不動産会社から査定書を取り寄せたら、どう判断したらよいのか？
査定書の中身
不動産会社によって査定書は様々です。
Ａ4用紙1枚もあれば、30ページにもなる分厚い査定書もあります。
大手不動産ほど分厚い傾向ですが、厚みに意味はありません。
権威と豪華さを表現したいのかもしれませんが、重要なことはそれほど書いてはありません。
投資用でなく居住用の不動産査定の場合は、取引事例法もしくは原価積算法を用います。
中古マンションであれば主に取引事例法、中古戸建はどちらも参考に使います。
投資用不動産では収益還元法も取り入れます。
最近は、AIによる簡易査定ソフトが査定書を作ってくれるので、それだけで15ページ位の査定書になりますが、これも実は頼りになりません。
確率の低いデータも取り込まれるので、そのままではお客様には出せませんので、補正がかなり必要になります。
査定書の内訳は、
・あいさつ文
・目次
・概要
・売却の流れ
・付属資料
・地図類
・路線価
などの役所関係資料
・売出事例
・成約事例
・査定額
になります。
本当は4～5枚も資料があれば充分な査定書ができるんですが。
不動産査定書はなぜ無料なのか？
不動産査定は2種類あります。
①不動産鑑定士が作る不動産鑑定評価書
法的な効果もあり、裁判所に提出するときや、相続の遺産分割など税務署などに提出する際に効力があります。
そのため数十万以上費用が掛かります。（有料）
②不動産会社が作る不動産査定書
机上査定と実地査定があり、無料です。
普通に売却するだけなら不動産会社の査定書で十分で、不動産会社が査定を無料にしているのは売却の依頼が欲しいから、しかも専任で任せて欲しいからです。
成約になれば成功報酬として仲介手数料がもらえるからです。
そのためにわざと高い査定書を出す不動産会社もありますが、適正価格とかけ離れていては売れません。
また自社で買い取ろうとして安い査定を出す会社もあります。
どちらも適正価格ではありません。
売却依頼をする会社の決め方
売却依頼する会社を3社程度に絞ったら、実際に訪問査定をしてもらいましょう。
机上査定では本当の適正価格は出せません。
現地も確認せずに確度の高い査定はできません。
室内の使用状況、眺望、日当り、建物設備の劣化・不具合などを加味して、加点減点しながら、適正価格を出します。
訪問査定の際に担当者の人柄なども見て置くことも忘れずに。
相性も重要です。
正式な査定書が出来たら、査定価格の根拠を確認する。
根拠がハッキリするほど査定の精度が高く、早く売れる確率が高くなります。
最低売却価格、高めに売り出すならチャレンジ価格、売却期間、販売方法戦略なども聞くようにして1社に絞ります。
1社に専任媒介で任せるのが基本です。
数社に競わせて、などと考えない方が良いです。
逆効果になることが多いです。
一般媒介で数社に依頼してよいのは、高値売却を狙わずに、最初から適正価格で売りに出す場合なら、早期売却になることもあります。
あとは余程希少な物件の場合です。
