「賃貸に出しているマンション、そろそろ売りたいけど…」
「入居者がいるままでも売却できるの？」
「立ち退いてもらわないとダメ？」
「入居者がいるから売れない」と思われがちですが、
実はタイミングと売り方次第で、むしろ高く売れるケースもあります
マンションを賃貸中のまま所有している方から、こうしたご相談をいただく機会は、横浜でも年々増えています。
相続で引き継いだ物件、以前住んでいて貸している物件、投資目的で購入したマンションなど、背景はさまざまです。
結論から言うと、マンションは賃貸中でも売却可能です。
ただし、「どう売るか」を間違えると、売却価格や期間に大きな差が出るのも事実です。
この記事では、横浜の不動産会社の実務目線で、
「マンション 賃貸中 売却」を検討する際に知っておきたいポイントを、立ち退き・オーナーチェンジ・相場・税金まで含めて、わかりやすく解説します。
マンションは賃貸中でも売却できる？
はい、賃貸中のマンションでも問題なく売却できます。
「人に貸している間は、契約が終わるまで売れないのでは？」と不安に思う方も多いですが、不動産市場において「賃貸中＝売れない」ということは決してありません。むしろ、安定した家賃収入がある物件は「収益物件」として高い需要があります。
なお「定期借家契約」の場合は、契約期間中に解約できないケースもあるため、事前に契約内容を確認しておくと安心です。
ただし、売却方法は大きく分けて次の2つになります。
- 入居者がいるまま売却する（オーナーチェンジ）
現在の賃貸借契約を新しいオーナーが引き継ぐ方法です。主に「投資家」がターゲットとなります。売主様にとっては、退去を待たずに即売却でき、売却が決まるまで家賃収入が継続する点が大きなメリットです。 - 入居者に退去してもらってから売却する（空室売却）
入居者の退去後に、通常のマイホームとして売り出す方法です。ターゲットは主に「自分で住む人（実需層）」となります。住宅ローンを利用して購入する一般層が対象になるため、オーナーチェンジよりも市場価格が高くなりやすい傾向があります。
どちらが正解かは、現在の家賃設定、物件の築年数、周辺の需要、そして「いつまでに、いくらで売りたいか」という売主様の事情によって大きく異なります。
賃貸中マンション売却で「立ち退き」は必要？
売却のために必ずしも「立ち退き」が必要なわけではありません。
「自分や家族が住むため」「建替えを行うため」など、特別な事情がある場合を除き、売却だけを理由に退去を求めることはできません。
「高く売るためには、まず入居者に立ち退いてもらって空室にする必要がある」と思い込んでいる方は少なくありません。しかし、実際には必ずしも立ち退きをしてもらう必要はありません。
むしろ、売却を目的とした無理な立ち退き交渉には、以下のような高いハードルとリスクが伴います。
- 「売りたい」だけでは解約できない
法律上、家主都合で退去してもらうには「正当な理由」が必要です。単なる売却目的では認められないケースが多く、無理な交渉は禁物です。 - 「立ち退き料」の支払いが発生する
入居者に合意してもらうため、引越し代や家賃数ヶ月分の「立ち退き料」を支払うのが一般的です。せっかく高く売れても、手残りが減る可能性があります。 - 売却まで時間がかかる
交渉が難航すると、売却活動が数ヶ月〜年単位でストップするリスクがあります。スケジュールに余裕がない場合は、そのまま売るのが現実的です。
特に横浜のような需要の高いエリアでも、「立ち退きを進めた結果、入居者との関係が悪化して売却が暗礁に乗り上げた」という事例は珍しくありません。
そのため、現在の賃貸借契約をそのまま引き継ぐ「オーナーチェンジ」であれば、これらのリスクを一切負わずに、今の家賃収入を確保したままスピーディーに売却を進めることができます。
オーナーチェンジ物件とは？空室売却との違い
オーナーチェンジ物件とは、
入居者が住んでいる状態のまま、賃貸借契約を引き継いで売却する不動産のことです。
売却後も入居者はそのまま住み続け、家賃の受取先だけが「新しい所有者」に変わるイメージです。
- 入居者は退去せず、そのまま売却できる
- 購入後すぐに家賃収入が発生する
- 主な買主は投資家（収益目的）
そのため、
「自分で住みたい人向け」ではなく、「家賃収入を目的とした人向け」の売却方法になります。
立ち退き交渉が不要なため、売却をスムーズに進めやすいのも特徴です。
賃貸中のマンションを購入するのはどんな人？
「賃貸中のマンション 購入」を検討する人の多くは、投資目的の買主です。
主な購入層としては、
- 家賃収入を目的とした個人投資家
- 収益不動産を扱う法人・不動産会社
- 副業や資産形成目的のサラリーマン投資家
などが挙げられます
これらの買主は、「自分が住むかどうか」ではなく、毎月いくらの家賃が入り、どれくらいの利回りが見込めるかを重視します。
そのため、
- 家賃が相場どおりに取れているか
- 入居者が長く住んでいるか
- 管理状況や修繕履歴に問題がないか
