不動産チラシの右下あたりに、物件の引渡し日などが記載されている、その下くらいの備考欄に「※司法書士は売主指定と記載されている物件」があります。
なぜ購入者である買主の指定する司法書士ではなく、売主の指定する司法書士なのでしょうか。
購入した家の登記が買主指定ではなく売主指定の司法書士になるってどうして？
登記手続きは司法書士に頼まなくてもできるって知ってますか？
そもそも登記手続きは、買主また売主本人が法務局に自分で来庁して登記しても良いのは、ご存じですか？
国家試験に合格した司法書士に代理してもらわなくてもよいのですが、住宅ローンを利用して購入する場合は、金融機関が司法書士が代理で登記手続きしないと融資してくれません。
銀行融資を利用しない個人間売買でも売主や買主の必要書類に不備があったりすると、法務局の登記手続きがストップしてしまうことがありますので、注意が必要です。
売買代金を売主に支払ったのに登記完了できないと、大問題になります。
なので、ほとんどの不動産取引で登記手続きが必要な時は司法書士に依頼します。
しかし、相続登記で相続人が少ないなど、手続きが煩雑でなければ自分で相続手続きすることもできます。
意外と簡単ですし、分からないことは法務局の相談員が教えてくれます（要予約です）。
登記手続きをする司法書士は誰が決めるの？
ひとつの不動産売買登記で、売主・買主別々の司法書士が立会いして良いのもご存じでしょうか。
売主指定の司法書士契約でも、事前に買主がネット銀行を利用することが分かっていれば、銀行が登記する抵当権設定登記は、ネット銀行指定になることがありますので、売買契約時に、所有権移転登記と売主の抵当権抹消の登記は、売主指定の司法書士で、買主の抵当権設定登記は、買主が利用する金融機関指定の司法書士にすることを条件にすることもできます。
ネット銀行を利用する場合でなくても、売主買主ともに個人で不動産会社が仲介する場合でも２人別々の司法書士に依頼することもできます。
なので、どの司法書士を利用するかは自由です。
※１人で用足りるところを２人呼ぶので費用は割高になる可能性はありますよ。
売主買主ともに個人どうしの売買で不動産会社が仲介する場合では買主側の指定する司法書士を利用するのが一般的です。
なぜ、売主指定の司法書士なのか？
どの司法書士を使っても自由なのに、なぜ売主指定の司法書士にするのか？
以下は、売主が不動産会社の場合と個人の場合に考えられることです。
| ①買取分譲している不動産会社であれば、年に何件も取引するので、同じ司法書士を使えば購入時の所有権移転登記や売却時の抵当権抹消登記の際の費用を割安にしてもらえる。 ②不動産会社も事業融資を借りて買取分譲してるので、金融機関によっては司法書士を指定することがある。特に地方銀行に多い。 ③建売分譲などで、何棟も建設して分譲する場合に登記識別情報（権利証）を使いまわさなければならないので、同じ司法書士にした方が紛失などのトラブルになりにくい。 ④売主が個人の場合では、任意売却の際は売主指定になります。差押えしている債権者指定になることがあります。 ⑤あってはならないことですが、司法書士から不動産会社へのキックバックがある。 |
⑤について、わたしは不動産業界に３５年おりますが、見聞きしたことは確かにありますが、ほんとに少数だと思います。
１０数年前に、建売分譲を行っていた私の会社に司法書士が営業に来たことがありまして、キックバックの話をされましたが当然お断りしました。懇意にしていた司法書士にそのことを話すと、司法書士業界でも問題になり、司法書士協会でも注意喚起しているそうでした。
司法試験に合格しても、首都圏では、弁護士同様司法書士も開業する方が多いので、大変なのでしょう。
しかし、後にも先にも私が司法書士事務所から営業されたのはその１件でした。
売主指定による司法書士指定は①のケースがほとんどで、料金も特別高いということもありません。
司法書士の報酬はいくら位？
登記費用というのは、登録免許税という税と司法書士による報酬の合計額によって決まります。
報酬額が自由となっており、不動産仲介手数料のように上限額が決まっているわけではありません。
よって司法書士によって登記費用がバラバラです。
数万～１０数万違うこともあるでしょう。
報酬は１筆あたりいくらなどと明細に書かれていますが、例えば建物が一つで１筆、土地が１筆いくらとか、土地が何筆にも分かれていると多くの費用が掛かります。
団地などは、不動産売買価格は安いのに登記費用は高いということもあります。
安い書士では１筆２万からで、高い司法書士は７万ということろもあります。
先日、報酬の高い司法書士に出合ってしまいました。
中古マンションの売買ですが売買価格1,080万（税込）の仲介です
リノベ済物件の売主は不動産会社で売主指定の司法書士条件です、この司法書士条件は外せないとのことです
登記簿乙区を見ると抵当権設定額が高く買い取った物件のようで、利益無いからと値引き交渉もままなら、買主は頭金がないので諸費用まで全額ローンで1,190万借入。
売買価格2,500万以下なので、本来弊社は仲介手数料の値引きはしませんが、買主のお客様はご紹介なので、仲介手数料値引きしました。
決済近くになって売主指定の司法書士から届いた登記費用の見積書を見ておどろき登記費用があまりに高いのです！仲介手数料より高額なのでは！
古いマンションなので、登記減税は使えないけどそれでも高い！
早速、司法書士に苦情を入れるも「３０００円なら値引きしますよ」と埒明かない。続けて、売主の不動産会社にも苦情を入れるも「うちは何も貰ってませんよ」と言い訳。あたりまえです！そんなことは、聞いてない！
この司法書士使って、今までクレームにならなかったのだろうか？
高い報酬取っているのに、別途立会料まで取ってるし！
せっかく仲介手数料値引きしたのに。。。なんか腹立つ
中古マンション１件の所有権移転登記と抵当権設定登記で２０万近い報酬を取っていった。売主の抵当権抹消登記まで入れると２０万以上ということになります。
この司法書士には二度と登記手続きを頼みたいとは思いませんでした。
