【横浜】相続した家・土地、どうする？売却の流れと失敗しないポイント

「親が亡くなって、気づいたら不動産を相続していた。」
「売った方がいいのはわかってる。でも何から手をつければいいのかわからない」
「相続した土地、いらないけど放置してもいいの？」
「兄弟と意見が合わなくて、売却が進まない…」

そんな声が、横浜の不動産現場では年々増えています。

相続した不動産は、早めに動くほど選択肢が広がります。

登記・税金・費用・兄弟間の調整…やることは多いように見えますが、順番を押さえていけば一つひとつ整理していくことができます。

この記事では、売却の流れと、後悔しないために押さえておきたいポイントをまとめています。

相続した土地、いらないと思ったらまず確認すること

結論として、相続した土地を「いらない」と感じても、放置してしまうのはあまりおすすめできません。

理由は、不動産は持っているだけで費用と責任が発生し続けるからです。

固定資産税・都市計画税は毎年かかります。

管理を怠れば草木が繁茂し、近隣からのクレームや行政指導の対象になることもあります。

さらに2024年4月からは相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象となる場合があります。

「いらない土地だから放っておこう」という判断が、数年後に大きな負担を生む事例を現場で何度も見てきました。

まず登記の状況を確認し、「売却・活用・相続土地国庫帰属制度の利用」のどれが自分に合っているかを整理することが最初の一歩です。

相続した土地の売却｜長期譲渡と短期譲渡、税率はこんなに違う

相続した土地を売る前に、「所有期間の数え方」はあらかじめ確認しておきたいポイントです。

税金の計算において、不動産の売却益（譲渡所得）にかかる税率は、所有期間によって大きく異なります。
ここで注意したいのが、相続の場合は被相続人（亡くなった方）の取得日から計算するという点です。

区分	所有期間	所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	20.315%

たとえば、親が30年前に購入した土地を相続した場合、あなたが相続してすぐに売却しても「長期」として扱われます。
これは相続人にとって大きなメリットになるポイントです。

さらに、相続した不動産には「取得費加算の特例」という制度があります。
相続税を支払っている場合、売却時の税負担を軽減できる可能性があります。

適用条件は、相続開始から3年10か月以内の売却です。
この期限もあわせて意識しておくと安心です。

相続した家の売却｜兄弟間でもめないための進め方

兄弟間の相続不動産売却で大切なのは、「感情より先に法的な整理をしておくこと」です。

横浜の現場で相談を受けていると、兄弟トラブルの多くは「話し合いのルールを決めないまま動き出した」ことに原因があります。
誰かが独断で査定を依頼したり、勝手に荷物を整理してしまったり。
一つひとつは小さなことでも、大きな亀裂につながることは珍しくありません。

特に注意したいのが、「共有名義のまま売却する場合は全員の同意が必要」という点です。
1人でも反対すれば、原則として売却はできません。

状況	対応策
全員が売却に同意している	通常の仲介売却が可能
一部の兄弟が反対している	弁護士を通じた交渉、または調停・裁判
遠方の兄弟がいる	委任状で対応できる場合あり
認知症の兄弟がいる	成年後見制度の利用が必要になる場合あり

「実家をどうするか」という話し合いは、相続が発生してからでは感情的になりやすいものです。
できれば生前に家族で方針を共有しておくことが、トラブルを防ぐ一番の方法になります。

相続不動産の売却にかかる費用｜全部でいくらかかる？

相続した不動産を売却する際は、「いくらで売れるか」だけでなく、「最終的にいくら残るのか」を見ておくことが大切です。

一般的に、売却にかかる費用は売却価格の5〜10％程度が目安とされています。

「売ったらすべて手元に残る」と思っていたら、想定外の費用で手取りが減ってしまった…というケースは少なくありません。
売却前におおよそのキャッシュフローを把握しておくと安心です。

費用項目	目安	備考
仲介手数料	売却価格×3%+6万円（税別）	法定上限
登記費用（相続登記）	5〜15万円程度	司法書士費用含む
測量費用	30〜80万円程度	境界確定が必要な場合
解体費用	100〜300万円程度	建物がある場合
譲渡所得税	売却益×20.315%（長期）	特例適用で軽減も
印紙税	1〜6万円程度	契約書の金額による

実際の税額は、取得費や特例の適用によって大きく変わります。

概算だけで判断せず、一度、税理士などの専門家に確認しておくと安心です。

相続登記が終わってから売却する｜順番を間違えると大変なことに

相続した不動産は、相続登記を先に完了させておくことが前提になります。

というのも、登記名義が被相続人（故人）のままでは、売買契約を進めることができないためです。
どれだけ良い買い手が見つかっても、登記が済んでいなければ手続きを進めることができません。

特に注意したいのが、遺産分割協議がまとまらないまま売却活動を始めてしまうケースです。

「誰の名義で売るのか」が決まっていなければ、買い手が見つかっても契約に進むことができません。
先に動いてしまうと、かえって時間がかかってしまうこともあります。

よくある失敗	対策
登記前に売り出してしまう	登記完了後に売却活動を開始する
遺産分割が未確定のまま動く	協議書を先にまとめる
相続税の申告を忘れる	10か月以内の申告を確認する
取得費加算の特例を見逃す	3年10か月以内の売却で税負担軽減

登記・税金・売却はそれぞれ重要ですが、同時に進めるのではなく、順番を意識することが大切です。
流れを押さえておくだけでも、手続きはぐっと進めやすくなります。

相続した家を売ったときの税金｜知らないと損する3つの特例

相続した家を売却する際は、使える特例を知っているかどうかで、手元に残る金額が大きく変わります。

主に確認しておきたいのは、「3,000万円特別控除」「取得費加算の特例」「空き家特例」の3つです。

税金は少しの違いで数百万円単位の差が出ることもあります。
不動産の専門家であっても、税金については税理士と連携しながら進めるケースが多い分野です。

① 3,000万円特別控除（居住用財産の特例）

相続した家に住んでいた場合、または住まなくなってから3年目の年末までに売却した場合に適用されます。
譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、多くのケースで税金がかからなくなる可能性があります。

② 取得費加算の特例

相続税を支払っている場合、その一部を「取得費」として加算し、売却時の税額を軽減できる制度です。
適用期限は、相続開始から3年10か月以内の売却となります。

③ 空き家特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）

亡くなった方が一人で住んでいた家を相続し、一定の条件を満たして売却した場合、最大3,000万円（条件によっては2,000万円）の特別控除が受けられます。

特例名	控除額	主な条件
3,000万円特別控除	最大3,000万円	居住していた・3年以内売却
取得費加算の特例	相続税額の一部	3年10か月以内の売却
空き家特例	最大3,000万円	被相続人が単独居住・耐震基準など

これらの特例は、自動的に適用されるものではなく、確定申告での手続きが必要です。
申告をしなければ、適用できる特例も受けられません。

売却前の段階で一度シミュレーションしておくと、手残りのイメージがしやすくなります。
必要に応じて、税理士などの専門家に確認しながら進めると安心です。

よくある質問

まとめ｜相続不動産は「順番」と「特例の活用」が成功のカギ

相続した不動産の売却は、やることが多く複雑に見えますが、ポイントを整理するとシンプルです。

相続の問題は、「時間が経つほど選択肢が少なくなる」と感じる場面が多くあります。

「まだ大丈夫」と思っているうちに、固定資産税が積み重なり、建物が傷み、兄弟の関係に影響が出てしまうケースも少なくありません。

不動産売却の相談は、「決めてから」ではなく、迷っている段階でも大丈夫です。
迷っているうちであれば、状況に合った方法を選びやすくなります。