といった点が判断材料になります。
一方で、室内が多少古い・内見ができないといった点は、投資判断においては大きなマイナスにならないケースも多いのが特徴です。
オーナーチェンジ物件を「自分が住みたい」は可能？
結論から言うと、オーナーチェンジ物件は、原則として購入後すぐに自分で住むことはできません。
多くのオーナーチェンジ物件では、入居者と普通借家契約が結ばれています。
この場合、
- 所有者（オーナー）が変わっても
- 入居者との賃貸借契約はそのまま引き継がれ
- 買主の都合で退去を求めることはできません
という仕組みになっています。
そのため、「いずれは自分で住みたい」「タイミングを見て引っ越す予定」と考えていても、
退去の時期は入居者次第となり、いつ住めるかは事前に確約できないのが実情です。
このような理由から、オーナーチェンジ物件は
自分や家族が住むことを目的とした実需購入には向かず、
家賃収入を前提とした投資目的の購入に適した物件と言えます。
賃貸中マンションの売却相場はどう決まる？
賃貸中マンションの売却価格は、自分が住むためのマンション（実需物件）とは考え方が異なります。
実需物件では、立地や室内の状態、リフォームの有無など「住みやすさ」 が重視されます。
一方、賃貸中マンションの場合、買主が最も注目するのは「毎月いくら家賃が入るか」 という点です。
そのため売却価格は、
現在の家賃をもとに、投資として無理のない価格かどうかで判断されます。
同じ家賃でも、エリアや築年数、管理状態によって評価は変わります。
横浜市内でも条件の良い物件は高く評価されやすい傾向があります。
「空室にしてから売ったほうが高いのでは？」と思われがちですが、
立ち退きにかかる費用や時間を考えると、賃貸中のまま売却したほうがスムーズで有利なケースも多いのが実情です。
賃貸中マンション売却時の税金
賃貸中のマンションを売却した場合も、基本的には譲渡所得税という税金がかかります。
これは、「売った価格すべてに税金がかかる」のではなく、購入時よりどれくらい利益が出たかに対して課税される仕組みです。
ただし、賃貸物件ならではの注意点があります。
注意したいポイント①
減価償却を考慮した取得費になる
賃貸に出しているマンションは、毎年「減価償却」という形で、建物の価値を少しずつ経費計上しています。
そのため、売却時には購入時よりも取得費が下がって計算されるケースが多く、
結果として「利益が大きく見える」ことがあります。
「そこまで儲けたつもりはないのに、税金が高い」
と感じやすいのがこのポイントです。
注意したいポイント②
保有期間によって税率が変わる
マンションを売却した年の時点で、
・保有期間が 5年以下 か
・5年を超えているか
によって、かかる税率が大きく変わります。
一般的に、5年を超えているほうが税率は低くなります。
売却のタイミングによっては、税額が数十万円単位で変わることもあります。
特に、長年にわたって賃貸に出していたマンションは、減価償却が進んでいる分、思っているより税金が高くなるケースも少なくありません。
そのため、「売ってから考える」のではなく、売却前に税金の目安を確認しておくことがとても重要です。
一戸建てを賃貸中に売却する場合の注意点
「一戸建てを賃貸中のまま売却する」場合も、基本的な考え方はマンションと大きく変わりません。
ただし、一戸建てならではの注意点があります。
まず、一戸建ては入居者が長く住み続けるケースが多く、立ち退き交渉が難しくなりやすい傾向があります。
マンションと違い、代替となる物件が少ないため、入居者の同意を得るまでに時間や費用がかかることもあります。
また、一戸建ては建物よりも土地の評価割合が高いため、投資家から見ると利回りが合いにくく、購入を検討する層がマンションより限定されがちです。
その結果、
- 誰に売るのか（投資家か、将来住みたい人か）
- 賃貸中のまま売るのか、退去後に売るのか
といった売却の方向性を事前に整理することが、マンション以上に重要になります。
一戸建ての賃貸売却は、「なんとなく売る」よりも、状況に合った売却戦略を立てて進めることが成功のポイントです。
マンション・一戸建てともに、まずは「誰に売るのか」を早めに見極めることが重要です。
まとめ｜賃貸中マンション売却は「戦略」がすべて
マンションは賃貸中でも売却できます。
大切なのは、立ち退きが正解とは限らないことを知ることです。
- オーナーチェンジでスムーズに売却
- 相場は利回り基準で判断
- 税金まで含めて事前にシミュレーション
横浜で賃貸中マンションの売却を検討している方は、
「今のまま売るべきか」「退去後に売るべきか」を一人で悩まず、実務に強い不動産会社に相談することが近道です。
リアルスクエアでは、投資家向け売却・オーナーチェンジ物件の取扱実績をもとに、売主様にとって現実的で納得感のある売却プランをご提案しています。
「賃貸中だけど売れるか知りたい」
「立ち退きするべきか判断してほしい」
そんな方は、まずはお気軽にご相談ください。
