり家族や分家が家を建てる以外は基本的に建てられません。
農地を所有することになったわけ
上記は横浜市のiマッピー（横浜市行政地図情報提供システム）による横浜市泉区の都市計画図の一部です。
ブルーの斜線が市街化調整区域で、その他カラーの部分は市街化地域です。
神奈川県の許可により土地開発された地域があるのでこのような色分けになっています。
今回のご相談いただいた土地の隣接地にも建物がたくさん建っていますし
接道する道路も車の往来があり、山林のような土地ですので農地には見えません。
所有者はご相談いただいた方の奥様で
実家が農家だった為に相続により取得することになったそうです。
土地面積は６００㎡（１８０坪）くらいで、年間の固定資産税が５万円程度です。
奥様は結婚されてサラリーマン家庭なので
使用する予定もなく又、同市内ですが自宅からも若干遠いので
賃借しても管理がめんどうなので放置していましたが
不法投棄が何度となくあり、所有しているだけでも面倒になり
固定資産税も負担になってきました。
どうやって市街化調整区域内の農地を売ることができたのか
市街化調整区域の土地だから売れないのではなく、調整区域内農地だから売るのに許可が必要になります。
農地とは、登記簿上の地目が田か畑ということです。
そして地目だけでなく現状がどうかということも重要です。
ご相談の土地は上記のとおり田畑には見えませんが、登記簿の地目は畑でした。
固定資産台帳の地目は雑種地になっていましたので、非農地証明が取得できるのではないかと考えました。
農地転用許可の取得は難しいですが、非農地証明書は農業委員会が条件が整えば発行してくれます。
必要書類には２０年前の航空写真と固定資産税台帳を添付し、１か月程度で非農地証明書を取得できました。
２０年前から田畑として利用していないことの証明で、航空写真は国土地理院の空中写真を購入しました。
非農地証明書が取得できたので簡単に登記簿の地目変更ができると思いきや
以外に手間が掛かりました。
まず、土地家屋調査士に地目変更の依頼をしようとしましたが、
なぜか、どの土地家屋調査士も消極的で断られます。
大した仕事にならないからなのか、地目変更出来なかった場合に費用請求できないのか
理由は不明でした。
地目変更ぐらい自分で出来ると思い、法務局に問い合わせると冷たい対応。
知り合いの司法書士に協力してもらい、必要書類をそろえて自分で法務局に登記申請しました。
管轄法務局で対応してくれた方が、お偉い年配の方で親切に対応してくれました。
（担当者によって、こんなに対応変わるのかとも思いましたが・・・）
お蔭様で１週間ほどで畑から雑種地に地目変更できました。
これで売却する準備が整いました。
基本的に建物は建てらませんし、ガス・電気・水道もありませんが
資材置き場や車両置き場などの需要は意外とあるので買手は早めに見つかることが多いです。
土地入り口に並ぶ樹木が邪魔だったので、伐採・伐根・整地して
不法投棄されていた塗装ペンキ缶などを産業廃棄物処理してきれいな土地になりました。
これで農地に戻ることはありません。
※ 今回の地域は、横浜市で地域森林計画対象民有林に指定されている地域でしたので
伐採開始90日前から30日前までの間に横浜市長に「伐採及び伐採後の造林の届出書」の
提出が必要でした。届け出通知せずに無断で伐採すると罰金もあります。
一般の方だと農地は関係ないと思いますが、借地・底地・相続などの
特殊な案件もご相談いただければ、お客様ファーストで対応させて頂きます。
